謝逸楓：再提穩樓市，有何意義？未來新的救市政策正在路上

文/謝逸楓

12月3日，高層會議表示，“要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來，扎實推進好房子建設和房地產高質量發展”。毫無疑問，這是國家首次提出穩樓市、城市更新、消除安全隱患結合。

高層會議賦予“穩樓市”在新一輪推進好房子建設和房地產高質量發展中的重要使命，表明了 政策 的延續性以及發力的確定性。將城市更新、消除安全隱患與穩樓市結合 ，則是延續了過往核心抓手，又新增安全底線要求，貼合現實需求。

城市更新已成房地產市場“止跌回穩”重要抓手。自2024年9月26日的會議首提“止跌回穩”以來，整體市場都在推動房地產止跌回穩過程中。2025年以來，“因城施策”出臺相關措施推動房地產止跌回穩。

政策措施成效明顯，總體延續去年四季度以來止跌回穩的勢頭。2025年7月30日會議召開，強調了落實好城市工作會議，高質量開展城市更新。聯系到7月15日的城市工作會議來看，圍繞著房地產止跌回穩方向不變。

高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應成為未來房地產止跌回穩的重要抓手。此次8月28日會議強調，要采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，多管齊下釋放改善性需求。

回顧“穩樓市”的提出來看，最先是2024年12月9日、2025年3月5日分別提及“穩住樓市”、“穩樓市、穩股市”，目的是2024年9月26日提出的推動房地產市場“止跌回穩”、2025年3月5日提出的持續用力推動房地產市場“止跌回穩”。

對比過往會議中與房地產相關的表述來看，此次會議強調“穩樓市”，在一定程度上是2024年9·26房地產市場“止跌回穩”的延續。應該是考慮到市場新的變化，止跌回穩的基礎不牢固，反彈上漲的條件不具備。

再提穩樓市，對未來房地產市場走勢，究竟有何意義？最大的意義、最新的信號，莫過于未來新的救市政策正在路上，其中城市更新貨幣化安置、房票安置將成為2026年最大的樓市政策，繼續推進和鞏固房地產市場止跌回穩。

再提“穩樓市”，城市更新有望成為重要抓手。一方面是通過城市更新能夠釋放核心區域的土地供應，由房企建設“好房子”支撐新房需求。另一方面是通過貨幣化、房票安置直接釋放住房需求，進而去化新房庫存，推動供需再平衡。

總體來看，城市更新通過釋放一線和二線及部分三線城市的核心區域住房需求、提升資產價值和好房子、金融、財稅政策協同，為樓市穩定提供了堅實基礎。基于政策導向和市場實踐，城市更新確實正成為穩定房地產市場的重要抓手。

城市更新作為穩樓市的殺手锏、重要抓手，其作用主要體現在釋放一線城市和二線城市及部分三線城市的核心區域住房需求、提升居住品質和激活新房市場交易、平衡供需關系、盤活存量、緩解房企風險等方面。

首先是城市更新通過改造城中村、危舊房等項目，直接釋放剛性、改善新的住房需求。在安置方式上，貨幣化安置、“房票”制度的推廣，使被改造居民獲得購房資金，從而直接刺激商品房市場，去庫存，緩解市場風險。?

例如廣州市黃埔區推行“房票”安置后，累計帶動商品房認購超4400套。上海市嘉定區核發的房票促進了數百套商品房預訂。?這類政策尤其在核心區域見效明顯，因為更新項目往往位于城市產業聚集區，通勤便利性強，住房需求基礎扎實。

其次是提升居住品質與房屋價值。城市更新聚焦“好房子”建設，通過改造老舊房屋、完善配套設施，顯著提升居住品質和房屋價值。?例如，政策強調將老房子改造為安全、舒適、綠色、智慧的住房，滿足改善性需求。?

存量提質模式有助于穩定市場預期，因為房屋價值提升會增強居民購房信心，減少拋售壓力。? 同時，金融支持創新如基礎設施REITs（不動產投資信托基金）拓展至城市更新領域，為項目提供了長期低成本融資，進一步保障了改造質量。?

最后是激活市場交易與長期轉型。城市更新與穩樓市政策同頻共振，推動房地產從規模擴張轉向質量提升。? 一方面，通過消除安全隱患、完善城市功能，更新項目去庫存效果顯著。另一方面它結合“好房子”工程，構建了新的供求平衡。?

例如，北京、上海、深圳等地放松限購政策后，與城市更新結合，有效激活了市場交易。?未來隨著新型城鎮化深入，城市更新、好房子建設有望幫助房地產行業實現“高品質、低風險、可持續”的長期轉型。

未來房地產迎來新指引，城市更新首次聯動穩樓市，將成為城市更新貨幣化安置、房票安置大規模、大面積啟動的開始。城市更新將成為十五五期間，即未來五年穩樓市最主要的抓手，是房地產市場止跌回穩的最主要動力。

目前城中村改造專項借款、地方專項債已經成為城市的城中村改造資金重要來源之一（還有稅費優惠、商業貸款）。2023年7月明確提出設立專項借款支持城中村改造，重點用于項目的前期工作、征收補償安置、安置房和配套設施建設。

專項借款主要通過政策性開發性銀行（國家開發銀行、中國農業發展銀行）發放，資金來源于央行低成本工具（抵押補充貸款PSL），實行封閉運行、專款專用，確保資金高效安全。?目的是國家解決城中村改造的資金問題。

十四五規劃以來，國家開發銀行已累計發放專項借款9781億元，支持74個保障性住房項目和816個城中村改造項目，籌集安置房1769萬套，惠及942萬戶居民。?2024年國開行新增專項借款3817億元，覆蓋北京、廣州、濟南等723個項目。

城中村專項債是地方政府為支持城中村改造項目而發行的專項債券，屬于地方政府債務的一部分。其資金主要用于城中村改造相關的支出，如征收補償、安置住房建設等，目的是地方解決城中村資金缺口的問題。

城中村專項債的發行規模顯著增長。2025年前9個月全國已發行城中村改造專項債816億元，同比增長1.4倍。?同時與城市更新相關的專項債整體發行規模擴大，例如保障性安居工程等房地產相關專項債發行約6400億元，同比增長89%。?

前7月城中村改造和保障房建設類專項債發行規模增加了672億元，按一般專項債至少1.2倍的本息覆蓋倍數保守計算，將帶來至少800億的房產銷售相關收入增長，相當于2025年前7月商品房銷售金額同比增長1.5%。

2025年以來，北京朝陽區已經有8個城中村改造項目獲得了9次專項債融資，合計獲得融資131.75億元，其中朝陽區十八里店鄉3次專項債融資合計91.7億，涉及2個城中村改造項目、4個村落，成為最大的受益城市。

重慶以22.8億元排在第二，成都以21.3億元排在第三。這些城市受益最大，分別是北京、重慶、成都、廣州、海口、銀川、東莞、宜賓、濟南、樂山、石家莊、廣元、青島、武漢、瀘州、廊坊、廈門、杭州、臺州、內江。

中指數據顯示，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量預計接近50億平方米。盡管告別了過去高速增長的階段，基于城鎮化持續推進、人口結構變化和家庭小型化趨勢，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計保持在7億-8億平的規模。

對應的商品房銷售面積年均約8.5億～9.5億平方米。這顯示，住房市場的基本盤依然堅實，尤其是改善性住房需求占比已超四成，成為未來住房消費的核心增長點。更為關鍵的是，新型城鎮化的內涵正在發生深刻轉變。

實現“人的全面發展、城市品質提升和產業聚集升級的互動并進”。推動城市更新、穩定房地產市場，需要強有力的政策支持體系。目前支持城市更新的金融政策正加速落地，形成協同效應。

城市更新的利好政策不斷落地。12月1日，發改委的清單顯示，進一步拓展基礎設施REITs發行范圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型，城市更新設施涵蓋老舊街區、老舊廠區更新改造項目。

以及相關城市更新綜合設施項目，這項政策落地直接為城市更新拓寬了長期低成本融資渠道，是落實“健全多元化投融資方式”的具體表現。因此，城市更新綜合設施項目的不動產投資信托基金（REITs）推出將加快項目開發。

這意味著老舊街區、老舊廠區改造等項目獲得了嶄新的長期低成本融資渠道，有助于吸引更多社會資本參與，真正落實“健全多元化投融資機制”。在土地政策方面，地方積極探索為城市更新“松綁”和激勵。

為房地產市場指明了在新時代背景下的發展路徑，即深度融入國家新型城鎮化戰略，以城市更新為主要抓手，推動房地產行業從規模擴張轉向高質量發展，從而實現房地產市場止跌回穩、平穩健康發展。

未來房地產市場的發展將更加聚焦于四個方面，一是服務好近3億農業轉移人口的市民化進程，通過多種方式保障其“安居”需求。二是響應占主導的改善性需求，扎實推進“好房子”建設，全面提升住房品質。

三是依托城市群、都市圈的發展，在優勢地區尋求結構性的發展機會。四是積極參與城市更新的存量房地產市場，在消除安全隱患、完善城市功能、提升資產價值的過程中，找到新的房地產發展新模式，實現逆周期突圍。

城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。在推動房地產業止跌回穩、構建房地產發展新模式的重要關口，新型城鎮化仍將為中國住房需求提供重要支撐。

首先是合理控制城市規模、優化城市空間結構的集約高效發展思路將推升城市核心區價值。其次是高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造催生存量住房改善需求。最后通過好房子供給迭代滿足改善需求支撐新房市場成交。

目的是形成新的價格基準，最終形成新的價格梯度，實現房地產市場新的供求關系動態平衡。通過供需兩端協同發力，可助力市場止跌回穩，中長期則能引導市場向“高品質、低風險、可持續”的房地產業發展新模式轉型。

新城鎮化加速推進將讓樓市形成保障房與商品房“雙輪驅動”模式，而“好房子”建設將成為行業主要增量。未來住房政策將更注重“好房子”建設與住房保障體系的銜接協同，房地產發展模式正從“開發銷售”轉向“開發+運營+服務”的綜合模式。