當建筑老去：香港大埔火災的思考

最近，香港大埔宏福苑火災燒了43小時，造成159人遇難。令人痛惜之余，引申出一個所有人可能都忽略的問題：當建筑注定會老去，誰來買單？

2025年11月26日，香港大埔宏福苑，這個建于1983年、樓齡42年的居屋小區，在進行政府強制驗樓要求的大維修工程時突發大火，波及7棟樓宇，造成159人遇難。起因是這樣的：小區啟動了總額3.37億港幣的大維修，但承建商用每卷54港元的廉價棚網替代合格材料，加上竹制腳手架、發泡膠封窗，冬季干燥天氣中，一點火星引發了香港60年來最大火災。

想起另一個悲劇。2024年8月，湖南長沙，一位21歲女孩被高空墜落的外墻砸中身亡。那棟樓2015年交付，樓齡不超過10年，但防水和裝飾質保期已過。物業在2024年4月就收到業主反映墻體滲水，7月表決通過申報維修資金，但實質性維修因種種原因遲遲未實施。

一個是為了維修出了事，一個是沒維修出了事。兩個悲劇背后，折射的是同一個困境：建筑年久失修帶來的經濟和安全壓力，是所有人都將面對的困境。

困境一：資金來源困境

維修的錢從哪來？這是第一道坎。

建筑老化后，電梯、外墻、管道等設施都需要翻新更換，維修成本高昂。宏福苑的3.37億港幣維修費，分攤到每戶15.7萬到18.3萬港幣不等。這個小區36.6%的居民是65歲以上老人，年齡中位數達56.6歲。有人交不上籌款，只能找兒女借錢。

內地的困境如出一轍。上海有400余個小區維修資金低于首期交存金額30%，天津濱海新區約25%的房屋無專項維修資金。更要命的是，維修資金的繳納基數長期未調整——上海自2000年確定至今未變動，北京自2009年以來也未調整。物價漲了，維修成本漲了，但基數還是20年前的標準。

維修資金籌集機制同樣困難重重。居民不信任物業，物業不信任業主，業主之間也互不信任。居民的顧慮很實在："以前的錢花哪了？""我交了別人不交怎么辦？"這種信任的崩塌，讓資金籌集變得舉步維艱。

困境二：維修決策困境

有了錢，誰來決策？這是第二道坎。

業主身份復雜，既是產權人，又是出資人，還是決策人。但業主委員會普遍缺乏專業管理能力：如何選擇工程商？總包還是分包？報價是否合理？施工質量如何監督？面對動輒數千萬乃至上億的維修工程，這些專業問題讓業主們無所適從。

更要命的是決策門檻過高。香港的"80%業權份數"重建門檻，內地的"雙三分之二"表決原則，初衷都是保護業主權益。但在實際操作中，這些看似公平的規則，卻成了行動的枷鎖。

山東臨沂一位業主為解決房頂滲水，需要征求整個小區136戶業主意見，最終僅26戶同意，70戶反對，還有40戶根本聯系不上。當一個決策需要幾百戶、上千戶業主達成一致，當其中有人聯系不上、有人不愿出錢、有人各懷心思，這個制度就陷入了僵局。

困境三：維修監督困境

決策通過了，誰來監督？這是第三道坎。

說到底，人性是最不值得信任的東西。任何人性，在沒有監督和約束的條件下，都經不起考驗。

宏福苑的居民，早在2024年9月——火災發生前一年多——就曾致函香港勞工處，指出維修材料可能不符合阻燃標準。窗戶被發泡膠封住后，白天家里昏沉陰暗，獨居老人難以忍受。有業主在交流群組公開質問："其他屋苑用透光物料，為什么我們要用發泡膠？讓獨居老人整天在烏天黑地里生活？"但這些預警，最終都被忽視了。

宏福苑的承建商，以每卷54港元大量購買不合格棚網，又購買少量達標棚網安裝在顯眼位置應付檢查——這種"上有政策、下有對策"的游戲，在監管缺失的環境下屢見不鮮。

陽光下沒有新鮮事：江西南昌開發商挪用維修資金1600多萬元，河南鄭州物業公司以"走緊急程序"為名私自挪用17萬余元。

監管為什么失效？一方面是監管滯后，"道高一尺、魔高一丈"，維修工程，特別是隱蔽工程的監管難度本就很高；另一方面是資金監管的挑戰，從籌集到使用，每個環節都存在尋租空間，都是對人性的挑戰。

今天，香港樓齡30年以上的私人樓宇超2.7萬幢，樓齡50年以上的超過1萬棟。內地城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，預計到2040年，全國近八成小區都將成為"老小區"。上世紀90年代那些氣派的建筑，如今看來已顯老舊。城市高層建筑的修繕速度，遠遠跟不上樓宇老化的速度。

當建筑老去，需要面對的還有很多很多。

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