31.86億！中海再次拿下深超總宅地，創(chuàng)片區(qū)溢價(jià)新高

深圳12月首場(chǎng)土拍，再現(xiàn)競(jìng)價(jià)近百輪的激烈情況。

12月8日，深圳兩宗住宅用地成功出讓，分別位于南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地和光明區(qū)馬田街道，起始總價(jià)高達(dá)30.02億元。最終中海31.86億元競(jìng)得南山深圳灣超級(jí)總部基地地塊，龍湖7.66億元底價(jià)競(jìng)得光明區(qū)馬田街道地塊，兩地塊共收金39.52億元。

其中，南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地T207-0068宗地競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，經(jīng)6輪自由報(bào)價(jià)及95輪線下競(jìng)價(jià)后，該宗宅地由中海地產(chǎn)拿下，折合樓面地價(jià)約7.74萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率達(dá)到42.49%，不僅刷新了深圳涉宅用地成交樓面價(jià)TOP3位置，同時(shí)創(chuàng)深超總宅地溢價(jià)新高。

深超總又一宅地引爭(zhēng)搶

資料顯示，深灣超總T207-0068宗地位于白石二道與深灣二路的東南角，緊鄰深灣玖序項(xiàng)目，周邊環(huán)繞著天音大廈、神州數(shù)碼等企業(yè)總部。該宗地起始價(jià)達(dá)22.36億元，是該區(qū)域繼中海深灣玖序住宅用地后，再次出讓的純居住用地。

具體來(lái)看，該地塊規(guī)模較為緊湊，占地僅約1.18萬(wàn)平米，建面約4.1萬(wàn)平米——包括住宅約3.66萬(wàn)平米、商業(yè)1000平米等，宗地整體容積率為3.48，限高100米。該地塊最初規(guī)劃為商業(yè)用地，今年4月才調(diào)整為二類居住用地，同時(shí)，該宗地出讓規(guī)則無(wú)商品房限價(jià)、無(wú)配建要求、戶型不受“70/90政策”限制，競(jìng)得人需承諾“交房即發(fā)證”，并遵守“1年內(nèi)開(kāi)工、4年內(nèi)竣工”的開(kāi)發(fā)時(shí)限。

據(jù)了解，深超總定位為深圳戰(zhàn)略發(fā)展核心區(qū)域，以總部經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，住宅規(guī)劃極少，稀缺性顯著，目前該片區(qū)唯一在售新房住宅項(xiàng)目為中海深灣玖序，僅有少量尾盤在售，項(xiàng)目毛坯備案均價(jià)13.3萬(wàn)/㎡，周邊二手房掛盤價(jià)普遍在14萬(wàn)-18萬(wàn)元/㎡之間，部分優(yōu)質(zhì)房源可達(dá)20萬(wàn)元/㎡以上。

而此前，中海深灣玖序地塊于2023年6月30日被中海地產(chǎn)競(jìng)得，該宗地成交總價(jià)為125.32億元，成交樓面價(jià)60349元/平方米，溢價(jià)率15%。此次T207-0068宗地的成功斬獲，也標(biāo)志著中海在深超總核心區(qū)實(shí)現(xiàn)宅地“兩連落子”，成為該片區(qū)唯一布局兩宗純居住用地的房企。

中海年內(nèi)超86億元深圳拿地

“片區(qū)住宅極度稀缺，中海連續(xù)斬獲深超總宅地，鞏固了其在深圳高端市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。”中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅指出，此次深超總宅地高溢價(jià)成交，反映頭部房企對(duì)核心城市核心資產(chǎn)的堅(jiān)定信心，體現(xiàn)了豪宅市場(chǎng)的韌性，即使在市場(chǎng)調(diào)整期，頂級(jí)稀缺資產(chǎn)仍獲市場(chǎng)熱捧。推動(dòng)房企開(kāi)發(fā)模式從高周轉(zhuǎn)、高密度向高品質(zhì)、低密化轉(zhuǎn)變，契合“好房子”政策導(dǎo)向，促進(jìn)城市更新與存量?jī)?yōu)化。

南都灣財(cái)社記者注意到，截至目前，中海地產(chǎn)年內(nèi)在深圳共競(jìng)得3宗住宅用地，總成交金額86.21億元，平均溢價(jià)率達(dá)51.87%。其中，12月8日成交的深圳灣超級(jí)總部基地地塊樓面價(jià)高達(dá)77360元/㎡，躋身深圳宅地樓面價(jià)前三；而1月16日成交的龍崗大運(yùn)樞紐地塊溢價(jià)率最高，達(dá)70.37%。

值得一提的是，中海今年在深圳拿下的這三宗地均為各自區(qū)域的核心位置，且均位于深圳重點(diǎn)發(fā)展板塊，具備優(yōu)越的區(qū)位與配套條件。

以龍崗大運(yùn)樞紐地塊為例，該地塊吸引了中海、華潤(rùn)、保利、招商等多家頭部房企參與角逐，競(jìng)價(jià)過(guò)程持續(xù)近3小時(shí)，最終以246輪密集報(bào)價(jià)落下帷幕。拿地10個(gè)月后，該地塊打造的中海大運(yùn)玖章花園正式首推，首批入市239套房源，據(jù)市場(chǎng)消息，該項(xiàng)目首開(kāi)當(dāng)晚收金超21億元，整體去化率超七成，一舉刷新深圳東部年度首開(kāi)銷售紀(jì)錄。

深圳年內(nèi)已成功出讓11宗宅地

據(jù)南都灣財(cái)社記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，深圳一共成功出讓了11宗住宅用地，涉及土地面積22.94萬(wàn)平方米、建筑面積大約75.44萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)成交金額超280億元。

11宗宅地中，除了有3宗是底價(jià)出讓的，其余均是溢價(jià)成交，其中溢價(jià)率最高的當(dāng)屬前海T201-0232地塊，該宗地由招商競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)86.1%，折合樓面價(jià)約84180元/平方米，刷新了深圳市住宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄。

而成交總價(jià)最高的是寶中南街坊A002-0108地塊，該宗地經(jīng)過(guò)187輪競(jìng)價(jià)后，由招商聯(lián)合華潤(rùn)以86.4億元競(jìng)得地塊，折合成交樓面價(jià)59586元/平方米，溢價(jià)率34.81%，該成交樓面價(jià)刷新寶安中心板塊住宅用地單價(jià)紀(jì)錄。

深圳年內(nèi)持續(xù)推出核心片區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。全國(guó)來(lái)看，土地供地也延續(xù)“縮量提質(zhì)”態(tài)勢(shì)，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降約16%，出讓金同比轉(zhuǎn)降。土拍方面，土拍熱度僅限熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊，土拍分化延續(xù)。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，四季度通常是一年推地高峰，近幾來(lái)四季度推出規(guī)模占全年比例在四成左右，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)將有所增加，但土拍熱度仍取決于新房銷售能否持續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)短期核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，但多數(shù)城市或繼續(xù)低溫運(yùn)行。而對(duì)于房企拿地而言，仍需聚焦核心城市、核心地段，但應(yīng)避免拿“高價(jià)地”，以確保新獲取項(xiàng)目的安全性、流動(dòng)性和盈利性。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)