地產一哥的「保式操盤」，真的太極致了…

下半年以來市場持續盤整，即便最堅挺的上海也到了需要更多信心的關鍵節點。

而說到今年上海業績最穩定、產品表現最突出的房企，可能非“老大哥”保利發展莫屬。

今年保利連續奪得上海銷冠，問鼎1-11月上海權益銷售TOP1，同時打造眾多高品質作品，用“保利好房子”回應市場與客戶的期待，用業績為市場注入信心。

而在保利上海布局中，濤哥關注到有一個項目表現搶眼，多次斬獲板塊銷冠，尤其在四季度市場壓力巨大時，他們卻逆勢走出獨立行情。

10月行情轉涼，他們斬獲松江區網簽套數、面積、金額“三冠王”，同時也成為上海別墅項目網簽套數、面積、金額的“三冠王”。

11月寒意加重，他們卻以強勢姿態再次拿下10-11月上海別墅網簽TOP1。

在市場最難的2個月，保利·西郊和煦領墅實現「雙冠衛冕」，為改善市場注入了更多信心

10-11月上海別墅項目成交數據，來源克而瑞

更難能可貴的是，保利·西郊和煦幾乎是以一己之力帶火板塊熱度并改寫地段認知，去年一期強勢清盤，今年溢價拿下二期地塊，6月以來持續霸榜，成為外環為數不多的熱門紅盤。

同時，這又是一個典型“保利式操盤”案例，以極致客戶主義、產品投入、前置兌現，短短6個月做到五開五捷。

今天，濤哥就來跟大家聊聊，在上海樓市關鍵節點，保利如何用“極致主義”破局。

1

極致客戶主義，一切以需求為錨點

“以客戶需求為中心”早已是行業共識，但真正能深刻洞察需求并精準落地的屈指可數。

保利·西郊和煦領墅「雙冠衛冕」，核心競爭力恰恰是以需求為中心的“極致客戶主義”——

以改善客群的內心向往為錨點，用差異化定位虹吸“跨區客戶”并根據市場反饋快速迭新。

西郊和煦|領墅開盤現場

一方面是以客戶為中心的「精準定位」，瞄準千萬級客戶的差異化需求

在當下的上海樓市，多數外環項目都只能吸引地緣客戶，而保利基于西郊和煦一期客戶調研經驗，發現上海改善客群存在的需求痛點——

在上海千萬級預算，只能買到中環小三房，尊貴感、空間感與舒適性與千萬級客群內心期待相距甚遠。

于是保利·西郊和煦領墅依托于自身便利的交通，跳出“地緣盤”的思維困局，瞄準軌交12號線上游的閔行、徐匯改善客群，精準滿足對高品質居住的需求。

在容積率僅約1.01稀缺低密土地上，他們打造400-500萬級功能改善洋房、700萬級中端改善疊墅、千萬級終極置業聯排——

洋房、疊墅、聯排全系低密改善產品矩陣，加上交通優勢賦能，給了改善客群一個“生活品質越級”的難以抗拒的選擇。

西郊和煦|領墅效果圖

而在業態優勢基礎上，保利通過調研還發現，這批在“市區蝸居”與“外環改善”間猶豫的客戶對居住品質非常看重，因此保利在產品美學上放出大招。

他們將在市中心做20萬/㎡風貌別墅的經驗平移過來，把4000萬級風貌別墅的海派紅磚立面帶到了松江——

千萬級的別墅產品，顏值對標市區4000級風貌頂豪，卻有更好空間感和居住舒適度；500萬級的洋房讓客戶用市區1/3價格就能享受低密生活。

精準差異化定位成功實現客群破圈 ，跨區客戶成交占比超過六成，徐匯、閔行等地注重品質升級的改善客戶被虹吸而來，打破“地緣枷鎖”一躍成為全市墅居紅盤。

西郊和煦|領墅示范區實景圖

另一方面是以客戶為中心「快速迭新」，每次開盤都直擊客戶痛點

如果說精準定位是項目的 “起點”，那么持續的產品迭代就是維持熱度的 “核心引擎”。

保利始終緊貼當下改善置業的心理需求，在每個推盤階段都能主動制造爆點，每次開盤都以“超級產品驚喜”打動客戶。

8月二批次加推前，保利發現改善客群的“實景展示強需求”，開放超1100m2煦·CLUB下沉式會客廳。

不僅是板塊內首個帶室內綜合運動場的會所，功能配置甚至遠超市區豪宅，讓客戶沉浸在未來美好生活真實場景中，怎能不心動？

西郊和煦|領墅煦·CLUB實景圖

9月三批次入市前，針對中端改善客戶需求，700萬級“疊加新墅種”驚艷呈現。

這個價位段通常只能買到中外環百平小戶型，但保利的疊墅讓700萬客戶實現了“別墅夢”，獨門獨戶、超高附贈率、全精裝交付等優勢，對向往大空間低密生活的客群有無敵吸引力。

西郊和煦|領墅樣板間實景圖

10月四批次加推，針對市場信心低迷客戶猶豫不決，以二階段實景示范區讓客戶看到信心。

建筑實體震撼呈現，風貌美學的海派紅磚、超高窗墻比采光面，讓猶豫的客戶看完就想趕緊擁有。

11月五批次啟動，保利精準捕捉千萬級客群“看遍全市難以抉擇”的現狀，推出了KING195濱水聯排實景樣板間。

作為全上海為數不多的千萬級買聯排的機會，對市區百平小戶型形成碾壓級的居住體驗與尊貴感優勢，讓猶豫的千萬級客戶“一見鐘情”。

西郊和煦|領墅樣板間實景圖

市場寒意漸濃的當下，保利·西郊和煦領墅實現6個月5次開盤并高開高走，本質是“極致客戶主義”的成功，用 “精準定位+快速迭新” 殺出重圍。

當下唯有把客戶需求挖到極致、把產品定位做到極致、把操盤節奏控到極致，才能在激烈競爭中筑牢護城河。

2

極致產品投入，打破千萬級天花板

在市場調整期，客戶決策周期拉長、對比維度增多，常規產品很難打動他們。

如今真正能擊穿改善市場的，永遠是“超出心理預期”的極致產品力：既要解決家庭生活痛點，又要提供空間紅利，還要占有稀缺資源。

而近兩年保利給上海最大的驚喜，就是自上而下的“極致產品投入”：從濱江頂豪世博天悅、楊浦濱江外灘序系列、到浦東紅盤保利天奕，始終強勢引領上海高端市場。

保利世博天悅示范區實景圖

保利外灘序示范區實景圖

而在保利·西郊和煦領墅，他們產品打造核心邏輯非常清晰：把保利頂豪產品的經驗與能力，毫無保留的帶給千萬級改善客群——

最新亮相領墅KING195，打破上海千萬級產品天花板，越級對標4000萬級的風貌別墅，讓千萬級客群有機會享受頂豪品質。

要知道，目前上海千萬級預算客戶其實是供應與需求最“錯配”的群體，中環小三房滿足不了功能性，外環小面積疊墅空間感仍有欠缺。

領墅KING195擁有終極改善的居住體驗、顛覆認知的附贈空間、不可復制的資源稟賦，滿足千萬級客戶終極居住夢想。

西郊和煦|領墅樣板間實景圖

千萬級預算，一步到位的終極改善居住體驗

為給客戶最極致的空間體驗，領墅KING195創造兼具橫向空間感、縱向功能性的「立體居住體系」。

首先是比肩大平層的“面寬尺度”，目前市場上很多別墅產品都存在面寬不足，而領墅KING195卻做出媲美大平層的采光視野，一進門就被眼前「270°超級光廳」所震撼。

相比上海聯排普遍8米左右面寬，它客廳南北雙向都做到驚人的約10米面寬，將戶外花園融入視野，聚合成足以承載高端社交、家族聚會的多元空間。

同時更大面寬疊加更高的窗墻比，讓每個房間也都擁有巨幅采光面，目之所及完全被陽光所包裹，居住體驗遠超其他別墅產品。

西郊和煦|領墅樣板間實景圖

其次是實現“垂直分區+代際分層”，針對私密性需求拓展縱向功能性，庭院、一層和地下空間專注于社交娛樂，二層、三層、閣樓則預留獨立生活動線。

要知道在上海，即便市中心大平層豪宅主臥能有60㎡就實屬奢侈，而保利在三層打造近百平「超級主臥套房」，整整一層空間為主人尊崇私享。

不僅全面滿足起居、梳妝、辦公需求，連衛生間都做到南北通透雙向采光，甚至還擁有一片仰望星空的「全景空中花園」非常夢幻。

西郊和煦|領墅樣板間實景圖

千萬級預算，吊打同級的顛覆認知附贈空間

建面約195m2聯排竟然帶來超70%附贈空間，從挑空客廳到頂部閣樓，為客戶準備不少空間彩蛋。

項目擁有上海別墅罕見的6米挑空客廳，還有層高約5.4米、附贈面積超50m2的地下空間，完全堪稱一座頂級私家會所。

挑空客廳既可以增加實用面積，也可以裝大型吊燈帶來奢華體驗；地下空間則能滿足個性化所需，可以是男主人的紅酒雪茄吧、棋牌室，也可以是女主人的瑜伽區、收納柜，還能放下小孩的鋼琴甚至架子鼓。

西郊和煦|領墅樣板間實景圖

超大的南向庭院備受客戶喜愛，在上海這樣的“大花園濱水院落”可遇不可求，成為一座承載愛好和社交的「超級戶外會客廳」。

過去上海僅供塔尖圈層“前庭蒔花、后院煮茶、側院嬉戲、露臺觀星”的奢侈墅居夢想，在領墅KING195通通得以滿足。

據悉其不少客戶也看過市區風貌別墅，不滿意棟距和隱私性，卻驚訝地發現在這只要花四分之一預算，就能滿足更好的奢居體驗。

西郊和煦|領墅樣板間實景圖

千萬級預算，享受上海罕有的濱水資源稟賦

墅居產品的競爭，不僅是產品力比拼，更是生活方式、資產稀缺性的較量。

領墅KING195濱水聯排依水矗立，約1km雙自然水岸圍合成約270°「超廣角河景」，讓建筑與自然無界交融。

未來業主放眼窗外就是公園綠境，下樓出門便是親水步道，這種「沉浸式濱水生活」是不可復制的稀缺價值。

更關鍵的是，KING195濱水聯排不僅靜謐性和隱私性強，還凝聚獨一無二的純粹圈層，賦予資產穿越周期的能力。

西郊和煦|領墅示范區實景圖

在濤哥看來，保利·西郊和煦領墅KING195的出現，是保利又一次以超越客戶預期的“極致產品投入”驚艷市場——

拿出上海千萬級終極改善的解決方案，以極致產品和資源價值打動客戶，打造出穿越周期的“墅居硬通貨”。

3

極致超前兌現，筑牢客戶信任根基

為什么說當下市場“信心比黃金珍貴”，本質是客戶對市場、產品預期存在不確定性。

保利敏銳捕捉到客戶的搖擺心態，今年其新盤多以大規模全維度的實景示范區亮相，不斷激發客戶對美好生活的向往，同時也為準業主們注入更多信心。

保利·西郊和煦領墅更是如此，沒等到交付才亮底牌，而是跟著推盤節奏做前置兌現，把“超前兌現力”轉化為核心競爭力。——

西郊和煦|領墅示范區實景圖

走在示范區內部，你很難想象這是一個年初剛拿地的項目，從門庭建筑到景觀步道都已部分實景呈現，客戶能直觀看到未來社區的模樣。

社區入口3米高半圍合式「隱奢石材景墻」，以貝金米黃大理石為主材輔以咖色不銹鋼壓頂，塑造出深宅大院的縱深感。

西郊和煦|領墅示范區實景圖

難得的是保利沒有只做“門面工程”，不僅全面展示建筑與景觀，甚至周邊口袋公園都落地，這種“從內到外”的兌現讓客戶買得更放心。

西郊和煦|領墅示范區實景圖

精心打造的「煦·CLUB」美學會所實景兌現，成為客戶體驗的重要載體。

全上海罕見的室內綜合運動場、板塊內最全能的陽光健身房、板塊內最大規模會所私宴廳、對標市區頂豪的女王茶室，每一處都讓懂生活的客戶駐足停留。

西郊和煦|領墅示范區實景圖

與此同時還開啟前置運營，會所會定期開展投籃比賽、摜蛋爭霸、品茗等主題活動，讓客戶沉浸式體驗未來生活。

西郊和煦|領墅煦·CLUB實景圖

“全維實景展示”+“會所前置運營”的雙重眼見為實，用“極致超前兌現”消解客戶期房焦慮，成為保利·西郊和煦領墅逆勢走俏的根本支撐。

4

信心源于實力，為市場注入強心劑

在樓市信心比黃金珍貴的關鍵節點，保利·西郊和煦領墅的獨立行情更加值得行業研究。

從溢價拿地時的行業觀望，到半年五開五捷、10-11月逆勢 “雙冠衛冕”，保利用體系化打法交出一份「保式操盤」的極致答卷。

不僅做到“快狠準”的極致「營銷操盤」，半年開盤五次持續“逢開必火”成績，用“準定位”發現需求缺口，用“快節奏”搶占窗口期，用“狠爆點”持續激活市場，始終牢牢掌握市場主動權。

西郊和煦|領墅開盤現場

同時堅持以客戶為中心的「極致主義」，讀懂客戶真實需求，超預期迭代和兌現產品，成功獲得跨區域客戶認可，完成「保式操盤」邏輯閉環。

在濤哥看來，對于仍在筑底的上海市場來說，保利始終是最堅實的 “行業基石”，不僅驗證了 “好產品永遠有市場”，更為樓市注入了信心。

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