劉晨光：當(dāng)認(rèn)知被“顛覆”，房地產(chǎn)如何在下行期里重構(gòu)？

很多數(shù)據(jù)、信息、經(jīng)驗(yàn)都是幸存者偏差的產(chǎn)物，因此很多結(jié)論僅是啟發(fā)，更是下一步分析的起點(diǎn)。

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晨光地產(chǎn)行研

由信息到觀點(diǎn)，由觀點(diǎn)到邏輯，由邏輯到認(rèn)知，重構(gòu)房地產(chǎn)知識框架!

當(dāng)很多被奉為圭臬的規(guī)律與經(jīng)驗(yàn)，只是上行周期的階段性認(rèn)知。在房地產(chǎn)螺旋下降的現(xiàn)實(shí)里，我們該如何理解真實(shí)的房地產(chǎn)？

最新一期《晨光地產(chǎn)行研》，我們試圖通過觀察、實(shí)踐和思辨，來回答這個(gè)問題。

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首先，房地產(chǎn)增量開發(fā)仍是一個(gè)好行業(yè)。

在上一期的《晨光地產(chǎn)行研》中，我們所寫的一文備受關(guān)注，眾多企業(yè)家與高級職業(yè)經(jīng)理人也與我們不斷探討，很多人在探討中更加堅(jiān)定了對行業(yè)未來的信心。

房地產(chǎn)“投資周期短、安全邊際高、單項(xiàng)目絕對利潤額高、IRR和自有資金回報(bào)率高”等特點(diǎn)對資金的吸引力顯著高于絕大多數(shù)行業(yè)。當(dāng)前只是因?yàn)槭芡s環(huán)境影響，資金的進(jìn)入有所顧忌。同時(shí)，行業(yè)中部分優(yōu)秀企業(yè)或已出局、或被龐大存量項(xiàng)目拖累消耗了大量精力，而成長中的企業(yè)或是在“悶聲發(fā)大財(cái)”、或受制于媒體與券商的負(fù)面情緒影響而徘徊不前......

當(dāng)前，行業(yè)雖然彌漫著悲觀情緒，各種“躺平”、“唱衰”、“看空”的聲音不絕于耳。但我們認(rèn)為越是如此，越是到了踐行"別人貪婪時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我貪婪"的時(shí)候！詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第8篇『房地產(chǎn)增量開發(fā)的“第一性原理”迭代』

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其次，在房地產(chǎn)上行周期中被奉為圭臬的規(guī)律與經(jīng)驗(yàn)，在下行周期里被“顛覆”了。

• 仿佛全世界房價(jià)都在“漲”，唯獨(dú)中國在“跌”?

錯(cuò)了！

雖然從2020年起，50個(gè)海外經(jīng)濟(jì)體以本幣計(jì)價(jià)幾乎全部錄得名義房價(jià)上漲，平均累計(jì)漲幅在30%以上，而 中國的名義房價(jià)累計(jì)跌幅已超過40%，且正在經(jīng)歷第三次下臺階。但深入拆解就會發(fā)現(xiàn)，全球房價(jià)走勢分化本質(zhì)上是貨幣投放機(jī)制和增長模式的路徑差異。消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)體房價(jià)漲幅本質(zhì)是貨幣寬松驅(qū)動，而部分以制造業(yè)和出口為導(dǎo)向的生產(chǎn)型經(jīng)濟(jì)體去除通脹本幣對美元平均貶值之后，房價(jià)實(shí)際增長是負(fù)數(shù)。

全球房價(jià)的真實(shí)圖景遠(yuǎn)非“漲跌”二字所能概括......詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第1篇『近五年海外五十個(gè)經(jīng)濟(jì)體房價(jià)對比的“反常”』

• 最新中共中央政治局會議未提房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不重要了？

錯(cuò)了！

實(shí)際上，中央層面對房地產(chǎn)的全局思考和理性認(rèn)知還是與市場上的片面看法不太一樣的，甚至比很多所謂的業(yè)內(nèi)人士還要樂觀積極。如近期中財(cái)辦原副主任釋放的一系列政策信號（包括承認(rèn)房地產(chǎn)作為長期理性超配資產(chǎn)的合理性、正視并推動房地產(chǎn)金融化、政策目標(biāo)從“抑制房價(jià)上漲”轉(zhuǎn)向“支持房價(jià)上漲”等）。

基于這樣的頂層設(shè)計(jì)共識，我們有理由相信，無論是整個(gè)房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展還是接下來新一輪調(diào)整的方向和動作，都是值得期待的。詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第2篇『中財(cái)辦透露的行業(yè)認(rèn)知』

• 租金回報(bào)率決定了房地產(chǎn)投資價(jià)值？

錯(cuò)了！

租金回報(bào)率是個(gè)偽概念！真正決定房價(jià)的是租金絕對值的變化。

租金回報(bào)率本身并無實(shí)質(zhì)意義，如果它的上升是因?yàn)榉績r(jià)下跌導(dǎo)致的“被動抬升”，即使租金回報(bào)率顯著高于10年期國債收益率，房價(jià)仍可能繼續(xù)甚至加速下跌。真正決定房價(jià)走勢的關(guān)鍵在于租金絕對值的變化方向——租金上漲反映的是居民收入增長和城市活力提升，意味著實(shí)際居住需求增強(qiáng)，既能抑制持有者拋售（減少供給），也能提振租購轉(zhuǎn)化意愿（增加需求），同時(shí)抬升房產(chǎn)作為長期資產(chǎn)的投資價(jià)值中樞，從而根本上支撐房價(jià)回升；反之，租金停滯或下跌，則預(yù)示基本面疲弱，還會反向壓制房價(jià)走勢。

因此，租金的絕對變動才是判斷樓市底部與未來走向的核心風(fēng)向標(biāo)。詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第3篇『租金回報(bào)率是個(gè)偽概念！真正決定房價(jià)的是租金絕對值的變化』

• 房地產(chǎn)市場總是一線影響二線、二線影響三線的遞進(jìn)傳遞邏輯？

錯(cuò)了！

我們在去年的考察調(diào)研中就發(fā)現(xiàn)：一方面像深圳這樣的核心城市其房價(jià)跌幅在全國范圍內(nèi)都極為顯著；另一方面，很多三四線小縣城的房價(jià)跌幅顯著小于所在地級市本身，比如蒼南之于溫州、長興之于湖州等。而且，目前為止核心城市和中心城市都還在持續(xù)調(diào)整，但中小城市似乎已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象。

近段時(shí)間，我們也在進(jìn)一步思考：是否房地產(chǎn)的企穩(wěn)并不一定依賴“核心城市→中心城市→中小城市”的傳導(dǎo)關(guān)系？詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第4篇『中小城市居然率先企穩(wěn)？』

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2當(dāng)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的行業(yè)認(rèn)知被“顛覆”，我們該如何重新理解這個(gè)市場？

本期《晨光地產(chǎn)行研》，我們除了對貨幣、周期及城市運(yùn)營的持續(xù)關(guān)注之外，更從企業(yè)視角，試圖找到當(dāng)下能夠重構(gòu)市場的正確答案。具體包含：

• 頭部央企中海的投資策略，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第10篇『挑戰(zhàn)“政治正確”：從中海 Q3 拿地和城市經(jīng)營不連續(xù)所思』

• 典型民企濱江集團(tuán)的最新投資、營銷策略，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第9篇『民營企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)“降維打擊”』

• 地方民企江山萬里的產(chǎn)品、運(yùn)營策略，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第11篇『民營企業(yè)也可以構(gòu)筑起體系化競爭優(yōu)勢』

• 老牌央企中旅的彎道超車發(fā)展策略，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第12篇『二梯隊(duì)央企系列——“搭便車”的中旅投資』

• 長期主義民企龍湖的布局策略，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第18篇『再看龍湖布局和項(xiàng)目策略上的“降維打擊”』

• 當(dāng)下主流的投資策略，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第13篇『近期房企拿地觀察：三類主流投資實(shí)踐』

少談主義，多解決具體問題。

判斷行業(yè)不應(yīng)僅依賴中觀數(shù)據(jù)，尤其在周期底部，數(shù)據(jù)對行業(yè)的判斷往往存在片面性，難以反映真實(shí)全貌。反而更應(yīng)結(jié)合微觀項(xiàng)目的一些經(jīng)營數(shù)據(jù)綜合考量，本期《晨光地產(chǎn)行研》聚焦分析了幾個(gè)具有代表性的成功項(xiàng)目及其操盤手法，非常值得借鑒：

• 剛需項(xiàng)目，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第14篇『金茂“棠系”的復(fù)盤和剛需做地思考』
  

• 豪宅項(xiàng)目，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第15篇『奧映鳴翠的運(yùn)維策略和操盤思考』
  

• 抬板項(xiàng)目，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第16篇『住宅的“抬板時(shí)代”到來了』

• 創(chuàng)新項(xiàng)目，詳細(xì)分析見本期《晨光地產(chǎn)行研》第17篇『一個(gè)老城區(qū)小項(xiàng)目的“界面和空間”解題』

當(dāng)我們摒棄悲觀情緒的干擾，回歸對行業(yè)規(guī)律的尊重與理解時(shí)，便能清晰地看到這個(gè)行業(yè)不變的本質(zhì)與核心價(jià)值依然穩(wěn)固。

誠心期待：我們這一系列的持續(xù)研究及成果能發(fā)揮甚至創(chuàng)造更大的價(jià)值！期望與我們一樣，依然認(rèn)可房地產(chǎn)的價(jià)值以及仍期待在房地產(chǎn)行業(yè)有一番作為的同僚，能和我們更多互動、共同進(jìn)步，并一同捕獲更大的發(fā)展機(jī)會！

《晨光地產(chǎn)行研》11月期已經(jīng)全新亮相，希望獲得更多朋友的關(guān)注，也獲得更多企業(yè)的合作、采購和支持，這是對我們價(jià)值的最大肯定。

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『 產(chǎn)品介紹 』

《晨光地產(chǎn)行研》

房地產(chǎn)行業(yè)研究領(lǐng)域知名專家『劉晨光』先生主持出品

每2月一期

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