在建工程抵押｜關于在建工程抵押的深入剖析與實踐探索研究淺論

內容摘要：在建工程抵押，作為房地產領域中頗為常見的融資手段，發揮著舉足輕重的作用。然而，其實踐進程中暴露出的若干制度性困境與潛在風險，著實值得我們進行深度探究與研討。本文將全面且深入地剖析在建工程抵押的法律依據及其發展沿革，詳盡論述其登記所涉及的法定程序、必備條件、相關費用以及時間限制。同時，緊密結合楚雄市的實際狀況展開細致探討。基于上述研究與探討，本文針對性地提出了適用于楚雄市在建工程抵押的相關建議，旨在推動在建工程抵押制度的進一步完善，進而有力促進當地經濟的穩健、有序發展。

關鍵詞：在建工程 抵押權 建議

一、引言

近年來，為推動房地產行業良性發展，我國頒布了一系列政策以維護房地產市場的穩定秩序，“穩定房地產”已然成為政策聚焦的核心。諸如“認房不認貸”、降低首付比例以及下調按揭貸款利率等舉措相繼出臺，充分彰顯了國家對房地產市場調控的積極作為。此類舉措意在減輕購房者的經濟負擔，激發購房需求，進而推動房地產市場的健康有序發展。

然而，對于房地產開發企業而言，融資難與貸款難的問題長期以來如影隨形，嚴重制約著企業的發展步伐。為緩解資金周轉的燃眉之急，房地產企業往往不得不選擇民間借貸等利息高昂的融資渠道。

隨著房地產貸款規模的不斷擴大以及金融產品的日益豐富，銀行信貸中的在建工程抵押逐漸成為房地產開發企業至關重要的融資途徑。但不容忽視的是，由于該領域法律關系錯綜復雜，相關規定尚不完善，在實際操作過程中極易滋生各類問題。并且，鑒于不同地區的實際情況千差萬別，因此需要結合當地實情進行具體而深入的分析。

二、在建工程抵押

（一）在建工程抵押的概念

在建工程抵押，系指抵押人為獲取在建工程持續建造所需資金的貸款，將其以合法方式取得的土地使用權與在建工程的投入資產相結合，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行，以此作為償還貸款的履行擔保之行為。

（二）在建工程抵押的法律依據

往昔，《擔保法》與《城市房地產抵押管理辦法》均未對在建工程抵押作出明確規定。直至2000年9月29日，最高人民法院關于適用《擔保法》（法釋〔2000〕44號）若干問題的解釋第四十七條規定：“依法獲準尚未建造的或者正在建設中的房屋或者其它建筑物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效。”

此外，依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋（法釋〔2020〕28號）第五十一條規定：“當事人僅以建設用地使用權抵押，債權人主張抵押權的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院應予支持。當事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。”該司法解釋明確確立了在建工程抵押的合法性地位。

三、在建工程抵押登記的設立條件

（一）在建工程抵押登記的標的物須為已交付全部土地出讓金并取得建設用地使用權的項目

依據民法物權原理，物權的成立與存續以標的物的存在為前提，且應遵循物權法定原則。《民法典》第二百零九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”《民法典》第三百九十五條第一款規定，允許抵押的不動產應滿足債務人或者第三人有權處分這一前提。抵押人需對該財產具備處分權，抵押財產應能夠流通、轉讓，且具有獨立性。該條款第七項在對允許抵押的財產作兜底性規定時，表述為“法律、行政法規未禁止抵押的其他財產”。《不動產登記暫行條例實施細則》第七十六條規定：“申請在建建筑物抵押權首次登記的當事人應當提交享有建設用地使用權的不動產權屬證書和建設工程規劃許可證。”

由此可見，在建工程抵押的標的物必須是已取得土地使用權，以及依法獲準尚未建造或正在建造中的房屋或其他建筑物，同時應具備建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，且不存在禁止抵押的情形。所以，申請辦理在建工程抵押，必須先取得建設用地使用權。

（二）在建工程抵押期限不得超出建設用地使用權的剩余期限

《民法典》第三百五十四條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采用書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。”這意味著，在建工程抵押的雙方當事人可在自愿基礎上約定抵押期限。然而，盡管抵押期限由雙方自行商定，但該期限不得超過土地使用期限減去已使用期限后的剩余期限。

出讓土地使用權設有使用期限，土地抵押期限自然不能超過土地權利人的剩余使用期限。劃撥土地使用權的最高抵押期限不應超過同類用途土地的最高出讓期限。此外，土地抵押期限的設定還需兼顧房地一致原則。《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等規定，以土地使用權設定抵押的，地上建筑物、其他附著物一并抵押；以地上建筑物、其他附著物抵押的，其占用范圍內的土地一并抵押。

因此，在房產和土地同時辦理抵押時，土地抵押期限的設定要兼顧房地一致原則，應短于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押期限保持一致，以確保抵押登記規范有序，降低抵押風險，切實保障抵押人和抵押權人的合法權益。

（三）在建工程抵押需完成開發投資總額的百分之二十五以上

當在建工程作為抵押標的物時，有一個重要情形需要審慎考量，即一旦抵押權得以實現，就必然要對抵押物進行相應處置。而規定在建工程抵押需完成開發投資總額的百分之二十五以上，正是為了確保在處置抵押物時具備一定的價值基礎和可操作性。

（四）在建工程抵押效力限于已建造且在不動產登記部門辦理抵押登記的部分

住房和城鄉建設部《城市房地產抵押登記辦法》（以下簡稱《辦法》）第3條規定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款本息擔保的行為。”另外，《辦法》第11條規定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。”然而，該《辦法》并未明確抵押物的具體范圍，在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，這一問題在學界和司法部門一直存在爭議。

在《民法典》出臺之前，關于在建工程抵押的效力范圍是否涵蓋未建造部分以及續建部分，長期以來爭論不休。多數地方的不動產登記機構及法院認為，在建工程在竣工驗收前處于動態變化過程中，辦理抵押登記時應以已建造完工的部分作為登記范圍。但也有不同觀點認為，若當事人明確約定抵押范圍包括未建造或續建部分，應遵循當事人的意思自治，認定抵押權的效力及于規劃許可范圍內已經建造和尚未建造的建筑物。

隨著《民法典》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記規程》的頒布實施，在建工程抵押效力的范圍有了相對明確的規定。由于不動產抵押物必須客觀存在，已建成部分能夠在現場明確指界、界定范圍，符合抵押物的特性。一方面，《民法典》第397、417條規定，建設用地使用權抵押后的新增建筑物不屬于抵押財產范圍；另一方面，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《擔保制度司法解釋》）第51條規定，在建工程抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分，即便抵押合同中約定抵押權效力及于續建部分或新增建筑物，法院也不應予以支持。

（五）在建工程抵押應依訂立的擔保合同申請辦理登記

《民法典》第三百八十七條規定：“債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障債權的實現，若需要擔保，可依照本法及其他法律規定設立擔保物權。”第三百八十八條亦規定：“設立擔保物權，應當依照本法和其他法律規定訂立擔保合同。”

基于上述法律規定，當事人為保障債權實現，不僅必須簽訂抵押合同與主債權合同，還需嚴格依據合同約定的時限，向不動產登記機構申請辦理抵押登記。若未進行登記，抵押權將無法產生；唯有當抵押權記載于不動產登記簿時，抵押權方得以設立。由此可見，我國法律在不動產抵押方面，采取的是登記生效要件主義。

究其原因，抵押合同本質上僅具有債權行為的屬性，而抵押登記則屬于物權行為。經過依法登記，便意味著物權產生了對世效力。依據《中華人民共和國民法典》第四百零二條，以及本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物進行抵押時，應當辦理抵押登記，且抵押權自登記時設立。

鑒于此，當事人在辦理在建工程抵押借款業務時，務必前往不動產登記部門申請辦理在建工程抵押首次登記，以確保抵押權合法有效設立，切實保障自身合法權益。

（六）申請辦理在建工程抵押，標的物需經審議通過后方可辦理抵押登記

依據《城市房地產抵押管理辦法》第十三條、第十四條、第十五條、第十六條之規定，不同性質企業以房地產進行抵押時，需遵循相應的審議流程：
國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當契合國有資產管理的相關規定；集體所有制企業以其房地產抵押的，必須經由集體所有制企業職工（代表）大會審議通過，并報其上級主管機關備案；中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業以其房地產抵押的，必須經董事會通過，不過企業章程另有規定的除外；有限責任公司、股份有限公司以其房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，企業章程另有規定的情況除外。

國有企業在對外擔保方面，具有雙重法律主體屬性。一方面，作為一般的法律主體，其受到《公司法》《擔保法》及《合同法》等法律法規的約束；另一方面，作為特殊的法律主體，又受到《企業國有資產法》等法律法規的規制。所以，國有企業對外進行擔保時，既要嚴格遵守《公司法》《企業國有資產法》以及公司章程的規定，召開董事會或者股東會、股東大會進行決議，還需依據各地國資監管部門的規定履行批準和備案程序。

我國《公司法》第16條亦作出了具體規定，公司為他人提供擔保，應依照公司章程的規定，由董事會或者股東會、股東大會進行決議。

（七）在建工程抵押登記應以現場查看為前置程序

根據《不動產登記暫行條例實施細則》第十六條以及《不動產登記規程》5.4.5的規定：“辦理在建建筑物抵押權登記時，不動產登記機構應當進行實地查看，著重查看抵押物的坐落位置以及建造狀況，從而確定能夠登記的抵押范圍。”

鑒于在建建筑物尚未竣工，其狀態處于不斷變化的不確定之中。在申請登記時，當事人僅能向登記機構提交施工圖紙或預測圖紙。倘若登記機構不進行實地查看，不僅會引發諸多法律糾紛與爭議，使權利人遭受損失，還會讓不動產登記機構承擔由此產生的風險。

因此，登記機構在辦理登記業務時，必須前往實地進行查看，詳細了解抵押的在建建筑物的坐落位置及其建造情況。實地查看應由不動產登記機構的兩名工作人員共同參與，查看人員需對查看對象進行拍照，并填寫實地查看記錄。實地查看形成的現場照片及查看記錄應一并歸入登記檔案。

（八）在建工程抵押標的物須已取得建設工程規劃許可證

《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證這三證的編號。由此可見，在建工程抵押必須已取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。

同時，依據《不動產登記暫行條例實施細則》第七十六條以及《不動產登記規程》7.13.1.5的規定：“在建建筑物抵押的，需提交建設工程規劃許可證等規劃許可文件。”

（九）若在建工程抵押標的物為學校、幼兒園、醫療機構等教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施，其權利人應限于營利法人

依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28 號），明確登記為營利法人的學校、幼兒園、醫療機構、養老機構具備擔保資格，所簽訂的擔保合同具有法律效力。《自然資源部關于做好不動產抵押權登記的通知》（自然資發〔2021〕54 號）亦對抵押標的物的范圍作出了清晰界定。

從上述規定可以看出，我國法律允許營利性的學校、幼兒園、醫療機構等教育設施、醫療衛生設施以及其他公益設施進行抵押。

四、在建工程抵押登記的抵押權人范圍不再受限

申請辦理在建工程抵押首次登記時，抵押權人的范圍已不再局限于銀行金融機構。往昔，依據《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款之規定，辦理在建工程抵押登記，抵押權人僅能為貸款銀行。不過，最高人民法院在關于《城市房地產抵押管理辦法》在建工程抵押規定與上位法是否沖突問題的答復（[2012]行他字第 8 號）中，雖認為規章將在建工程抵押權人限定為銀行具有一定合理性，可防止抵押權被濫用，且人民法院應尊重行政主管部門的意見。但自《民法典》頒布施行以及實行不動產統一登記以來，相關法律法規并未對在建工程抵押權人的范圍作出明確的限制性規定。

由此觀之，《城市房地產抵押管理辦法》中有關在建工程抵押的此項規定，不應再被視作具有普遍適用性的準則，而應將其視為針對貸款銀行作為抵押權人情形的特別條款。不能依據該規定來限制貸款銀行之外的自然人、企業成為在建工程的抵押權人。從基本的民法原理以及《民法典》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記暫行條例》《不動產登記規程》等法律法規來看，均未對此作出特別禁止性規定。

故而，無論是自然人、法人，亦或是非法人組織，只要符合相應條件，皆可作為因擔保合同所產生的民事債權而設立不動產抵押。2019 年出臺的《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34 號）以及《云南省自然資源廳關于印發<云南省建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）>的通知》（云自然資規〔2022〕1 號），明確了不同權能建設用地使用權抵押的條件，規定自然人、企業均可作為抵押權人。這一政策舉措放寬了對抵押權人的限制，明確自然人、企業均能夠作為抵押權人，申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續。

五、申請在建工程抵押登記的法定程序

（一）申請主體

抵押權首次登記須由抵押人與抵押權人共同提出申請。

（二）申請材料

依據《民法典》第二百一十一條、《不動產登記暫行條例》第十六條、《不動產登記暫行條例實施細則》第九條、第六十六條、第七十六條以及《不動產登記規程》7.13.1.5之規定，當事人申請在建建筑物抵押權首次登記時，應提交以下材料：

1. 內容完整、表述準確的不動產登記申請書以及不動產抵押登記詢問記錄。
2. 申請人的有效身份證明文件。
3. 合法合規的不動產權屬證書。
4. 主債權合同、抵押合同（若主債權合同中已涵蓋抵押條款，則無需單獨提交抵押合同；對于最高額抵押，應當提交最高抵押合同）。
5. 建設工程規劃許可證等相關規劃許可文件。
6. 其他法律、行政法規以及《實施細則》規定的必要材料。

（三）受理審核時限

按照《不動產登記暫行條例》第二十條的規定，不動產登記機構自受理登記申請之日起，應在30個工作日內完成不動產登記手續。不過，我市承諾將辦理時限壓縮至1個工作日內辦結。

（四）不動產登記收費標準

根據《國家發展改革委 財政部關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》（發改價格規〔2016〕2559號）的通知精神，縣級以上不動產登記機構依法辦理不動產權利登記時，需根據不同情形收取不動產登記費。

不動產登記費按件收取，不得按照面積、體積或者價款的比例收取。若申請人以同一宗土地上的多個抵押物辦理一筆貸款并申請辦理抵押權登記，按一件收費；若以非同宗土地上的多個抵押物辦理一筆貸款并申請辦理抵押權登記，則按多件收費。住宅類不動產登記收費標準為每件80元，非住宅類不動產登記費標準為每件550元。

六、楚雄市在建工程抵押貸款的現狀

（一）旺盛的融資需求

伴隨楚雄市經濟的迅猛發展，各類建設項目如雨后春筍般紛紛啟動。特別是房地產開發企業，對資金的需求呈現出與日俱增的態勢。在此背景下，在建工程抵押已然成為一種重要的融資渠道。

通過在建工程抵押進行融資，能夠卓有成效地解決項目的資金難題，為商業性住房建設的順利推進提供了強大助力。與此同時，晶科、宇澤、三牧農業、圣銘科技、淇祥環保等企業，借助在建工程抵押權登記，從銀行獲取了數額不等的資金支持，少則數千萬元，多則高達數億元。

由此不難預見，未來中小房企通過在建工程抵押獲取貸款的情形將會愈發普遍，這將切實緩解企業融資難、貸款難的困境，有力地推動社會主義市場經濟的蓬勃發展。

（二）活躍的市場交易

在建工程抵押的市場交易頗為頻繁，但其中也存在著一些不規范的現象。諸如虛假抵押、重復抵押等情況時有發生，給市場秩序帶來了一定的負面影響。

（三）金融機構積極參與

為了支持實體經濟的發展，推動房地產行業的穩健運行，各商業銀行積極響應國家號召，不斷拓寬貸款渠道，大力支持房地產項目的融資貸款。

在實際操作中，商業銀行從規模保障、簡化準入投放流程等方面入手，著力提升辦貸效率。它們對尚未建造完工的土地和地上建筑物進行價值評估，并開展在建工程抵押貸款業務。截至目前，已為困難企業授信在建工程抵押貸款達 251837 萬元。

這一系列舉措推動了金融和房地產市場的良性循環，為我市房地產產業的健康穩定發展提供了有力支撐，也為我市經濟增長注入了新的活力。

七、在建工程抵押的相關建議

（一）建立健全告知承諾制度

首先，依照《民法典》第四百零六條以及《自然資源部關于做好不動產抵押登記工作的通知》（自然資發〔2021〕54 號）之規定，身為抵押人的房地產開發企業在預售商品房時，需履行征得抵押權人同意并告知受讓人的義務。此規定賦予了在建工程轉讓時法定的限制轉讓權。

在實際操作層面，若房地產開發企業身兼在建工程抵押人與商品房預售人雙重身份，于設定在建工程抵押權后預售商品房，若其嚴格遵循法律法規與合同約定，切實履行告知商品房購買人義務并征得抵押權人同意，那么在建工程抵押權與商品房期待權可合法且有效地并存。

然而，若房地產開發企業未履行償還義務，當抵押權人行使抵押權時，極有可能對商品房期待權的實現造成影響。即便消費者已付清購房款，亦可能無法辦理房屋所有權的轉移登記。

在實際操作中，申請辦理抵押的標的物或許是大宗土地及已完工的地上附著物。工程竣工驗收并辦理房地一體不動產首次登記后，宗地上的每套房產均會按照土地分攤系數對宗地面積進行分攤，分攤后剩余的宗地面積歸全體業主共有。所以，金融機構在實現債權處置抵押物時，需明晰可能存在可處置標的物與實際標的物不一致的狀況。

其次，在房地產項目在建工程抵押權的實現進程中，必須恪守不改變土地用途的原則，以此保障抵押權順利實現，同時維護抵押人與抵押權人的合法權益。

最后，應在商品房買賣合同（預售）中增添相關條款，向購房者如實告知所購房屋土地及在建工程的抵押情況。例如，明確說明該抵押屬于階段性抵押，并闡釋該抵押行為可能引發的法律后果，從而消除購房者的顧慮。

（二）構建信息共享平臺，避免法律糾紛

自不動產實現統一登記以來，房地產的行業管理與產權登記分別由不同部門負責。建筑物抵押登記與預售合同備案這兩項工作聯系緊密。盡管目前這兩項工作分屬不同部門，但各自的數據信息應借助信息共享平臺實現實時共享與無縫對接，以防止因信息不對稱而出現抵押房產被住建部門直接進行預售備案，或者已預售備案的房屋被再次抵押的現象。

在實際操作中，不動產登記機構應及時將不動產登記信息推送至住建部門，住建部門依據推送結果及時調整可預售房源，解鎖樓盤并恢復預售。同時，住建部門也應及時將房屋預售備案和預查封情況實時推送給不動產登記機構，如此方可避免法律糾紛的產生。

（三）合理設定抵押期限

盡管法律允許在建工程的抵押期限超出建設期限，但抵押權人在設定抵押期限時，仍需審慎權衡。過長的抵押期限可能會滋生諸多潛在風險與不確定性因素，諸如工程爛尾、抵押物價值減損、工程久拖不建等情況。此類情形必然會對購房者辦理不動產權登記造成不利影響。

因此，在設定抵押期限時，應綜合考量工程的實際進展狀況、市場的動態變化以及抵押雙方的利益訴求等多方面因素，以確保抵押權能夠得以有效實現。

（四）辦理預購商品房預告登記以化解在建工程抵押權與預購人期待權的沖突

依據《民法典》第二百二十一條之規定，當事人簽訂房屋買賣協議或其他不動產物權協議時，為保障未來物權的順利實現，可依約定向登記機構申請預告登記。

在商品房預售場景下，購房者被稱作“預購人”。由于房屋尚處于未建成或在建狀態，故而無法辦理所有權的首次登記。即便購房人已全額支付購房款，也無法進行房屋所有權的轉移登記。為確保在房屋所有權首次登記完成后，能夠順利完成房屋所有權轉移登記并最終取得房屋所有權，預購人辦理預購商品房預告登記是十分必要的。

辦理預告登記手續后，預購人對所購商品房的所有權擁有期待權。法律對預購人的這一期待權給予充分保障。對于預購人在所有權首次登記之前所享有的合同債權，通過當事人申請預告登記的意思表示，并將請求權以公示的方式對外展示，充分彰顯了物權所要求的公示原則。

預告登記具有向后的保全效力。房地產開發企業在將建設中的商品房預售并辦理預告登記后，其對該房屋的處分權將受到限制，不得再以建設中的商品房設定在建工程抵押。

根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”由此，廣大購房者的權利得到了強有力的保護，普通債權的優先受償權不能對抗房屋的買受人，且優先受償權不涵蓋建筑物所占用的建設用地使用權。

（五）設立資金監管賬戶

應當設立資金監管賬戶，強制要求開發企業將項目資金納入該監管賬戶。并且，開發企業需依據工程實際進度申請支取資金，以此切實確保資金能夠專款專用，全部投入到工程建設當中。

八、結論

在我國房地產發展的漫長征程中，在建工程抵押貸款猶如一座堅實的橋梁，在化解房地產開發企業資金困境方面發揮了舉足輕重的作用。然而，市場經濟活動宛如一個龐大而復雜的舞臺，眾多交易主體紛紛登臺參與其中。特別是在商品房開發與預售這一關鍵環節，各種法律關系相互交織，形成了一張錯綜復雜的網絡。

這些紛繁復雜的法律關系，不可避免地導致了市場中權利的重合與沖突。在建工程抵押權的設立與實現過程中，也因此衍生出了一系列棘手的問題。

為了應對這些問題，通過商品房行政預售備案（由房地產管理部門負責）以及在不動產登記機構辦理預告登記等舉措，賦予了相關權益以物權效力和具備對抗性的期待權。這種期待權猶如一把堅實的盾牌，能夠有力地抗衡建設工程款的優先受償權。

當房地產開發企業將建設中的商品房進行預售并辦理預告登記之后，其對該房屋的處分權利將受到嚴格的約束。此時，企業不得再以建設中的商品房設定在建工程抵押，這一規定為市場秩序的穩定提供了重要保障。

對于已經抵押的在建商品房工程，作為抵押人的房地產開發企業在預售商品房時，必須征得抵押權人同意，并如實告知受讓人相關情況。這一規定賦予了預售商品房轉讓時法定的限制轉讓權利，進一步規范了市場交易行為。

在此基礎之上，構建并完善在建工程抵押制度，以及與之相適配的不動產登記制度和商品房預售制度，顯得尤為迫切和重要。這些制度的完善，將如同精準的齒輪，相互咬合、協同運轉，使該制度在我國房地產市場的發展進程中發揮更為顯著、更為積極的作用，為房地產市場的健康、穩定、可持續發展注入強大的動力。

總結提煉

1. 在建工程抵押登記的抵押權人范圍得以拓展，不再局限于金融機構。相關法規的調整及政策的放寬，使得自然人、企業等均具備成為抵押權人的資格。
2. 申請在建工程抵押登記遵循明確的法定程序。申請主體需由抵押人與抵押權人共同提出申請，申請材料涵蓋多種文件。在我市，受理審核時限為 1 個工作日內辦結，不動產登記收費按件收取，并設有明確的標準規定。
3. 楚雄市在建工程抵押貸款呈現出融資需求旺盛的態勢。然而，登記管理方面存在手續繁瑣、標準不統一等問題。市場交易雖活躍，但存在不規范行為。金融機構參與度較高，但在風險評估和控制方面存在不足。
4. 針對在建工程抵押事宜，提出了一系列建議。具體包括建立告知承諾制度、構建信息共享平臺、合理設定抵押期限、辦理預購商品房預告登記以及設立資金監管賬戶等。
5. 結論表明，在建工程抵押貸款對房地產企業而言至關重要，但當前存在諸多問題。因此，需進一步完善相關制度，以推動房地產市場的健康發展。

參考文獻

[1]《中華人民共和國民法典》
[2]《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》
[3]《不動產登記暫行條例》
[4]《不動產登記暫行條例實施細則》
[5]《不動產登記操作規范（試行）》
[6]《城市房地產抵押管理辦法》
[7]《不動產登記理論與實務》
[8]《不動產登記規程》
[9]《不動產登記》
[10]《土地登記辦法》

劉偉 報道

文章來源：《云南國土》雜志

作者單位：楚雄市自然資源局不動產登記中心