廣州，第一個(gè)拼命的城市

從廣州年底瘋狂土拍的背后，我只看到2個(gè)字：

掙扎。

沒辦法，政府也缺錢花啊。幾方面的原因吧，廣州的產(chǎn)業(yè)大而不強(qiáng)，三級(jí)財(cái)政貢獻(xiàn)大負(fù)擔(dān)重，以及過度依賴賣地收入。

不要輕易指責(zé)，這是很多城市的通病。

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24年，廣州年底沖刺賣地。

25年，廣州年底沖刺賣地。

今年 廣州土拍年末沖刺，20宗地，起拍總價(jià)超25 4 億！

其實(shí)我是有點(diǎn)愣神的。

年底沖刺賣地的城市不少，但是如此大規(guī)模沖刺賣地的城市，不多。所以我有點(diǎn)愣神，因?yàn)橐郧皬膩頉]出現(xiàn)在這種事情。

廣州為了賣地，這次是拼了命。

以前市場好的時(shí)候，全城賣地，甭管南沙還是增城，甭管從化還是番禺，到處都賣，到處都是地王。我非常清楚地記得，招商在增城拿了一個(gè)地王，樓面價(jià)高達(dá)2萬1，當(dāng)時(shí)周邊甚至還有賣1萬7的，當(dāng)時(shí)就感覺不對(duì)勁，果不其然，后來這個(gè)地王死得老慘了。

現(xiàn)在市場不好了，政府也知道近郊遠(yuǎn)郊賣不出去，于是只賣主城的土地，一是位置非常好，二是能做出溢價(jià)，保利越秀中海城投這些冤大頭還是愿意拿地的，無非是左手倒右手，賬面好看就行了。

說一個(gè)有意思的。

金融城有一塊地要賣，不管是板塊本身還是地塊本身，都非常好，但不好賣，為啥，地塊太大了，總價(jià)太高了，能拿得起的房企很少，即使能拿得起風(fēng)險(xiǎn)也很大，怎么辦呢，政府想了一個(gè)辦法，將一個(gè)大地塊分割成幾個(gè)小地塊，一個(gè)一個(gè)去賣，同時(shí)降低了拿地的幾個(gè)指標(biāo)，起拍價(jià)也壓到4.5萬，這下開發(fā)商沒壓力了：

拿地門檻從姚明變成了郭敬明。

就在前幾天，保利還在海珠拿了一塊地，就挨著江泰路地鐵口，樓面價(jià)3.68萬一平，溢價(jià)率超過了27%，其實(shí)不低。

這個(gè)地塊我知道，19年廣州調(diào)研的時(shí)候，我就住在這里，非常典型的老城區(qū)，界面肯定一般，但畢竟是海珠老城，老錢的購買力還是非常強(qiáng)的，按照3.68萬一平的樓面價(jià)，以及周邊新房4-5萬的價(jià)格，面積大一點(diǎn)的話，5萬問題不大。

政府-開發(fā)商-有錢人，良性循環(huán)，我也支持。

一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，都不吃虧。

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廣州為什么年底沖刺？

沒錢。

最高峰，廣州賣地收入1700多億。

24年賣地770多億。

25年呢，好像才300億，即使12月這批土地全部賣出去，加起來也就500多億，比起去年還是少了200多億，結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的200多億。

同樣的差，但25年更差，不到去年的一半。

這樣你就能理解為什么廣州年底沖刺了，200多億到手了，多了這200多億，很多斷頭路能修了，上一次申報(bào)的地鐵有了預(yù)算，黃埔的拆遷款到位了，跨海大橋和過江隧道有錢了，雙向八車道的道路有錢了，公務(wù)員的工資有錢了……

有人說廣州太依賴土地財(cái)政了。

這話沒錯(cuò)，相比其他三個(gè)一線城市，北京，上海，深圳，廣州確實(shí)太依賴土地財(cái)政了。但是沒辦法，要么餓死，要么活下去。

相比廣州，杭州其實(shí)更依賴土地財(cái)政，最近幾年僅僅是賣地收入高達(dá)2.1萬億，饞死廣州了，但杭州的基建確實(shí)漂亮啊，這一點(diǎn)上，廣州做的確實(shí)一般。

其實(shí)不是批評(píng)廣州，像廣州這樣財(cái)政壓力巨大的城市太多了。

類似廣州的城市，不止廣州一個(gè)。

說一個(gè)大點(diǎn)的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月的賣地收入是2.5萬億，今年差不多3萬億，應(yīng)該沒問題，即使少也比較接近3萬億，畢竟很多像廣州的城市都在沖刺，能賣一點(diǎn)是一點(diǎn)。

很多人對(duì)3萬億無感，2021年的賣地收入是多少呢，8.7萬億，相比2.5萬億落差6.2萬億，相比3萬億落差5.7萬億，平均落差6萬億左右吧。

6萬億多嗎？

3個(gè)恒大的債務(wù)總量。這樣對(duì)比大家應(yīng)該能理解了吧。

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最近很多朋友都在問：

XX城市的房子要賣嗎？

我的回答很統(tǒng)一：因城而異， 因人而異，因房而異。

理論上，市場這么差，26年還會(huì)繼續(xù)陰跌，抓緊賣掉才是真理啊，這有什么糾結(jié)啊，賣啊。

不對(duì)。

我跟很多會(huì)員聊過，真正的實(shí)操建議非常復(fù)雜，不可能一刀切，讓所有人全都賣掉的，不可能，也不現(xiàn)實(shí)。

循著這個(gè)邏輯，問大家一個(gè)問題：

廣州和深圳，哪個(gè)城市的界面更好？

深圳。這是99.999%的朋友的答案。

對(duì)嗎？

不對(duì)。或者說看你怎么理解。

很多人吐槽，廣州的城市界面多差多差，深圳的城市界面多好多好。

深圳界面好嗎？ 深南大道，后海，前海，壹方城，春筍，超總，確實(shí)非常不錯(cuò)，國內(nèi)頂級(jí)城市該有臉面。但我告訴你，以上就是全部，這只是深圳的面子。

深圳的里子是什么？

大家不像我們調(diào)研，我們調(diào)研可不是只看好的，去欣賞，去膜拜。

你沒看到的是，大部分深圳人是沒有自己房子的，深圳的商品房占比是極少的，大量的地方是農(nóng)民房，大部分新深圳人是租在農(nóng)民房里的，三和大神這幾年少了但絕對(duì)還有，我們之前去沙井，去光明，去龍華，大片大片的城中村，有些是已經(jīng)拆遷的，有些是加蓋后沒有拆遷的，界面非常差，跟你老家沒什么區(qū)別。這才是深圳的底子。

廣州呢。

廣州壓力很大，雖是省會(huì)，但是跟南京一樣，聽話的小兄弟不多，人家不一定認(rèn)你，除了佛山。

東莞惠州抱緊深圳，甚至連中山珠海隔著海都能把深中通道、深珠通道修過去，廣州僅僅靠一條18號(hào)線是留不住珠海的心的。

廣州也有界面好的，也有界面差的，但都能接受，不像深圳一樣天上地下，貧富差距非常大。

廣州包容度很高，可以容納各種各樣的人，有錢的去珠江新城去老東山去二沙島去金融城都行，沒錢的去遠(yuǎn)郊都能活下去，城市節(jié)奏也沒那么快，生活在廣州比深圳活得更像一個(gè)人，更加立體有血有肉。

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1、未來，很多城市，包括縣城，鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都會(huì)面臨巨大的財(cái)政壓力，有些老師公務(wù)員發(fā)不下來工資，或者少發(fā)，很正常了。

2、雖然市場很差，但主城新房一點(diǎn)也不便宜，甚至比之前更貴了，核心就是國央企托底。中海在超總拿地，樓面價(jià)7.7萬，溢價(jià)率高達(dá)42%，比保利那塊地還猛，你能理解為什么超總深圳灣很貴了吧。

3、該出手的房子可以盡快調(diào)整。但還是那句話， 因城而異，因人而異，因房而異。不能一刀切。

4、房價(jià)在不斷磨底、修復(fù)。

THE END