四代住宅空降昆明！高達120%得房率，都給購房者帶來了哪些惠利？

自2024年起，第四代住宅潮流開始席卷國內房地產市場，并憑借著超高得房率、優質居住體驗以及溢價能力，迅速贏得了廣大群眾和開發商的喜愛。同年11月昆明主城區迎來了首個四代住宅項目義承·丹霞翠嶼，并同步公布了143、175、217三種不同平米的戶型尺寸。

今年10月份新規出臺后，昆明內部人士再度爆出消息，將有一款戶型得房率接近120%的四代住宅推新上市，目前該項目正處于報規狀態。得房率120%什么意思？相當于購買一套建面100平米的房型，實際得到的使用面積卻達到120平米！

一場前所未有的房產革命，正在攪動整個昆明樓市。對于廣大昆明市民而言，四代住宅的問世又意味著什么？它能解決民眾的哪些居住痛點？

優質好房看昆明

實際上早在2017年，第四代住宅就已經走入了人們的視野。但礙于國家氣候條件和政策標準，該項目并未在市面上形成廣泛的影響力。直到去年開始，隨著國家的政策助力和市場技術發展，四代住宅才算正式登堂入室，成為萬千購房者的優質選擇之一。

第四代住宅的詳細概念是什么？這一點官方層面并未給出明確定義。從百度詞條中可以得知，四代住宅又稱為庭院房、城市森林花園建筑，是綜合了垂直綠化、傳統居住和現代科技等多種因素的新型建筑。

從設計思路來看，四代住宅有兩大核心亮點，分別是空中庭院和空中街巷。空中庭院是指每家每戶都能擁有一塊綠色陽臺，空中街巷則是指建設一條不同戶間和不同層的通道，以減少地面空間的占用，進一步提升空間利用率。

由于國內目前沒有統一新概念的標準，因此市面上“城市花園”“立體園林”的叫法五花八門，但總體都是這個意思。

國家對于四代住宅有著明文標準規定：戶屬空中庭院的面積不能小于套內面積的40%，且要求兩層挑空，與起居室連通，不得影響別戶采光。截止2024年底，全國已經有28個城市出臺了四代住宅的相關政策，同時開發了約100個四代住宅項目，其中就包括昆明。

自2024年12月以來，昆明土拍市場供應量大幅激增。除了國企之外，冠江、邦泰等民企也是豪擲手筆，拿下了大規模土地拍賣，市場甚至一度出現久違的溢價競拍。這意味著2025年的新入市樓盤將如雨后春筍般涌出，據不完全統計，接下來昆明至少有24個新盤等待亮相，其中四代住宅也將迎來扎堆入市。

今年率先亮相的是打著“昆明主城第一四代宅”標簽的義承·丹霞翠嶼，它采用一梯一戶設計，推出面積143~217平不等的空中大平院。作為昆明主城區的首個零公攤社區，義承·丹霞翠嶼全贈送露臺、飄窗和空中花園以最大化提升空間利用率。此外該社區還將聯合華為打造全域智能系統，支撐智能安防和機器人配送等等。

此外還有邦泰·觀云朗月，每戶配備40平米的270°環幕空中花園，挑高達到6米，且匹配一梯一戶、3.15米層高、雙入戶大堂等豪宅標準。該社區價格為每平米2萬~2.4萬區間，預計2027年3月實現首批交付。這座社區最令人驚嘆的，是其通過錯層設計、陽臺拓展，實現了120%的超高戶型得房率。

這一點也要得益于市區建筑新規《昆明市城鄉規劃管理技術規定》的標準約束，新規規定，未來昆明住宅戶型的陽臺面積占比，可以進一步擴大到建筑面積的20%。

同時取消住宅躍層戶型中空面積不得超過30平米的限制，取消廚房陽臺進深1.5米的限制。新規增加了陽臺的贈送面積和靈活性，同時給予了開發商更多可設計空間。

以往昆明傳統住宅的得房率，即便疊加贈送空間也不會超過90%，如今新開發項目卻都能做到100%以上，甚至高達120%。

長期來看，昆明房市場的得房率恐將繼續上卷，短期內多數新盤的得房率都將達到120%左右。畢竟政府高層屢次強調，未來樓市發展的方向必須朝著“提升居民獲得感和幸福感”的目標看齊。

縱觀全國，佛山最近上架的新地塊，得房率最佳狀態下能做到130%。廣州的新房得房率也從100%一步步改善升級到了140%。目前昆明已經將這些一線城市視作目標，正在努力追趕差距，未來昆明868萬市民必將住上更優質宜人的好房子。

解決民眾痛點

總得來說，第四代住宅是國家和房地產開發商為了更好滿足民眾需求而做出的積極探索，目的是讓人民住房體驗從有轉向優。而在過去多年內，傳統住宅給昆明市明帶來最嚴重的困擾正是居住環境和空間。

昆明經開區號稱高端的東旭御山湖小區，2020年交房整整一年后，已經面臨著綠化不達標、燃氣未接通甚至是業主私自圈養家禽的種種問題。

有記者接到業主投訴進行了實地探訪，結果發現小區綠化帶坑坑洼洼，植被遭遇了大面積破壞。走進72棟，吵鬧的雞鳴聲不絕于耳，記者順著聲音找過去，結果發現了樓內一房間竟然養著7只小雞。

住在對門的劉女士看到記者不禁抱怨道：養就養了，哪怕是一只兩只還能忍受，可這么多實在是受不了，每天早晨鬧鐘還沒響，雞先把人驚醒了。

規劃建設的高檔小區，短短一年內便淪為了城中村，廣大業主對此失望不已。業主進場裝修后，還發現了更多的隱患問題，包括但不限于樓板開裂、底樓防水高度不足、外墻開裂等等。部分業主已經深度懷疑，該小區是否能達到居住條件。

高端小區尚且如此，普通小區的居住環境更是令人苦不堪言。昆明和諧世紀小區被居民舉報治安極其差勁，偷盜事件時有發生，一度連續登上最差小區榜單。任何陌生人都能隨便進出小區，保安看守形同虛設，部分住戶的車輛都屢屢被撬。

但昆明的第四代住宅就絕不會出現以上問題，核心安全上，以義承·丹霞翠嶼為首的四代住宅社區與華為展開合作推出了園區智能機器人，可提供外賣快遞配送上門和衛生打掃服務，將居民便捷、現代科技和小區安防相融合，為業主提供高品質多樣化的居住體驗。

那么四代住宅的真實民眾反響又如何呢？2024年昆明安寧吾悅廣場·吾悅院子項目正式交付，該社區以零公攤、超大露臺的賣點贏得了大量消費者的青睞。

居住一年后，部分業主表示：小區的綠植一部分是物業交房前栽種的，但更多是我們自行打理。當初買這套房子主要還是圖套內實得面積大，能做到零公攤，周邊配套設施也很完善，這幾點優勢就和傳統住宅拉開了差距。

昆明理工大學的高級工程師劉姝萍則認為，四代住宅在云南昆明的落地可謂機遇和挑戰共存。云南的氣候優勢有利于綠化成本的降低，但復雜的地質情況也給建筑結構安全性帶來了更大考驗。但無論如何，住房都是人民群眾美好生活的關鍵載體，在這個新領域發展階段，昆明已經在全國人民面前先走一步。