羅志恒：中國宏觀經濟形勢與房地產的未來

2025年12月11日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2025中國房地產大數據年會暨2026中國房地產市場趨勢報告會”在北京召開。

一、中國經濟周期：增速換擋“尋底期”

房地產鏈條長、關聯廣、韌性強，是宏觀經濟的重要組成部分，直接影響著消費和投資。目前經濟增速出現兩個背離，一是名義增速低于實際增速，導致居民收入、政府收入、企業收入增速偏低，宏觀數據好于微觀感受；二是實際增速又低于潛在增速，產生結構性失業問題。

中國人均GDP已跨越1.3萬美元，按2035年達到2.7萬美元的中等發達國家門檻計算，“十五五”期間需年均保持4.5%-5%的增長。當前中國仍處新舊功能增速換擋期。

二、2026年經濟的兩條主線：房地產和地方債務

2025年，中國經濟運行兩個“高于預期”和兩個“低于預期”特征明顯，兩個“高于預期”包括：出口和資本市場表現高于預期。其中1-11月出口同比保持5%以上，對非洲、東盟資本品與中間品出口占比提升；同時資本市場表現好于預期。而兩個“低于預期”是：房地產市場止跌回穩以及提振消費需要久久為功的過程，2025年房地產市場仍處調整期，同時家電等耐用品提前購買導致后續消費乏力，全年表現為“前高后低”。

2026年，房地產和地方債務仍然是中國經濟運行的主要影響因素，而且這兩個問題相互交織，既是短期問題、也是中長期問題。房地產方面，短期房價仍有下行壓力。從三大微觀主體關系來看，當前地方政府已居于關鍵地位，地方政府的積極性和能力直接影響到企業和居民的積極性，必須盡快恢復和激發地方政府發展經濟的活力。當下房地產問題處理起來有難度，但地方政府債務問題解決起來則相對容易。應優先恢復和激發地方政府的積極性和能力，之后才有可能由地方政府帶動企業和居民的積極性，推動企業和居民行為從防御轉向擴張。

2026年，出口和中央基建投資是經濟增長的重要動力，2026年是“十五五”開局之年，“十五五”規劃中的一些重大項目2026年也開始落地實施，對經濟增長形成一定支持。

三、房地產的未來與思考：短期與中長期

參考國際經驗，平均而言，房價從峰值到觸底需要5年。我國目前跌了約4年，不算特殊。完整的房地產周期可能是一個漫長的季節，平均跌5年、筑底震蕩2年、恢復至歷史水平4-5年。在房價下行、筑底期的經濟增長壓力較大，但一旦完成筑底，經濟增長依然可期。

國際房地產危機歷史上的兩個典型案例，美國、日本房地產周期來看，其中美國下行期4年，筑底期約1年；日本下行期21年，筑底3.5年。日本風險集中在企業部門，危機處置的遲緩和政策反復，是房地產危機延宕30年的重要原因。美國次貸危機時風險主要源自居民部門房貸過度金融化，危機后處置及時，市場快速恢復。

我國企業部門與房地產風險隔離較好、居民房貸負擔可控，風險累積主要在房企。對當前房地產形勢的準確判斷是：房地產市場正逐步走出“硬著陸”風險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續的調整階段。

中長期來看，城鎮住房進入結構優化和品質提升的發展時期，城鎮化帶來的剛性需求、房齡老化帶來拆除改造需求、人均居住面積提升帶來的改善性需求仍將有望繼續釋放，中長期住房總量仍有增長空間，不必過于悲觀，但分化是未來趨勢。

建議，一是增發國債，探索在中央層面設立“房地產穩定基金”。專項用于兩個核心領域：為陷入困境但有市場價值的項目提供“保交房”支持，切實維護購房者合法權益；收購部分房企持有的存量閑置土地，為房企注入流動性。二是，要從根本上解決地方政府財政壓力的問題，增加轉移支付或者提高一般債額度。三是，高度重視并有效化解房地產企業的流動性風險。四是，加快解除非必要的限制性措施，讓商品房回歸市場化配置。五是，進一步降低交易成本，降低貸款利率和稅費成本，切實減輕購房者負擔。六是，建立居民房貸彈性處理機制，防范社會風險。

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