黃瑜：大數(shù)據(jù)預(yù)判2026中國房地產(chǎn)市場趨勢及“十五五”住房需求空間

2025年12月11日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2025中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會暨2026中國房地產(chǎn)市場趨勢報告會”在北京召開。

一、歷史鏡鑒：從中房指數(shù)系統(tǒng)看三十年行業(yè)變化（1995-2025）

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)見證并記錄了行業(yè)三十年的起伏與變遷。數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積從1998年的1.2億平米增長至2021年的16.1億平米，累計增長12.2倍，預(yù)計2025年降至8.8億平米左右，較峰值回落約五成，但仍較1998年增長超6倍。2021年城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)41平米，總?cè)丝谂c新房銷售規(guī)模同時達(dá)峰，行業(yè)進(jìn)入新階段。

同時，我們也應(yīng)該看到，在行業(yè)三十年里，每一個十年，中房指數(shù)系統(tǒng)也在順應(yīng)行業(yè)變化，不斷完善拓展。

第一個十年（1995-2004）：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)自1995年起開始發(fā)布主要城市房價數(shù)據(jù)，并在同年通過國家最高級別的專家鑒定，為客觀揭示中國房地產(chǎn)市場趨勢提供了早期的量化依據(jù)。“房改”最初的幾年，房價整體平穩(wěn)運(yùn)行，2001年后北京、上海等城市房價進(jìn)入快速上漲通道，其中上海2002-2004年住宅價格指數(shù)累計上漲79%，漲幅顯著。

第二個十年（2005-2014）：是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金十年。經(jīng)濟(jì)高速增長、快速城鎮(zhèn)化與貨幣供應(yīng)增加，帶動新房銷售額增長六倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重從8.4%提升至13.8%的峰值，并直接推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施的全面升級。頭部企業(yè)銷售規(guī)模實現(xiàn)了從百億級到千億級別的跨越。

房價方面，十年間，盡管調(diào)控政策不斷，但在供不應(yīng)求背景下，房價整體保持上漲，十大城市新房綜合價格指數(shù)累計上漲79%，其中2006與2007年累計漲幅均超15%。為更全面地監(jiān)測全國市場變化，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)于2010年6月起正式發(fā)布“百城價格指數(shù)”。2013年4月，百城新建住宅均價正式突破1萬元/平米。

第三個十年之（2015-2019）：大規(guī)模棚改貨幣化安置帶動需求釋放，2017-2019年全國新建商品房銷售面積保持在15億平米以上，各線城市房價輪動上漲，三四線城市量價齊升。其中2016年百城新建住宅價格漲幅達(dá)18.7%，2017年百城漲幅降至2.7%，而三四線城市房價漲幅達(dá)12%。

第三個十年之（2020-2025）：2021年全國總?cè)丝谂c新房銷售規(guī)模同步見頂，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，自2021年下半年開始，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。而隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，2020年起中房指數(shù)系統(tǒng)開始發(fā)布百城二手住宅價格指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，自2021年10月房價下跌以來，截至2025年末，百城二手住宅價格已回調(diào)約4年，部分城市價格已回到2016年水平。

二、前瞻破局：未來五年行業(yè)發(fā)展空間與轉(zhuǎn)型趨勢（2026-2030）

趨勢來看，未來五年新建住宅年均銷售面積有望保持在7-8億平米。根據(jù)中指測算，“十五五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平方米，綜合按照70%-80%的轉(zhuǎn)化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計為7-8億平米。從住房需求構(gòu)成來看：1）新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求，假設(shè)未來五年我國總?cè)丝诿磕隃p少約0.25%，城鎮(zhèn)化率年均提升0.7個百分點，則五年城鎮(zhèn)人口增加約3650萬人，帶動住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累計增加2.1平米計算，“十五五”末全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到45平米，帶動住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來住房消費(fèi)的核心增長點。3）拆遷改造帶來的住房需求，預(yù)計未來五年拆改需求約13.4億平米。值得關(guān)注的是，2025年新房銷售面積已降至合理中樞水平，隨著市場庫存逐步回落，配合社會預(yù)期修復(fù)，預(yù)計“十五五”中后期，房地產(chǎn)有望逐步走出調(diào)整階段。

三、篤行當(dāng)下：2025年市場總結(jié)與2026年趨勢展望

2025年，全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，二季度以來新房銷售邊際轉(zhuǎn)弱，二手房市場持續(xù)“以價換量”，市場整體仍處于“止跌回穩(wěn)”過程中。

房價方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2025年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌7.46%。部分核心城市改善樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.29%，漲幅較2024年同期持平，但城市間分化顯著，三四線城市以消化庫存項目為主，價格整體面臨壓力。

銷售方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-11月，重點100城新建商品住宅成交面積同比有所下降，二季度以來市場轉(zhuǎn)弱，高基數(shù)影響下，10-11月同比下降超兩成；二手房市場整體延續(xù)“以價換量”行情，重點30城二手房成交套數(shù)同比增長2%。二手房占比方面，1-11月，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計成交量的比重為65%，較2024年全年提升4個百分點。

需求特征方面，2025年以來，重點城市高總價改善樓盤去化表現(xiàn)良好，帶動30城120平米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120-144平米戶型占比升至30%，改善需求仍為新房市場重要支撐。二手房方面，近兩年二手房價格持續(xù)調(diào)整，成交總價段有所下移，京滬300萬以下剛需房源成交同比增幅明顯，500萬以下房源占比均在七成左右，是二手房主流需求。

土地方面，2025年各地政府保持“縮量提質(zhì)”供地策略，今年截至12月9日，300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降13.0%，出讓金下降6.7%。房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚焦，城市集中度方面，今年截至12月9日，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重為55%，TOP10城市占比超40%；杭州、上海、北京成交金額均超千億元，但多數(shù)城市土地出讓金同比下降。

展望2026年，經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)與居民就業(yè)收入預(yù)期的改善，是促進(jìn)市場恢復(fù)的重要基礎(chǔ)。根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，中性情形下，預(yù)計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態(tài)勢延續(xù)，“好城市+好房子”仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會。新開工、開發(fā)投資或延續(xù)下行態(tài)勢。

過去，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)相輔相成，是中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。未來，市場空間依然廣闊，增量市場把握好城市+好房子結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，存量市場聚焦城市更新與運(yùn)營服務(wù)機(jī)會。企業(yè)應(yīng)立足當(dāng)下，求生存、謀發(fā)展，穿越周期，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。在此過程中，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)將繼續(xù)堅守初心，以大數(shù)據(jù)和創(chuàng)新科技賦能中國地產(chǎn)行業(yè)。

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