物業公司正在大量撤離小區，業主終于不用交物業費了，該慶祝嗎？

物業大規模撤離小區！

這不是說說，數據上已經給說明了一切：

據機構調研數據顯示，2021–2024年，住宅物業換手率從1.7%升至3.3%，凈增1.6個百分點。

按全國商品住宅小區大致規模估算，每年大約有2萬個小區在更換物業公司！

另外，根據科爾瑞物管統計，2023–2025年，35家上市物企累計終止合約面積達8.2億平方米，退盤超千萬的企業占比達40%。

8.2億㎡，這個數字相當于整個重慶市區的建筑面積總和。而且撤離的，不只是名不見經傳的小公司，品牌物管也在大面積從中抽身。

比如第一財經數據顯示：

萬物云2024年全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入2.86億元；

世茂服務退出6090萬平方米；

彩生活終止合約面積5860.8萬平方米；

中海物業退盤4450萬平方米。

僅2025年7-8月，公開披露主動撤場的項目就近50個。中海物業在上半年新增外拓千萬級項目年合約金額均值達到2320萬元，同比提升16.6%。

看到這可能有人會說，這些頭部房企旗下的物業公司是為了從低效的項目抽身，向高質的客戶聚集。

但根據中指研究院的數據顯示，2025年1-9月，全國公開披露的物業主動撤場案例已經超過120起，比去年同期整整翻了一倍。

這里面不僅有頭部大物業公司，而且還有很多小作坊物業公司，所以，不僅是物業公司從低效的項目抽身，更多的是整體物業公司面臨的撤退問題。

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物業為什么要撤離？

第一，收入跟不上成本。

這幾年，降低物業費給業主減負在一些地方成為政績抓手。據中物研協統計，全國已有超過100個小區實現物業費下調，降幅在20%–35%之間。有的城市甚至搞統一降費，一刀切降低住宅物業標準。

可是成本呢？人工、社保、材料都在漲。真正在干活兒的物業公司，發現賬算不過來了，只好選擇退出。

第二，比收費低更頭疼的，是根本收不上錢。

很多小區物業費收繳率越來越低。比如杭州某個小區，總共住戶近3800戶，物業剛進駐時投入改造，口碑不錯，可后來物業費收繳率長期不到50%，累計欠費超過1200萬元。

錢收不上來，永升只能不斷縮減預算、精簡人員，最后導致垃圾清運不及時、綠化養護減少、公共設施維修延后，服務一差，業主更不愿意交費，最終就形成了“服務下滑→業主拒繳→收入銳減→服務更差”的死循環。最終物業只能離場。比如永升物業就宣布了2025年12月31日停止服務并撤場。

此外，除了物業不賺錢，業主欠費也是壓垮物業跑路的最后一根稻草。

中國物業管理協會的數據顯示：全國小區物業費平均收繳率從2018年的83.7%跌到2023年的76.2%，2025年更是大概率跌破70%。

有人調研了撤場小區的繳費率情況，平均繳費率只有68%，有的小區繳費率甚至只有32%。

為啥大家繳費意愿這么低？

其實這也與近幾年的經濟大環境有很大的關系，一方面經濟環境影響，不少人收入下降；另一方面房價下跌，資產縮水，讓一些業主覺得物業費“不值”，拖欠就成了常見選擇。最終這顆雷就開始陸續引爆，物業公司才選擇了離場。

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物業撤退，該值得慶祝嗎？

物業撤走了，有的業主高興不已，認為從此不用再交物業費了，但是一個很現實的問題也擺在面前，一旦物業選擇撤離，小區短期內找不到新物業公司接手，小區環境就會迅速惡化，垃圾堆積、電梯故障、門禁形同虛設等等問題就都出現了。業主投訴無門，街道、居委會也沒有預算和人手接管，后端的配套政策和資源，就會變得一塌糊涂。

于是有些小區就開始了兩手操作，一邊由業主集資先處理最急的問題，比如清垃圾、修電梯。另一邊，開始緊急招聘新物業。

但是招標新的物業公司，又引發了一部分人新的擔憂，如果再找到一個服務差的物業怎么辦？

所以，在和新的物業公司簽訂合同的時候，把服務的細節寫到里面就顯得非常重要。比如衛生一周打掃幾次，小區的一些設施多久更換維護？小區要配備幾個保安，一天巡邏幾次，包括小區一些公共收入如何分配都要寫清楚。

此外，關于更換物業公司，還有個現實問題：那就是小區通常需要先成立業委會！

可很多小區根本沒有業委會，就算成立了，能否真正代表業主、公正履職，也是一大考驗。而且現實中也不排除有業委會和物業公司狼狽為奸的案例，也有物業阻撓小區成立業委會的情況。

所以，物業撤場先別急著慶祝，更該思考的是：怎樣找到靠譜的新物業？怎樣讓物業費花得值？

所以，與其用拒交費逼走物業，還不如推動成立真正為業主說話的業委會，把小區的公共收入先掌控到自己手里，可能最后會發現，原來不用交物業費也能享受相同的物業服務，甚至每年的年底還能領到公共收入的分紅。

總之，真正的好小區，離不開好物業，但也更需要業主們的理性與共建。