業委會成立難和監督難困局難解 市住建委“三類監督”破基層治理

記者調查：業委會成立難和監督難的困局難解

重慶市人大代表吳桂英呼吁業委會全覆蓋

市住建委推“三類監督”破題基層治理

12月11日，記者來到兩江新區廊橋水岸小區門口，看到“三亮三即時”公示欄詳細列舉物業履約、公共收益等信息。該小區業委會主任陳家德說：“物業企業的所作所為，業主們清清楚楚，這就提升了物業交費率。”這一變化，正是重慶推進業委會建設與規范管理，推行“三類監督”破題基層治理的縮影。

而巴南區城南未來小區業委會成員丁國華稱，在社區支持、黨員帶頭下，該小區業委會、業主、物業企業三方協力解決停車、設施維修等問題，現在，小區一年公共收益20多萬元，物業企業每年從利潤中拿出3萬元補充維修基金，小區物業實現零投訴。

記者調查：小區業委會面臨成立難、監督難困局

“沒有業委會，業主有訴求不知找誰說，而物業企業遇到需要動用維修基金等事宜，也存在難度。”12月11日，記者在兩江新區人和大道的一個小區，分別聽到業主和物業公司的訴苦。以前，這個小區成立了業委會，能與物業公司一起處理相關公共事務，但幾年前，該業委會任期屆滿后，就不再履職，就再也沒有召集業主大會，也未選舉產生業委會。

作為業主大會選舉產生的自治組織，業委會承擔著小區公共事務處理的責任。兩江新區城市印象小區業委會主任皮志明稱，2020年前，該小區管理較為混亂，約1600多套房屋中有近40%出租，協調逾20%的業主簽字、投票就花了接近一年時間。

未成立業委會的小區，并非孤例，不僅主城區有，區縣城區同樣存在。

而民法典規定，業主共同決定事項須由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決。一位社區干部認為，部分業主參與不參與投票，票數達不到法定要求，業委會成立難以完成。

“成立難問題及時解決，而對業委會的履職監督，也存在難度。”渝中區某小區的業主向記者反映，該小區業委會不公示相關事宜，在決定是否同意解除現有物業企業服務關系、是否同意小區物業服務企業選聘方案事宜時，公示以會議形式和書面投票以及線上投票進行，但之后又改用微信投票，最后，竟然改用電話投票方式進行，甚至用社區網格員收取微信投票，投票時間擅自延長。

“更詭異的是，投票結束兩個月后，在業主要求下，才公布表決結果，并認為業主投票表決通過了解除現有物業企業服務關系，同意重新選聘物業企業。”多位業主稱，對此，他們提出異議，并向法院起訴，要求撤銷該業委會的所謂的表決結果。欣慰的是，最近，渝中法院支持了業主的訴訟請求，撤銷了該業委會的表決結果。

記者調查得知，對業委會的監督制約，并非一個小區獨有。市人大代表吳桂英對此進行了詳細的調研。

業委會“三難”困局：25%覆蓋率背后的治理痛點

市人大代表吳桂英在調研中發現，截至2024年底，重慶9500余個物業小區中，僅2200余個成立業委會，覆蓋率約25%，遠低于北京、上海等地90%的水平，也落后于深圳、成都等同類城市。

“成立難、運行難、監督難，已成為制約基層自治的三大瓶頸。”吳桂英直言。業主參與不積極，部分開發商與物業公司為規避監督，通過拖延、阻撓等方式干擾業委會成立；一些基層街道和社區對業委會組建消極應付，甚至設置隱性障礙；現行《重慶市物業管理條例》部分條款操作性不足，導致業主維權“紙上談兵”。

運行層面，“無經費、無保障、無權威”問題突出。某小區業委會主任坦言：“為追回物業違規收費，我自掏腰包墊付訴訟費，耗時兩年才勝訴，但仍有業主質疑‘從中牟利’。”更有甚者，因委員空缺、津貼缺失，部分業委會淪為“空架子”，最終因達不到法定人數被迫解散。

監督缺位則滋生權利濫用風險。吳桂英調研發現，個別業委會成員與物業公司勾結，違規挪用大修基金、侵占公共收益，而現行條例中“終止委員職務需經業主大會決定”的規定常被基層簡化執行，導致業主集體維權時“表決難”。

當業委會失去制約，損害業主利益的案例時有發生：主城區某小區業委會擅自將公共收益借給關聯企業，主城區某樓盤業委會成員偽造簽名挪用大修基金……盡管《重慶市物業管理條例》規定“街鎮可責令暫停履職”，但現實中常因缺乏業主大會表決程序，導致監督淪為“一紙空文”。吳桂英直言：“沒有監督必然滋生腐敗，業委會不能成‘獨立王國’。”

破局之路：從“全覆蓋”到“強監督”的回應

針對吳桂英的建議，市住建委交出一份“問題導向”的改革答卷：既要讓業委會“應建盡建”，更要讓權力“規范運行”。

黨建引領+數字賦能：破解“成立難”。“學深圳，推進全覆蓋！”市住建委明確提出借鑒深圳經驗，將業委會組建率納入區縣考核。通過“紅巖先鋒物業”黨建品牌，推動社區黨組織牽頭籌備組。技術層面，“智慧物業”系統在“渝快辦”上線，業主可通過人臉識別完成身份認證，在線參與投票。試點數據顯示，該系統使業主大會召開效率提升60%，主城區一小區半月內就完成業委會選舉。

經費保障+候補機制：給業委會“輸血打氣”。為解決“無錢辦事”，《重慶市物業管理條例》明確“業主大會可決定津貼標準”，可引導小區從公共收益中提取經費。針對成員流失問題，雖未直接寫入“候補委員”條款，但鼓勵業主大會在《管理規約》中細化增補規則，如某小區規定“得票前10名自動成為候補委員”，確保業委會“有人干事”。

三類監督織密“防腐網” 。“聯合監督”讓部門協同發力：住建、公安、城管等部門下沉網格，今年已查處多起業委會成員挪用公款案；“社區監督”由居委會列席業委會會議，九龍坡區試點“監事委員會”，對大額資金使用實行“雙簽字”；“業主監督”則通過智慧平臺實現公共收益、維修基金使用全流程公示，業主掃碼即可查賬。“現在每筆支出都曬在陽光下，想亂花錢？難了！”兩江新區某小區業主劉阿姨點贊道。

基層回響：從“紙上權利”到“指尖治理”的變革

三類監督政策落地，已初見成效。“綦理家·五員共治”的小區治理機制探索，正嘗試改變小區矛盾叢生、一盤散沙的局面。“五員”即在職黨員、社區“兩委”成員、網格員、物業人員、業委會成員。“綦理家·五員共治”機制運行以來，已協調解決摩托車停車難、井蓋防墜網加裝等具體問題330余個，成功調解因電梯加裝維修、車庫滲水等引發的矛盾糾紛25件，一幅幅黨員帶頭、各方力量協商共治的生動圖景正在這里徐徐展開。

巴南區在全市率先成立物業行業黨委，健全6項制度機制，64家符合條件的物業服務企業建立黨組織，98家暫不具備條件的物業服務企業選派黨建指導員、引導企業招聘黨員員工等，實現物業服務企業黨建全覆蓋。持續打造“紅色業委會”，推動符合條件的社區“兩委”成員、小區（網格）黨組織成員、居民黨員骨干、在職黨員、離退休黨員干部、專職網格員等通過法定程序兼任業委會成員，新建“紅色業委會”10余個。搭建共商共議平臺，全覆蓋建立小區物業管理工作聯席會議制度，組織區級相關部門、派出所、社區、業委會、物業企業、黨員代表等參與，今年以來，召開會議100余次，解決小區治理難題2300余件。

“業委會不是‘特權機構’，而是業主的‘代言人’。”吳桂英強調，唯有通過“全覆蓋+強監督”，才能讓“小區事”真正回歸“大家管”。隨著“三類監督”機制深化，重慶正逐步構建起“黨委領導、政府負責、社會協同、業主自治”的基層治理新格局，讓千家萬戶的“小幸福”在制度保障中落地生根。

記者 唐孝忠