中央為何突然鼓勵(lì)收購存量房？這3大信號(hào)透露樓市新動(dòng)向

剛刷到一條重磅新聞，和大家聊聊。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出"鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房"，這可不是普通的口頭表態(tài)，而是真金白銀的政策轉(zhuǎn)向。要知道，去年還只是模糊提及"推進(jìn)處置存量商品房"，今年直接亮出"鼓勵(lì)收購"的明確態(tài)度，103個(gè)城市已經(jīng)行動(dòng)起來，福州安住發(fā)展甚至一口氣收了5000套房源。

260萬年租金的靈隱寺小賣部貴不貴？算完賬你會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)從不說謊。同樣道理，國家隊(duì)突然大規(guī)模收房，背后是筆明明白白的經(jīng)濟(jì)賬。當(dāng)前全國百城新建商品住宅去庫存周期已達(dá)27.4個(gè)月，遠(yuǎn)超14個(gè)月的合理區(qū)間，這些空置房子就像景區(qū)小賣部的庫存商品，每天睜眼就在虧錢。

第一個(gè)信號(hào)藏在住建部的緊急會(huì)議里。6月20日的視頻會(huì)議直接把收購范圍擴(kuò)大到2884個(gè)縣級(jí)城市，這相當(dāng)于給全國樓市做了次CT掃描。和2015年棚改貨幣化撒錢不同，這次是精準(zhǔn)的"外科手術(shù)"——地方國企按合理價(jià)格收購現(xiàn)房，既不用大拆大建，又能立即轉(zhuǎn)化為保障房。就像靈隱寺競(jìng)標(biāo)規(guī)則要求必須連租5年，政策也要求收購必須形成可持續(xù)模式。

第二個(gè)信號(hào)是保障房供給的"換道超車"。過去建保障房要經(jīng)歷征地、建設(shè)、分配漫長流程，現(xiàn)在直接轉(zhuǎn)化存量房，效率提升何止十倍。廣東住建廳的數(shù)據(jù)顯示，收購存量房的成本比新建低30%-40%，還能避免遠(yuǎn)郊保障房"鬼城化"。這就像景區(qū)小賣部不會(huì)建在荒郊野外，保障房也得跟著地鐵、學(xué)校、醫(yī)院走才有價(jià)值。

第三個(gè)信號(hào)最容易被忽略——房企債務(wù)的"止血鉗"。當(dāng)70城庫存壓頂時(shí)，開發(fā)商就像被庫存綁架的人質(zhì)。現(xiàn)在國家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)收購，相當(dāng)于給市場(chǎng)托底。重慶嘉寓公司首個(gè)批量收購項(xiàng)目已經(jīng)投用，這種"政府接盤+房企回血"的組合拳，比單純放水救市高明得多。

有人會(huì)問：收購價(jià)會(huì)不會(huì)被故意抬高？看看靈隱寺小賣部的103輪競(jìng)價(jià)就明白，市場(chǎng)化運(yùn)作下誰都不敢亂報(bào)價(jià)。目前37億元專項(xiàng)債已經(jīng)到位，所有收購都要接受住建部視頻會(huì)議要求的"有力有序有效"三重考核。

政策的精妙之處在于形成閉環(huán)：賣不動(dòng)的房子→政府收購→轉(zhuǎn)為保障房→新市民入住→房企回款→市場(chǎng)企穩(wěn)。就像景區(qū)小賣部定價(jià)3元的礦泉水，貴了沒人買，便宜了虧本，只有找到平衡點(diǎn)才能持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在知道為什么中央要下這步棋了吧？既不是救開發(fā)商，也不是簡單去庫存，而是在房地產(chǎn)"青銅時(shí)代"重建游戲規(guī)則。當(dāng)福州、廣州、杭州等60多個(gè)城市同時(shí)啟動(dòng)收儲(chǔ)時(shí)，普通人該關(guān)注的不是陰謀論，而是住建部那句大實(shí)話："收購存量房是防范化解風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措"。

哈耶克說得好：金錢是最誠實(shí)的投票工具。103輪競(jìng)標(biāo)能讓靈隱寺小賣部租金定格在260萬，全國范圍的收儲(chǔ)行動(dòng)同樣會(huì)讓樓市價(jià)值回歸真實(shí)水平。那些還在幻想政策救市的人該醒醒了，這次國家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，要治的正是過去二十年的樓市虛火。