超級(jí)富豪和剛需客，都在抄底香港樓市

來(lái)源|時(shí)代財(cái)經(jīng)

作者 | 陳澤旋 編輯 | 黎倩

“香港今年的房?jī)r(jià)，算是觸底了”，“港漂”8年，白領(lǐng)黃莉雯（化名）今年入手了一套“細(xì)價(jià)房”（指低總價(jià)房源），終于在香港安了家。

推動(dòng)她下定決心的，是年初恒基地產(chǎn)旗下九龍城新盤“南首”的開盤盛況。3月1日，南首開盤，首批推出181伙單位（即181套房源），折后售價(jià)介于409.9萬(wàn)港元至728.64萬(wàn)港元之間。憑借低于市場(chǎng)預(yù)期的定價(jià)和名校網(wǎng)絡(luò)加持，項(xiàng)目最終吸引7000個(gè)認(rèn)購(gòu)登記，相當(dāng)于37人搶一套房，實(shí)現(xiàn)開盤“日光”。

“房?jī)r(jià)已經(jīng)到了合適的范圍，（我覺得）不會(huì)再跌。而且現(xiàn)在總價(jià)在400萬(wàn)（港元）以下房子只需要給100塊（港元）的印花稅，租售比也還可以，我買了就算不自住，房租出去也能收回月供”，南首項(xiàng)目讓黃莉雯敏銳捕捉到“上車”窗口期。結(jié)合個(gè)人需求，她最終選擇了一套二手房，“還款額和之前的房租差不多”。

港股觸底反彈、房?jī)r(jià)經(jīng)數(shù)年調(diào)整至低位、房貸利率回落、銀行重啟減息……受香港多重利好政策與市場(chǎng)環(huán)境疊加影響，黃莉雯和她的許多“港漂”朋友選擇在今年“上車”。

而抓住窗口期“抄底”的買家們，也推動(dòng)了香港樓市買賣轉(zhuǎn)旺、房?jī)r(jià)終止三年跌勢(shì)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，香港一手私人住宅成交量達(dá)1.88萬(wàn)宗，預(yù)計(jì)全年將突破2萬(wàn)宗，同比漲幅約2成；二手私人住宅成交約3.58萬(wàn)宗，全年預(yù)計(jì)可達(dá)3.9萬(wàn)宗，均創(chuàng)近年新高。

這其中，超級(jí)富豪和剛需客同時(shí)抄底，是2025年香港樓市最顯著的特征。

根據(jù)中原地產(chǎn)，今年前11個(gè)月，香港400萬(wàn)港元以下的一、二手私人住宅共錄得約1.26萬(wàn)宗買賣，較去年全年的1.05萬(wàn)宗增加約兩成，并已連續(xù)兩年突破1萬(wàn)宗，占整體成交約24%，為2016年以來(lái)最高水平。

除了價(jià)格合適，租金上漲也是刺激剛需客入手的因素之一。數(shù)據(jù)顯示，香港住宅租金已連續(xù)三年上漲，今年前11個(gè)月累計(jì)升幅為4.84%。中原地產(chǎn)也向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，目前低總價(jià)樓盤的買家中，自用需求占比達(dá)到七至八成。

圖源：圖蟲

事實(shí)上，在減息周期下，供樓負(fù)擔(dān)（即房貸壓力）下降，“供平過(guò)租”（月供低于租金）現(xiàn)象出現(xiàn)，吸引部分租客轉(zhuǎn)為購(gòu)房，剛性購(gòu)房需求增長(zhǎng)。以最新按揭利率3.25厘計(jì)算，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月份有75%的指標(biāo)屋苑（屋苑即私人住宅小區(qū)）出現(xiàn)“供平過(guò)租”情況，與此同時(shí)，9月中原城市租金指數(shù)CRI回報(bào)率達(dá)到3.56%，為近14年來(lái)第二高。

政府政策亦推動(dòng)細(xì)價(jià)樓成交。今年初，香港將“100元印花稅”的適用物業(yè)價(jià)值上限由300萬(wàn)港元提高至400萬(wàn)港元，意味著購(gòu)買價(jià)值400萬(wàn)港元的單位，買家僅需繳付100港元的印花稅，而此前同價(jià)房產(chǎn)需繳納6萬(wàn)港元印花稅。

剛需買家入市的同時(shí)，富豪亦加快投資布局。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，香港5000萬(wàn)港元以上的一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；2000萬(wàn)至5000萬(wàn)港元的二手豪宅成交1076套，同比上升9.7%；而5000萬(wàn)港元以上的二手豪宅成交則達(dá)248套，同比大漲34.1%。

今年以來(lái)，香港市場(chǎng)不時(shí)曝出高總價(jià)豪宅交易案例。3月，港島南區(qū)深水灣香島道33號(hào)8號(hào)屋以4.8億港元成交，買家以“VIKING SKY LIMITED”名義入市，其實(shí)際持有人被指為來(lái)自內(nèi)地的互聯(lián)網(wǎng)新貴；10月，阿里巴巴前董事會(huì)主席兼CEO張勇則通過(guò)全資公司斥資5354萬(wàn)港元，購(gòu)入香港半山堅(jiān)尼地道“竹林苑”住宅單位。

中原地產(chǎn)指出，在美元貶值、地緣政治波動(dòng)的背景下，不動(dòng)產(chǎn)成為理想的避險(xiǎn)資產(chǎn)，同時(shí)減息削弱定存吸引力，推動(dòng)資金重新流入樓市。與此同時(shí)，2025年香港金融市場(chǎng)向好，截至9月底銀行存款總額已達(dá)19.14萬(wàn)億港元，龐大的儲(chǔ)蓄資金有望轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力，加之港股IPO強(qiáng)勁復(fù)蘇，“吸引超級(jí)富豪將資金轉(zhuǎn)移至香港，進(jìn)一步帶動(dòng)豪宅交投”。

內(nèi)地買家也是本輪香港樓市復(fù)蘇的推動(dòng)力量之一。

圖源：圖蟲

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自4月以來(lái)，以普通話拼音登記的買家已連續(xù)八個(gè)月錄得逾千宗成交，今年1-11個(gè)月，普通話拼音買家入市宗數(shù)約1.25萬(wàn)宗（含一、二手私人住宅），創(chuàng)下歷史新高，涉資1256億港元；預(yù)計(jì)全年普通話拼音買家入市宗數(shù)有望達(dá)到1.38萬(wàn)宗，對(duì)應(yīng)資金約1380億港元，成交量與資金規(guī)模均可能再創(chuàng)新高。

新增供應(yīng)有限，供需缺口持續(xù)擴(kuò)大，也使新盤更顯緊俏。過(guò)去兩年，房企在香港拿地意愿下降，今年香港更是僅推出了7幅住宅地塊，最終售出6幅。

多重因素持續(xù)推動(dòng)下，12月9日，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)2026年香港樓市將處于反彈初期，全年房?jī)r(jià)漲幅或達(dá)15%。成交量方面，一手市場(chǎng)預(yù)計(jì)可維持2萬(wàn)宗高位。二手方面，一手房?jī)r(jià)上升使得買家流向二手樓市，疊加減息效應(yīng)，成交量或大增近三成，預(yù)計(jì)達(dá)到5萬(wàn)宗。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平也在12月10日指出，香港樓價(jià)今年已見底，對(duì)2026年前景持審慎樂(lè)觀態(tài)度，預(yù)期中小型住宅價(jià)格將上升約5%。

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