2026年的房地產(chǎn)走勢，已經(jīng)無比明確了

12月11日-12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開。

作為年底最重磅的經(jīng)濟(jì)工作會議，既總結(jié)了2025年的經(jīng)濟(jì)形勢，又指明了2026年經(jīng)濟(jì)工作應(yīng)該如何發(fā)力。

本次經(jīng)濟(jì)工作會議還有一個非常特殊的地方在于，剛好處在“十四五”收官、“十五五”開局定調(diào)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，承前啟后的意味不言而喻。

也正因如此，“戰(zhàn)略定力更強(qiáng)，政策節(jié)奏更穩(wěn)，結(jié)構(gòu)導(dǎo)向更明確”，成為本次經(jīng)濟(jì)會議的最鮮明特征。

對于我們普通老百姓來說，錢往哪兒去、哪些行業(yè)能接到“水”、來年工作就業(yè)情況如何、資產(chǎn)價格怎么走…

其實已經(jīng)有了明確信號！

站在樓市的角度上看，以下這么幾件事大家可以重點(diǎn)關(guān)注：

首先，繼續(xù)實施更加積極的財政政策。

會議提到，“堅持穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效，發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度”。

由此可見，挖掘存量政策潛力與釋放增量政策，大概率會在2026年得到兼顧。

而超長期特別國債和地方專項債中，相當(dāng)一部分有望重點(diǎn)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市更新、保障性住房等領(lǐng)域——

不僅直接創(chuàng)造需求，更能改善區(qū)域配套，提升土地與房產(chǎn)價值。

與此同時，財政發(fā)力有助于緩解地方政府財政壓力，為穩(wěn)妥處理房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險、推進(jìn)“保交樓”等民生工程提供更有力的支持，從而穩(wěn)定市場預(yù)期。

第二，靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種政策工具。

再提降準(zhǔn)降息，已經(jīng)再明顯不過，對于2026年的降息空間，市場可以保持充分期待。

對于我們普通老百姓而言，這意味著2026年降準(zhǔn)、降息仍有空間，大伙兒房貸月供有望進(jìn)一步走低，從而直接減輕家庭負(fù)債壓力。

房企的融資環(huán)境也將進(jìn)一步改善，適度寬松的貨幣政策也有助于緩解優(yōu)質(zhì)房企的流動性壓力，降低開發(fā)融資成本，反饋到老百姓這兒，就是交房更有保障。

從外部因素來看，隨著美聯(lián)儲剛剛完成新一波25個基點(diǎn)降息操作。

我國的貨幣政策空間進(jìn)一步寬松，能夠更從容地運(yùn)用降息等工具支持包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)工作，而不必過分擔(dān)憂內(nèi)外利差擾動。

第三，制定實施城鄉(xiāng)居民增收計劃，內(nèi)需主導(dǎo)列為重點(diǎn)任務(wù)首位。

這是最根本、最長效的利好！

房地產(chǎn)的長期穩(wěn)定，歸根結(jié)底依賴于居民穩(wěn)定的收入增長預(yù)期和財富積累。

居民口袋鼓了，首付積累就更快，月供承受能力更強(qiáng)，改善性需求才能被有效激發(fā)。

廣泛、持續(xù)的收入增長，比任何短期刺激都更能夯實房地產(chǎn)市場的需求基礎(chǔ)，最終推動市場從“政策刺激推動”轉(zhuǎn)向“內(nèi)生性增長”。

第四，民生為大，聚焦增加普通高中學(xué)位供給。

這一點(diǎn)直指教育焦慮，增加普高學(xué)位供給，最直接的意義有兩個：

一是有助于緩解家庭為教育進(jìn)行的過度儲蓄和無效內(nèi)卷；

二是進(jìn)一步瓦解學(xué)區(qū)房炒作，讓住房回歸居住本質(zhì)，有助于釋放需求。

對于在未來幾年里陸續(xù)步入高中階段的一零后以及他們的家庭來說，確實是實打?qū)嵉睦谩?/p>

第五，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，控增量、去庫存、優(yōu)供給，深化住房公積金改革，有序推動“好房子”建設(shè)。

我把這總結(jié)為“短期服務(wù)去庫存，長期構(gòu)建新模式”。

預(yù)計2026年，地方還將繼續(xù)因城施策，通過稅收優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、房票安置、地方收儲等方式，加速消化現(xiàn)有商品房庫存，推動預(yù)期扭轉(zhuǎn)；

在消化存量的同時，公積金改革有望讓更多家庭享受這一政策紅利，降低購房綜合成本，通過“好房子”建設(shè)，優(yōu)化新建商品房預(yù)期，同時穩(wěn)住存量房市場。

以上導(dǎo)向分別對應(yīng)的是——

財政繼續(xù)發(fā)力、降低信貸成本、增強(qiáng)居民購買力、減輕教育焦慮以及推動樓市去庫存。

你注意，高層再次將去庫存工作擺在了突出位置上。這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)脫不開關(guān)系。

首先是投資下拉效應(yīng)。

1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資73563億，同比下降14.7%；其中，住宅投資56595億元，下降13.8%。 同一時期，新建商品房銷售面積71982萬㎡，同比下降6.8%；其中住宅銷售面積下降7.0%。 新建商品房銷售額69017億，下降9.6%；其中住宅銷售額下降9.4%。 1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金78853億，同比下降9.7%。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、新開工面積分別同比下降9.4%和19.8%；其中住宅施工面積下降9.7%，住宅新開工面積下降19.3%。

早在11月14日，國新辦舉行的2025年10月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人就曾一針見血地指出：

“房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對投資增速下拉作用比較明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資下降下拉全部投資3個百分點(diǎn)。”

其次，是間接影響消費(fèi)。

樓市的調(diào)整通過“財富效應(yīng)”和“預(yù)算約束”對居民消費(fèi)形成抑制。

當(dāng)房價預(yù)期轉(zhuǎn)弱、資產(chǎn)縮水感蔓延時，居民更加傾向于增加預(yù)防性儲蓄，推遲或削減大額、非必需消費(fèi)。

此外高企的房貸月供持續(xù)擠占家庭可支配收入，直接限制了日常消費(fèi)空間。

這種影響已在宏觀數(shù)據(jù)中顯現(xiàn)：

今年以來，社零總額雖保持增長，但以汽車、家電、家具等與住房高度相關(guān)的大件商品消費(fèi)復(fù)蘇相對乏力，背后正是房地產(chǎn)鏈條上的需求疲軟。

而且你注意觀察，以上咱們提到的這些行業(yè)還有個共同特征，就是上下游的傳導(dǎo)鏈條特別長、涉及到的工作崗位特別多。

所以說，穩(wěn)住資產(chǎn)價格已經(jīng)成為穩(wěn)住消費(fèi)信心、消費(fèi)能力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

從本次經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)工作做出的部署來看，2026年相關(guān)問題大概率會得到改善。

第三，是居民就業(yè)增入的需要。

房地產(chǎn)的穩(wěn)定與本次經(jīng)濟(jì)工作會議中提到的“居民增收”高度相關(guān)。

會議將城鄉(xiāng)居民增收置于內(nèi)需任務(wù)首位，這揭示了一條關(guān)鍵路徑：

居民增收需要房地產(chǎn)這類產(chǎn)業(yè)鏈條長、就業(yè)帶動強(qiáng)的關(guān)鍵領(lǐng)域提供可持續(xù)的崗位供給與收入來源。

即便時至今日，房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了長達(dá)4年多的調(diào)整，但依舊直接關(guān)聯(lián)著約8000萬人的就業(yè)。

也就是說，我國10%的就業(yè)人口吃的房地產(chǎn)這碗飯。

如果將地方財政關(guān)聯(lián)的就業(yè)人口也計算進(jìn)去，相信相信遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個數(shù)。

“房地產(chǎn)穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)！就業(yè)穩(wěn)，收入增”，已經(jīng)成了各方最大的共識。

除此之外，咱們剛才也講過，資產(chǎn)價格縮水可能通過預(yù)算約束，削減城市家庭的消費(fèi)預(yù)算與非必需消費(fèi)。

而他們削減的預(yù)算背后，很可能就是另外一群中產(chǎn)家庭的收入。

穩(wěn)住資產(chǎn)價格，讓其發(fā)揮“資產(chǎn)效應(yīng)”，從而助力消費(fèi)擴(kuò)張已經(jīng)成為重要抓手。

2026年加大力度鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，是形勢需要；

通過多維度協(xié)調(diào)發(fā)力，實現(xiàn)居民增收、地方化債與資產(chǎn)價格企穩(wěn)，已成主線任務(wù)。

尤其是將城鄉(xiāng)居民增收計劃擺在突出位置，并首提解決地方財政困難，無疑有著提綱挈領(lǐng)的意義。

2026年，我們可以對此保持充分期待。

現(xiàn)在，我們不妨跳出單一維度的房地產(chǎn)視角，去從更高的發(fā)展階段維度去思考一個關(guān)鍵問題：

無論是居民增收還是地方化債，其核心實質(zhì)在于“投資于人”。

這與本次經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)的“堅持投資于物和投資于人緊密結(jié)合”相得益彰。

而這，恰恰會是今后相當(dāng)長一段時間里的核心發(fā)力導(dǎo)向。

關(guān)于這個問題，我們大致可以從以下四個層面去理解：

經(jīng)濟(jì)規(guī)律層面，傳統(tǒng)投資路徑的邊際收益遞減、人力資本呈現(xiàn)加速增值將是大勢所趨。

這是最根本的經(jīng)濟(jì)學(xué)動因。

過去基礎(chǔ)設(shè)施、廠房設(shè)備、商場住宅…優(yōu)點(diǎn)回報直接、短平快，但問題是——

發(fā)展到一定階段后，繼續(xù)追加投資的邊際收益率會遞減。

當(dāng)前中國固定資產(chǎn)投資年度規(guī)模已達(dá)50萬億，無論是發(fā)力的空間還是發(fā)力的有效性，都明顯趕不上聚焦投資于人。

尤其像教育、健康、技能培訓(xùn)、居民增收、社會保障等方面。相比之下無論是回報周期還是量化周期，都明顯更長。

但好處是，人力資源具有累積效應(yīng)和外溢效應(yīng)，人力要素提升有助于全要素提升整個社會的生產(chǎn)效率。

從發(fā)展階段層面來看，當(dāng)前確實到了該從物質(zhì)積累邁向高質(zhì)量發(fā)展的歷史階段。

過去幾十年處在快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化時期，需要大量物質(zhì)資本投入來奠定家底，地鐵、高鐵、5G網(wǎng)絡(luò)、高架、橋梁、高速公路都是快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化時期的產(chǎn)物。

而當(dāng)前要向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，單純依靠要素驅(qū)動的模式，顯然玩不下去；

培養(yǎng)人才、促進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動、加大社會保障投入以及擴(kuò)大保障房供應(yīng)力度…

幾乎不約而同指向了同一個方向——

減輕個人后顧之憂，充分釋放人才紅利！

供需關(guān)系層面來看，我們已經(jīng)到了從擴(kuò)大投資轉(zhuǎn)向激發(fā)內(nèi)需的歷史階段。

過去幾十年里，我們的高速增長建立在深度嵌入全球貿(mào)易分工與擴(kuò)大基建投資的敘事當(dāng)中。

如今外部仍具不確定性，經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車不可避免地需要投資和內(nèi)需拉動。

剛才咱們說了，投資于物的邊際效益已明顯落后于投資于人，而且隨著時間推移，這種趨勢還會越來越明顯。

因此，未來的投資于物將主要集中在能夠激發(fā)新質(zhì)生產(chǎn)力的核心要素，譬如高端裝備或關(guān)鍵科研領(lǐng)域。

而投資于人，則是通過加強(qiáng)社會保障、促進(jìn)居民增收，提升大眾消費(fèi)能力與意愿，釋放內(nèi)需潛力，形成供需良性循環(huán)。

價值取向?qū)用鎭砜矗顿Y于人的背后，本質(zhì)上是“以人為本”的全面升華。

簡單來講，就是通過促進(jìn)人的全面發(fā)展、促進(jìn)民生福祉和共同富裕。

它強(qiáng)調(diào)的是提升大家的獲得感、幸福感、安全感，實現(xiàn)物質(zhì)與精神的平衡。

顯然，無論是經(jīng)濟(jì)工作會議部署的各項工作，

還是今后宏觀經(jīng)濟(jì)、財政貨幣、就業(yè)消費(fèi)以及房地產(chǎn)政策等各項經(jīng)濟(jì)政策的總體導(dǎo)向，

都將更加緊密地圍繞“投資于人”的主線展開。

而我們普通人最大的體感，或許就在于其中的底氣更足、獲得感更強(qiáng)…