樓市見底了？

我印象特別深刻的就是過年的時候，幾個人坐在一起討論房價這個事情呢。

每個人都有自身的一個說法，有人說2026年3月份是買房的好時機，也有人說2026年末的時候才是買房的好時機，還有人說2027年的時候才是買房的好時機。

基本上他們判斷的邏輯很簡單，就是房價并沒有跌到底，還需要繼續(xù)的回調(diào)。

也有人說再下跌30%那才是真正意義上的抄底，其實這沒有一個特別衡量的標(biāo)準(zhǔn)不過對于市場上普遍有兩種說法。

第1種說法就是當(dāng)房貸利率與房租收入比持平的狀態(tài)下，那市場基本上就已經(jīng)見底了。

第2種說法就是當(dāng)房租回報率，30年的情況下，就等于一套房子的價格，那市場就是抄底了。

這兩種說法呢，并不是隨便的說的，而是真的有市場一個相對比較合理的認(rèn)可度的。

1、市場目前的租金回報率

一線普遍<2%，深圳/廈門墊底；中西部/東北弱二線普遍3%+，性價比更高；國內(nèi)住宅均值2%–3%，遠(yuǎn)低于國際合理區(qū)間4%–6%。

對于這個租金回報率相對來說，就是整體的層次級別越高，租金的回報率也就越低，普遍能達到2.6%的水平，就已經(jīng)是高水平標(biāo)準(zhǔn)了，所以租金回報率這一方面的問題呢，就很謹(jǐn)慎的，目前這兩年租金回報率是很大的程度的提升的，最關(guān)鍵就是房價已經(jīng)降低了，租金降幅并沒有“這么大”！

目前國內(nèi)租金回報率最高的城市居然是貴陽，達到了年化3.85%的水平，是遠(yuǎn)低于30年這個標(biāo)準(zhǔn)線的，不過最接近標(biāo)準(zhǔn)線的，當(dāng)然就是3.4%左右的水準(zhǔn)。

也就是哈爾濱，長沙和西安，基本上都是3.4到3.65之間的比較多，符合30年的標(biāo)準(zhǔn)。

除此之外，國內(nèi)絕大部分城市都是達不到的，可以說是90%的城市都達不到這個標(biāo)準(zhǔn)線。

2、房價真的一定要探到這個底嗎？

特別是大城市很難看得到底，想想如果在大城市一套房子30年與租金持平的情況下，那絕大部分人都會想盡一切辦法的去買房的，以目前大城市的租金回報率來看，普遍都是在1.86%~2.05之%行。

知道大城市的租金每提高1%這個水準(zhǔn)是非常的夸張的，因為大城市即便房價降了之后，房子主要的價格都是在300萬到600萬之間，占比一個非常夸張的幅度。

即便以最近在上海主要成交的房子300萬以內(nèi)進行計算，基本上一套房子，每年的租金收益能達到10萬元，也就是折算下來平均每個月的租金要8000元這顯然是非常的夸張的。以目前上海的價格來看，300萬左右的房子，租金價格大概就是在5000元左右，也就是一年收益在6萬元，年租金回報約為2%的水平，如果要達到3%的水平，那么房價得要降到200萬以內(nèi)。

顯然是不太可能的，想想300萬再降價都200萬也就是要降33%的房價，目前的樓市，怎么可能還允許能降這么多呢？

3、我個人的衡量標(biāo)準(zhǔn)

大城市租金年回報在2.1%左右就可以下手購買了，新一線城市租金回報2.5%左右就可以購買了，二線城市租金回報在2.8%左右就可以購買了，至于345線城市嘛，價格就是無休止的回調(diào)的，基本上就是無限的接近成本價。

就拿我在惠州這座城市，我不知道評判標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣，反正可以說是弱二線城市進行計算，80萬的房子，普遍租金在1800元左右，年化收益約為2.7%其實這個水平其實真的挺劃算的，也是差不多下手購買的好時機了。

至于一定要達到3%我覺得就是天方夜譚，當(dāng)然這是我個人覺得是行為！

對于當(dāng)前的房價來說，價格已經(jīng)是相比最高峰回調(diào)了30%~50%的，就我所在的城市，價格回調(diào)了接近45%的水平了，根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，全國前30城的二手房價格，回調(diào)幅度能達到39%的水平，所以價格幾乎是接近底部。

對于想要買房的人群，把目光重點瞄準(zhǔn)一線城市和新一線城市的核心區(qū)域，當(dāng)然價格肯定是貴的，不過所享受到的資源也肯定是更好的，換句話來說，即便后面房子升值了，這些地方也是最新升值的。

不要幻想租金能達到3%，如果能的，大概率是小城市，那其實也沒有多大意義，因為太多太多方子可以選擇了。