中央一錘定音！3 月樓市熱度空前，王炸級穩樓市政策箭在弦上

來源：大偉看樓市

進入 2026 年，中國房地產市場在 “十五五” 開局之年迎來關鍵轉折。歷經兩年多深度調整后，3 月全國樓市以 “量價齊升、核心領跑” 的態勢，上演了一輪超預期 “小陽春”。國家統計局、克而瑞等多方數據顯示，重點城市新房、二手房成交量環比暴漲，核心城市價格止跌回升，市場筑底回升信號空前明確。在此背景下，中央層面接連定調，從 “止跌回穩” 升級為 “著力穩定房地產市場”，時隔十年重提 “去庫存”，釋放出系統性穩市的強烈信號。隨著市場熱度持續升溫，新一輪 “王炸級” 穩樓市政策已箭在弦上，將從供需兩端全面發力，推動行業從深度調整轉向平穩健康發展的新周期。

一、3 月樓市 “熱度爆表”：結構性回暖全面確認，核心城市領漲全國

2026 年 3 月的樓市回暖，絕非曇花一現的虛假繁榮，而是政策持續發力、預期逐步修復、需求集中釋放下的實質性復蘇，呈現出 “一線領漲、二線爆發、二手先行、分化加劇” 的鮮明特征。

成交端：全線暴漲，創年內乃至近年新高

全國重點 50 城新建商品住宅成交面積約 1133 萬平方米，環比激增 89%，較 2 月春節淡季實現 “跨越式” 回升。其中，一線城市成交 141 萬平方米，環比增 109%；22 個二線城市成交 654 萬平方米，環比翻倍，成為回暖主力；23 個三四線城市成交 337 萬平方米，環比增 66%，漲幅相對溫和。二手房市場表現更為強勁，重點 20 城成交面積 1797 萬平方米，環比暴漲 117%，同比增長 6%，一季度累計成交同比增長 4%，率先實現同比轉正。

核心城市成交更是 “火出圈”：北京 3 月二手房網簽量突破 1.8 萬套，環比漲幅超 69%，創 15 個月新高；上海全月二手房成交超 3 萬套，3 月中旬單周網簽 7488 套創 2021 年以來最高，單日 1472 套的成交量導致網簽系統多次卡頓；深圳二手房簽約量環比大漲 132%，創近 2 年新高；成都二手房成交突破 2 萬套，單日最高 1146 套，刷新歷史紀錄。新房市場同樣火熱，杭州、上海等城市高端改善盤集中入市，去化率超 80%，部分熱點樓盤出現 “深夜排隊簽約” 的景象。

價格端：筑底企穩，核心區域率先止跌轉漲

國家統計局數據顯示，2026 年 3 月，70 個大中城市中新房價格上漲城市達 21 個，全部為一線和強二線城市。二手房價格結束長期下跌態勢，北京、上海分別環比上漲 0.3%、0.2%，為去年 3 月以來首次轉正。中指研究院 “百城價格指數” 顯示，3 月全國百城新房均價環比上漲 0.05%，同比上漲 2.24%；二手房均價環比跌幅收窄至 0.34%，連續 3 個月收窄，筑底態勢清晰。

從結構看，本輪回暖呈現明顯分化：核心城市、核心城區、優質地段率先上漲，剛需、剛改戶型成為成交主力，而三四線城市及遠郊板塊仍處磨底階段。這種 “結構性回暖” 既反映了市場真實需求，也為政策精準發力提供了空間，避免了全面過熱風險。

預期端：信心修復，市場從 “觀望” 轉向 “入場”

3 月樓市熱度的核心支撐，是持續兩年的悲觀預期被徹底扭轉。隨著中央穩市信號強化、地方政策松綁、保交樓成效顯現，購房者 “買漲不買跌” 的心態回歸，積壓已久的剛需、改善需求集中釋放微博。多家機構調研顯示，3 月重點城市樓盤到訪量環比增長超 150%，客戶轉化率提升至 35% 以上，二手房業主報價企穩、議價空間縮小，市場活躍度達到近 24 個月峰值。房企端也同步回暖，3 月房企融資環境改善，境內外發債規模環比增長 40%，優質房企拿地意愿回升，土地市場出現少量溢價成交，行業信心逐步修復。

二、中央重磅定調：從 “應急救市” 到 “系統穩市”，政策邏輯全面升級

3 月樓市的超預期回暖，離不開中央層面的頂層設計與政策定調。2026 年作為 “十五五” 開局之年，房地產政策迎來戰略性轉向，從過去 “碎片化應急救市” 升級為 “供需雙向發力” 的系統性穩市，核心表述與政策邏輯實現三大升級。

目標定位升級：從 “止跌回穩” 到 “著力穩定”，追求長效平穩

2026 年政府工作報告明確將房地產核心任務定為 “著力穩定房地產市場”，對比 2025 年 “推動房地產市場止跌回穩” 的表述，雖僅幾字之差，卻標志著政策目標的根本轉變。“著力穩定” 意味著政策不再局限于 “防止市場快速下滑”，而是轉向 “防止大起大落、實現平穩運行”，既肯定當前回暖成效，也明確后續不追求短期暴漲，而是推動樓市與經濟、人口、城鎮化相匹配的長效健康發展。同時，報告時隔十年重提 “去庫存”，并提出 “多渠道盤活存量房、鼓勵收購存量房轉保障房”，為行業轉型指明方向。

施策思路升級：從 “單一松綁” 到 “九字方針”，供需協同發力

住建部明確提出 “因城施策控增量、去庫存、優供給” 的九字總方針，徹底扭轉過去 “防過熱、抑需求” 的調控思路。

控增量：自然資源部發文，新增建設用地原則上不再用于經營性房地產開發，從源頭控制新房供應規模，緩解供需失衡；

去庫存：鼓勵國企、平臺公司市場化收購存量商品房，轉化為保障性租賃住房、人才公寓，2026 年專項債安排 3000 億元支持存量房轉保障房，既消化庫存，又完善住房保障體系；

優供給：推進現房銷售試點，全國新出讓住宅用地優先實行現房銷售，收緊預售資金監管，推行 “保交樓” 白名單制度，從 “保項目” 轉向 “穩行業”。

政策力度升級：從 “局部松綁” 到 “全面托底”，組合拳密集落地

需求端，購房門檻與成本降至近十年最低：全國超 150 城全面取消限購、限貸、限售；一線城市定向放寬，北京五環外社保年限由 3 年降至 1 年，上海外環內由 3 年縮至 1 年，多子女家庭、人才可增購。金融政策火力全開，5 年期 LPR 維持 3.45% 歷史低位，多地首套房貸利率貼息至 2.8%-3.0%，公積金利率低至 2.6%；首套房首付最低 15%、二套 25%，二手房增值稅免征年限統一為 2 年，賣舊買新個稅全額退稅政策延至 2027 年。

供給端，房企融資 “三支箭” 持續發力，“三道紅線” 實質退出，白名單房企貸款可展期 5 年，優質民營房企納入支持范圍。截至 2 月底，全國保交樓白名單項目超 5700 個，融資金額 1.43 萬億元，保障 400 余萬套住房交付。政策從 “救項目、穩交付” 延伸至 “穩房企、穩市場”，形成全鏈條托底格局。

三、王炸政策箭在弦上：四大方向精準發力，筑牢市場平穩根基

3 月樓市熱度空前，但回暖基礎仍不牢固：三四線城市復蘇乏力、部分區域庫存高企、房企債務風險尚未完全出清、居民收入與購房能力仍待提升。中央 “一錘定音” 后，新一輪 “王炸級” 穩樓市政策正加速醞釀，將聚焦 “補短板、強弱項、防風險、促轉型”，四大方向有望集中落地。

方向一：金融政策再加碼，降低成本、激活需求

后續金融政策將延續寬松基調，重點降低購房成本、改善市場流動性。一是 5 年期 LPR 有望再度下調，疊加地方貼息，首套房貸利率或全面進入 “2 時代”，進一步減輕月供壓力。二是公積金政策全面優化，全國范圍內提高貸款額度、放寬提取條件，支持 “一人購房全家幫”，核心城市家庭最高額度或突破 240 萬元。三是房企融資 “白名單” 擴容，加大對民營房企信貸、債券、股權支持力度，允許優質房企以存量資產發行 REITs，緩解資金壓力。四是消費貸、經營貸違規流入樓市監管趨嚴，引導資金精準進入剛需、改善領域，避免市場過熱。

方向二：存量盤活再深化，去庫存與保民生雙輪驅動

針對高庫存難題，政策將以 “市場化收購 + 保障房轉化” 為核心，打出組合拳。一方面，擴大存量房收購范圍，除國企外，鼓勵保險資金、住房租賃基金參與，收購對象從滯銷新房延伸至閑置二手房，重點覆蓋三四線及縣城高庫存區域。另一方面，優化轉化用途，收購房源不僅用于保障性租賃住房，還可作為人才公寓、拆遷安置房、藍領宿舍，租金較市場價低 30%-50%，覆蓋新市民、青年人等群體。同時，推進 “租購同權” 落地，保障租房者在教育、醫療等公共服務上的平等權利，激活租賃市場，分流購房需求。

方向三：供給側改革提速，現房銷售、保交樓常態化

行業將徹底告別 “高杠桿、高周轉、高庫存” 模式，轉向 “高質量、穩交付、優結構”。一是現房銷售全面推進，2026 年下半年起，一線、強二線城市新供地全部實行現房銷售，三四線城市逐步覆蓋，購房者 “所見即所得”，徹底告別爛尾風險。二是保交樓從階段性任務轉為長效機制，白名單制度全覆蓋，預售資金監管 “全額封閉、專款專用”，推行項目公司制、主辦銀行制，隔離企業風險。三是優化土地供應，新增用地優先保障保障房、公共配套，減少商品住宅用地供給，緩解供需失衡。

方向四：因城施策精細化，核心穩熱度、弱線強托底

政策將延續 “分類指導、精準施策”，避免 “一刀切”。一線、強二線城市以 “穩預期、防過熱” 為主，適度優化限購、限貸，重點支持剛需、改善需求，抑制投機炒作微博。三四線城市及縣城以 “強托底、去庫存” 為主，全面取消限制性政策，加大購房補貼、稅費減免力度，鼓勵農民進城購房，推進 “以舊換新、以小換大”。同時，建立 “一城一策” 動態評估機制，根據市場熱度及時調整政策，確保市場平穩運行。

四、市場展望：新周期開啟，平穩健康成主旋律

3 月樓市熱度與中央穩市定調，標志著中國房地產市場 “政策底、市場底、信心底” 三底共振格局正式確立微博。隨著新一輪王炸政策落地，市場將從 “快速回暖” 轉向 “平穩修復”，呈現三大趨勢：

一是分化加劇，優質資產領漲。一線、強二線核心城市及優質地段，依托人口、產業、資源優勢，房價將溫和上漲；三四線城市以 “去庫存、穩價格” 為主，逐步筑底回升，普漲時代徹底結束。

二是模式轉型，存量時代來臨。行業從 “增量開發” 轉向 “存量盤活 + 租購并舉”，現房銷售、保障房建設、住房租賃成為新增長點，房地產發展新模式加速構建。

三是風險出清，行業穩健發展。隨著房企融資改善、保交樓常態化、債務有序化解，行業風險逐步收斂，優質房企市場份額提升，房地產回歸 “居住屬性”，為宏觀經濟穩定提供支撐。

對購房者而言，當前是剛需、改善需求入場的窗口期：核心城市市場企穩、政策利好持續，購房成本處于歷史低位；對房企而言，需順應政策導向，聚焦優質區域、加快存量盤活、提升產品品質；對投資者而言，應摒棄投機思維，聚焦核心城市優質住宅或租賃住房等穩健標的。

中央一錘定音，樓市新程開啟。從 3 月的 “熱度空前” 到后續的 “王炸政策”，2026 年中國房地產市場正告別深度調整，邁向平穩健康發展的新周期。在 “穩字當頭、因城施策、供需協同” 的政策指引下，樓市將更好服務于 “住有所居” 的民生目標，為 “十五五” 經濟高質量發展筑牢根基。