謝逸楓：政策方向已定，2026年房地產(chǎn)這么干

文/謝逸楓

2025年中國經(jīng)濟、樓市全年的形勢，呈現(xiàn)為“高開低走”曲線圖，與宏觀政策的發(fā)力節(jié)點保持一致。政策刺激一出，經(jīng)濟、樓市好轉(zhuǎn)，效果一過，市場減弱。毫無疑問，政策與經(jīng)濟、樓市呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。

定調(diào)2026年政策、房地產(chǎn)方向的2025年12月8日分析研究經(jīng)濟會議、2025年12月10日至11日經(jīng)濟工作會議已經(jīng)召開，與2025年10月28日十五五規(guī)劃建議、2025年12月3日專題會議的穩(wěn)樓市思路一脈相承，承上啟下。

老漢在12月11日對12月8日分析經(jīng)濟會議預(yù)測12月10日-11日經(jīng)濟工作會議涉房地產(chǎn)、政策內(nèi)容時，已經(jīng)大概準確地判斷出2026年的政策方向，短期內(nèi)國家不會出臺大力度、大規(guī)模、大范圍的超常規(guī)一攬子刺激樓市政策。

經(jīng)濟工作會議的“因城施策”，是對2026年房地產(chǎn)政策基本定調(diào)，已經(jīng)透露出短期內(nèi)房地產(chǎn)政策不會有全國大力度、大規(guī)模、大范圍的超常規(guī)一攬子刺激樓市政策，主要是以城市為主的政策優(yōu)化、加大政策力度。

中長期政策方向是為房企轉(zhuǎn)型，行業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，提供政策支持，分別為房地產(chǎn)發(fā)展新模式、不動產(chǎn)投資信托基金制度（REITs）、城市更新和好房子土地供應(yīng)及好房子建設(shè)、現(xiàn)房銷售制度、房屋全生命周期安全管理制度。

老漢認為，2026年穩(wěn)樓市的政策路徑，即九字方針，所謂的“控增量（限制土地供應(yīng)和新房供應(yīng)政策）、去庫存（信貸、公積金、稅收、財政補貼、限購優(yōu)化）、優(yōu)供給（收購存量商品房、收回閑置土地、好房子供應(yīng)、項目白名單）。

短期政策方向是為市場止跌回穩(wěn)托底，優(yōu)化已出臺的信貸首付和利率、公積金、稅收、財稅補貼、城市更新貨幣化（專項借款、專項債、專項貸款）和房票安置、專項債收購存量商品房和專項債收回閑置土地為主，取消住房限購措施。

政策的方向、短期目標為穩(wěn)樓市，即繼續(xù)推進、推動和鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，托底房地產(chǎn)市場，化解房地產(chǎn)風(fēng)險（債務(wù)、交房、庫存、爛尾樓），防止房價下跌和資產(chǎn)貶值風(fēng)險，振興市場預(yù)期和房價上漲信心。

老漢認為，分化、結(jié)構(gòu)性機會將貫穿2026年房地產(chǎn)市場，全年房地產(chǎn)市場延續(xù)2025年下行筑底的調(diào)整期、磨底期，房價不存在大漲大跌，上漲的概率比下跌的概率大，一線和二線及部分三線城市核心區(qū)域?qū)⒈３制椒€(wěn)的增長。

決定中國房地產(chǎn)行業(yè)走向，歸根結(jié)底是由三個基本面決定。短期走勢看政策基本面決定，中期看市場基本面（核心是供求關(guān)系、庫存去化周期）、經(jīng)濟基本面(核心是居民收入、就業(yè)和經(jīng)濟增長目標、后市預(yù)期）決定。

目前形勢來看，房地產(chǎn)短期承壓是大概率事件，中期能否企穩(wěn)、回暖，關(guān)鍵是政策，政策能否全方位強刺激、加碼。其次是2026年-2027年樓市供求面會有所改善，如同瑞銀判斷庫存去化周期從30個月下降到25個月。

最后是中國經(jīng)濟基本面、老百姓收入就業(yè)面“邊際改善”能否會顯現(xiàn)。以十五五規(guī)劃報告看，未來5年中國經(jīng)濟將保持平均4.8%~5.0%復(fù)合增長，2030 年將達到160-180萬億元，人均GDP 突破1.7萬美元，整體經(jīng)濟水準接近中等發(fā)達國家水平。

老漢認為，基于十五五規(guī)劃建議的報告GDP、居民收入、成年人口、大學(xué)畢業(yè)生的增長水平、政策和供需關(guān)系修復(fù)、經(jīng)濟面改善來看，未來五年房地產(chǎn)市場走向，總體止跌見底、區(qū)域分化和結(jié)構(gòu)性上漲、L型企穩(wěn)的曲線“穩(wěn)中回漲”之路。

其一是堅守 "不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險" 底線的政策，政府會在經(jīng)濟、房地產(chǎn)大幅波動時果斷出手，托底市場。這就是房地產(chǎn)政策的托底，短期的政策目標，是房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有漲的關(guān)鍵因素，例如1998年、2008年、2015年、2020年。

其二是房地產(chǎn)未來5年不會出現(xiàn)全國性持續(xù)性下跌、暴跌，上漲的概率比下降的概率大，這個前面就已經(jīng)提到過。2026年-2027年是政策再發(fā)力期，供需及經(jīng)濟基本面的修復(fù)期，市場筑底轉(zhuǎn)見底期，是關(guān)鍵的二年。

其三是分化、結(jié)構(gòu)性主導(dǎo)市場走勢。2026年-2027年延續(xù)2025年繼續(xù)下行筑底調(diào)整，供求關(guān)系修復(fù)快的一線和核心二線城市核心區(qū)域率先止跌、企穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)、人口、資金、教育和醫(yī)療及金融資源外流且經(jīng)濟薄弱的三四線城市繼續(xù)調(diào)整。

2028年-2030年，一二線城市核心區(qū)域熱度輻射至非核心區(qū)域的房地產(chǎn)市場逐步回暖，一二線城市熱度輻射到核心三四線城市、再傳到非核心三四線城市，全國房地產(chǎn)進入穩(wěn)定期。因此，這個是比較樂觀的邏輯和預(yù)測。

按照2025年12月10日-11日經(jīng)濟工作會議的涉及房地產(chǎn)內(nèi)容來看，堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

深化住房公積金制度改革，有序推動好房子建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，督促各地主動化債，不得違規(guī)新增隱性債務(wù)。優(yōu)化債務(wù)重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺經(jīng)營性債務(wù)風(fēng)險。

老漢認為，12月10日-11日經(jīng)濟工作會議透露三大新變化、亮點來看，主要是首次提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；首次提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給；首次提出深化住房公積金制度改革。毫無疑問，房地產(chǎn)風(fēng)險化解將取得重大進展。

其一是堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，意味著房地產(chǎn)是化解風(fēng)險的首要任務(wù)，延續(xù)了2024年以來的政策基調(diào)。堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，此次會議更加強調(diào)“積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”。

從“持續(xù)”防范化解風(fēng)險”到“積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”，這表明對房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)三大重點領(lǐng)域風(fēng)險的處置將是一項常態(tài)化、長期化的工作，需要時間來化解。房地產(chǎn)依然是待化解風(fēng)險的重點領(lǐng)域之一。

當(dāng)前及未來一段時間，經(jīng)濟領(lǐng)域的重點風(fēng)險主要在房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)。房價不穩(wěn)依然是當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的關(guān)鍵，房地產(chǎn)問題繼而關(guān)聯(lián)地方債務(wù)和中小金融機構(gòu)風(fēng)險，所以先穩(wěn)定房地產(chǎn)市場才是關(guān)鍵的。

經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)的表述，對于理解2025年房地產(chǎn)業(yè)政策提供了重要線索。政策目標繼續(xù)聚焦防風(fēng)險和穩(wěn)市場，與預(yù)期基本一致，政策落地節(jié)奏和未來政策力度取決于對風(fēng)險與市場的官方客觀評估。

雖然今年以來居民端和企業(yè)端風(fēng)險逐步擴散，市場量價仍面臨下行壓力，但整體而言風(fēng)險相對可控，市場數(shù)據(jù)一直尚未觸及政策閾值，疊加核心城市賣地相對較好，導(dǎo)致政策較為克制，伴隨政策閾值逐漸臨近，政策窗口將相應(yīng)打開。

其二是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，意味著穩(wěn)樓市是2026年政策目標。2024年提出“持續(xù)用力”推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，2025年是“著力”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，二者含義相似，2025年的語氣比去年略重一點，預(yù)計房地產(chǎn)新一輪政策力度應(yīng)該會加大。

“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”與“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，兩者的政策基調(diào)是不一樣的。2024年強調(diào)“持續(xù)用力”和“止跌”，而2025年突出的“著力”、“穩(wěn)定”，說明房地產(chǎn)市場處于止跌轉(zhuǎn)企穩(wěn)、探底轉(zhuǎn)見底的調(diào)整階段。

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，意味既要穩(wěn)房價又要化解風(fēng)險。2024年926的會議提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，24年1209的會議提出“要推進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，25年425的會議提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。

2025年12月11日的經(jīng)濟工作會議提及“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，在未提“止跌回穩(wěn)”，半年后再次強調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)，并且在“積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”之后提及。隨著萬科中票展期提案及房價持續(xù)下跌、債務(wù)和庫存等行業(yè)風(fēng)險逐步受到重視。

此處的“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”既包含了對于此前房地產(chǎn)市場、房價的“止跌回穩(wěn)”的要求、也包括了對于目前化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的要求，預(yù)計將意味著后續(xù)有望進一步推出供需兩端支持房穩(wěn)房地產(chǎn)市場、穩(wěn)房價、化解房地產(chǎn)風(fēng)險的政策。

為什么要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場？是因為房地產(chǎn)太重要了。貢獻GDP7%-10%，經(jīng)濟增長的引擎器和發(fā)動機、帶動57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)、影響5000萬-1.2億人口就業(yè)、占銀行貸款26%-35%、房企債務(wù)超過15萬億-30萬億。

一旦崩盤將引發(fā)金融系統(tǒng)體系連鎖反應(yīng)，威脅金融安全。房地產(chǎn)占地方財政收入的30%~60%、約70%的家庭財富集中在房產(chǎn)，如果房價下跌30%-35%，引發(fā)消費萎縮和社會不穩(wěn)定，老百姓財富縮水可能達到200萬億。

其三是因城施策，意味著政策不會一刀切出臺，全國普漲結(jié)束。房價不存在大漲大跌，房價上漲的預(yù)期比下跌的預(yù)期大。政策的目標是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，首當(dāng)其沖的是房價止跌，其次是成交量，銷售額，其中一線和熱點二線城市率先。

部分城市核心區(qū)域迎來2026年結(jié)構(gòu)性房價拐點，政策的目的是構(gòu)建起“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)供求、促轉(zhuǎn)型”，為穩(wěn)樓市，市場止跌回穩(wěn)提供了支撐。2026年將成為房地產(chǎn)市場新的分水嶺，開啟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、平穩(wěn)運行的新周期。

其四是因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場不能快單打獨斗，需要統(tǒng)籌、協(xié)同、精準，即需要從供需兩端發(fā)力，采取政策組合拳的方式，針對不同的城市市場供需和庫存及債務(wù)、財政情況，一城一策實施，避免一刀切。

因城施策，就是一城一策，目的是為應(yīng)對“樓市低迷-土地收入下滑-財政承壓”的風(fēng)險傳導(dǎo)鏈，精準提出“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的三維路徑。因此，未來城市的政策調(diào)整成為房地產(chǎn)市場最重要的風(fēng)向標。

政策工具在傳統(tǒng)常規(guī)層面已接近用足、用盡，降首付和利率、北上深等城市取消限購和稅費優(yōu)惠的環(huán)節(jié)有一定空間，但參考海外樣本和國內(nèi)歷史經(jīng)驗，政策在超常規(guī)層面一直保持克制，未來潛在空間較大，只是相機抉擇問題。

“控增量”來看，從供需關(guān)系的源頭上，平衡供需關(guān)系、改善供需關(guān)系，形成上漲的預(yù)期和信心。土地端及土地與商品房的關(guān)系角度出發(fā)的，這意味著后續(xù)土地供應(yīng)、新商品房預(yù)售審批，要根據(jù)市場庫存、供需在量上需適度控制。

去庫存對應(yīng)此前消化商品房、土地存量，主要是包括傳統(tǒng)托需求相關(guān)手段，以及舊改或收儲等工具。優(yōu)供給對應(yīng)此前優(yōu)化商品房、土地增量，主要是提高新建住宅品質(zhì)土地和好房子的供應(yīng)，即在行業(yè)“大循環(huán)”承壓背景下打造好房子循環(huán)。

“去庫存”來看，此次是時隔9年再提去庫存。上一次經(jīng)濟工作會議提及“去庫存”是在2016年，彼時主要針對三四線城市庫存多問題。2025年10月末全國商品房待售面積是7.5606億萬平，比9月末減少了322萬平，今年以來連續(xù)8個月減少。

截至2025年10月末，全國商品住宅成交均價為9588.1元/平米，較去年同期下降2.78%。從庫存規(guī)模看，截至2025年10月末，全國商品房待售庫存規(guī)模為7.5606億方，其中待售住宅庫存規(guī)模為3.9645億方，同比分別增長3.3%、5.4%。

同比卻增長了3.3%，說明目前商品房去庫存壓力大。根據(jù)易居全國百城庫存報告顯示，2025年11月，全國百城新建商品住宅去庫存周期（存銷比）達27.4個月，較行業(yè)合理值增加近一倍，去化速度明顯放緩。

2024年10月統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)狹義庫存是7.3億平米，但2025年10月底狹義庫存卻是7.5億平米，其實不降反增了0.2億平米。因此，目前房價不具備“止跌、企穩(wěn)”基礎(chǔ)，商品房庫存銷售至少需要再賣出去2億平方米住宅。

“優(yōu)供給”來看，土地供應(yīng)在結(jié)構(gòu)上需優(yōu)化。首先是供應(yīng)、庫存過剩的城市，商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、保障性住房的土地供應(yīng)應(yīng)該減少或者停止，避免形成新的庫存。其次是一二線城市的核心區(qū)域稀缺、高品質(zhì)地塊、好房子的地塊加大供應(yīng)。

再次是更加圍繞職住平衡、軌道交通、教育資源、醫(yī)療資源，在有需要的城市區(qū)域、地段、戶型等方面優(yōu)化供給。最后是取消90/70、允許調(diào)整規(guī)劃設(shè)計指標和土地用途，轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)、好房子項目，取消限制高品質(zhì)、好房子的限制條件。

其五是鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”這一表述透露出政策的重要變化，保障房的地位相較于商品房有所弱化，工作重心更多在于去庫存，即指向商品房。

“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”中的“鼓勵“，既表明地方要根據(jù)實際供需、庫存情況收購存量商品房重點用于保障性住房，又要根據(jù)自身財政、債務(wù)情況量力而行。因此，收購存量商品房重點用于保障性住房應(yīng)該會加大力度。

鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，關(guān)鍵是資金來源。目前地方財力有限專項債的使用規(guī)模有限，應(yīng)該考慮把專項借款、專項貸款、特別國債等納入收購存量商品房的資金范圍，降低利率或者貼息。

其六是深化住房公積金制度改革。深化住房公積金制度改革，意味著住房公積金制度會有新的變化。隨著房地產(chǎn)市場的階段性“換擋”，公積金還需要進一步擴大覆蓋面（對象）、拓寬使用范圍（用途、提取）、額度擴大。

對公積金相關(guān)內(nèi)容最近幾年鮮有明確提及，此次將深化住房公積金制度改革寫入其中，無疑是住房公積金領(lǐng)域的一項重要內(nèi)容。最關(guān)鍵的是，要探索如何將公積金政策與房地產(chǎn)市場去庫存工作相結(jié)合。

深化公積金制度改革，除了提取、額度和利率、用途等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)的優(yōu)化之外，涉及定位、統(tǒng)籌、投融資等更高層次和更長維度的考慮，短期最為關(guān)鍵的是能否明顯降低公積金貸款首付比例、利率，納入個稅退稅和貸款貼息范圍。

公積金在首付比例和首付資金及購房套數(shù)、利息，提取對象（夫妻、父母等）和區(qū)域（異地互認）及額度、用途（購房、租房、子女教育、老舊小區(qū)改造、加裝電梯等）的支持方面要進一步發(fā)力，盡量覆蓋購房首付成本、下降購房門檻等。

其七是有序推動好房子建設(shè)。2025年“好房子”被首次寫入工作報告之后，好房子的土地供應(yīng)、新房建設(shè)明顯加快。“好房子”是以供給端的升級引導(dǎo)需求升級，新房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”也有助于穩(wěn)定新房價格。

其八是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推動是一個循序漸進的過程，是一項長期的工作。目前部分地區(qū)的基礎(chǔ)性制度搭建已相對完備，因此要在樓市已經(jīng)穩(wěn)定的前提下推進，避免對穩(wěn)樓市形成不好的影響。

若樓市不穩(wěn)定，企業(yè)資金端承壓，對當(dāng)前討論的一些新模式，市場會產(chǎn)生抵觸情緒。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，意味著舊模式難以為繼，但新模式還未成形落地，這是行業(yè)和市場不斷下滑的原因。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需以穩(wěn)定樓市為前提，樓市穩(wěn)定后推進將更為順利。新模式涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等環(huán)節(jié)。不僅涉及商品房，保障房等一系列內(nèi)容需全面推進。一些城市土地出讓、項目采取現(xiàn)房銷售，這是值得肯定。

結(jié)合10月28日的十五五規(guī)劃建議、12月3日的專題會議、12月8日的分析研究經(jīng)濟會議和當(dāng)下經(jīng)濟、前10月全國房地產(chǎn)市場形勢來看，12月10日-11日經(jīng)濟工作會議透露出十大信號，為2026年房地產(chǎn)政策、市場發(fā)展指引了方向。

其一是宏觀政策總基調(diào)強調(diào)積極有為、加大力度、提質(zhì)增效，意味著重點領(lǐng)域、行業(yè)的政策將加碼。2026年，是“十五五”的開局之年，2035年的目標，是經(jīng)濟總量翻番、人均GDP翻番，GDP年均增長5%的目標，需要政策加大力度。

其二是財政政策基調(diào)強調(diào)實施更加積極（包括存量、增量政策），意味著財政赤字、債務(wù)總規(guī)模和支出總量有所擴大，包括預(yù)算赤字、新增地方專項債券、一般國債、超長期特別國債、注資特別國債。

其三是貨幣政策基調(diào)強調(diào)適度寬松（包括存量、增量政策），意味著降準、降息的空間分別為1次-2次，結(jié)構(gòu)性政策工具、新型政策性金融工具（政策性金融工具，2025年5000億元，資金來源為發(fā)行金融債券、央行PSL資金、財政貼息）。

其四是中國經(jīng)濟的基本盤是內(nèi)需，意味著投資下降，出口走弱，外部不確定性因素下，房地產(chǎn)是最大內(nèi)需。振興消費是重中之重。擴大內(nèi)需，內(nèi)需主導(dǎo)，就是要刺激、振興消費，讓老百姓敢消費，前提是老百姓有錢并敢消費。

其五是穩(wěn)經(jīng)濟先穩(wěn)房地產(chǎn)，意味著房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響不可忽略，經(jīng)濟穩(wěn)定前提是穩(wěn)定房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，對金融、財稅、家庭財富、就業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、地方債的影響大。

其六是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)房價，意味著房地產(chǎn)新一輪政策救市箭在弦上、指日可待，這為2026年房地產(chǎn)政策指向了明確的方向，并且政策的力度、范圍、規(guī)模將會有所加大，存量、增量的房地產(chǎn)政策強度會有所上升。

其七是房地產(chǎn)政策目標明確，短期穩(wěn)樓市托底，中長期促轉(zhuǎn)型。其中政策短期目標是穩(wěn)樓市，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，托底房地產(chǎn)市場，中長期目標是促轉(zhuǎn)型，為房企、行業(yè)的轉(zhuǎn)型提供政策支撐，即房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

其八是因城施策，意味著政策以存量為主，增量為輔，城市執(zhí)行為主體，35城為重點，即支持城市更新城和收購存量商品房及收回閑置土地的城市。毫無疑問，市場分化、市場結(jié)構(gòu)性回升延續(xù)2025年主題線，貫穿2026年房地產(chǎn)市場。

其九是深化住房公積金制度改革，意味著隨著房地產(chǎn)市場的階段性“換擋”，公積金還需要進一步擴大覆蓋面（對象）、拓寬使用（用途）范圍。未來公積金可以更廣泛地用于購房、租房、裝修、危舊房改造、城市更新等用途。

其十是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，意味著新模式的基礎(chǔ)制度加快完善，包括完善人房地錢聯(lián)動機制和用地出讓、商品房開發(fā)、融資、銷售基礎(chǔ)制度、城市更新、推動好房子建設(shè)、現(xiàn)房銷售、房屋全生命周期安全管理制度。