北京
最高人民法院近日發布5件物業服務合同糾紛典型案例，指導各級人民法院妥善應對物業服務領域的新情況新問題，實質性化解包括物業服務合同糾紛在內的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題。
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良好的物業服務關系，需要物業服務人和業主共同維護，雙方均要依法行使權利、全面履行義務。“張某訴某物業服務公司物業服務合同糾紛案”明確，物業服務人應采取合理合法的方式催交物業服務費，不得采取限制業主使用小區門禁系統等超過合理限度的方式。“某物業服務公司訴徐某某等物業服務合同糾紛案”明確，業主不得以房屋設計不合理等不屬于物業服務人義務范圍的事項為由拒絕支付物業服務費，引導業主正確區分責任主體，依法主張權利和履行義務。
由物業服務合同終止后的“交接難”而引發的糾紛屢見不鮮。“某物業服務公司訴何某某物業服務合同糾紛案”中，人民法院嚴格按照民法典有關規定，明確物業服務合同終止后原物業服務人拒不退場的，對其請求業主支付物業服務合同終止后物業服務費的主張不予支持，引導物業服務人依法誠信履行義務，維護正常物業服務秩序。
業主大會決定是業主自主對小區重大事項行使共同管理權的重要方式。物業服務人并非小區業主，并無訴請人民法院就業主大會決定效力作出裁判的權利。“某物業服務公司訴某小區業主委員會等物業服務合同糾紛案”中，人民法院明確物業服務人對業主大會關于選聘新物業服務人的決定無權提起訴訟，依法維護業主大會決定的效力，保障業主自治權利。
審理物業服務合同糾紛不能就案辦案，要以矛盾實質化解為目標，真正做到定分止爭。各地人民法院積極探索創新物業服務合同糾紛多元化解機制，形成一批富有成效的經驗做法。“某物業服務公司訴陳某物業服務合同糾紛案”中，人民法院運用“巡回審判+示范調解”方式在小區現場開庭，以案釋法，批量化解100多個潛在糾紛，實現了“辦理一案、治理一片”的良好效果。
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