從河南鄭東新區房價腰斬說起：一座城市的樓市沉浮與未來底氣

從河南鄭東新區房價腰斬說起：一座城市的樓市沉浮與未來底氣

今天，一篇標題直指“鄭州樓價腰斬”的文章推送至眼前，瞬間勾起了我心底對這座城市的復雜情愫。作為曾在鄭州工作三年、始終關注其樓市走向的“老熟人”，那些穿梭于鄭東新區街道的日子、見證城市發展的片段，與如今房價波動的消息交織在一起，讓人不禁想結合自身經歷與市場現狀，聊聊鄭州樓市的過去、當下與未來。

一、刷屏的“房價腰斬”：數據背后的鄭東新區樓市真相

文章中幾張刺眼的房價截圖，直觀呈現了鄭東新區樓市的調整態勢。其中重點提及的聚龍城小區，更是讓我倍感熟悉——當年我工作的單位就在附近，每日通勤都會路過這片區域，如今看著屏幕上的掛牌價，難免心生感慨。

從安居客的歷史房價數據來看，聚龍城的房價巔峰出現在2022年12月，彼時均價高達24872元/㎡，而到了2025年10月，均價已跌至17355元/㎡，兩年多時間跌幅超30%。若聚焦部分急售房源，降價力度更為驚人：120平的三居室毛坯房，如今掛牌價僅200萬，折算下來單價不足17000元/㎡，較巔峰時期每平降了近8000元；80平的兩居室更是低至130萬，幾乎是剛需群體踮腳可及的價格。而聚龍城絕非個例，鄭東新區另一高端小區瀚海晴宇，頂峰時房價42000元/㎡，如今已腰斬至21000元/㎡，成為“房價腰斬”最典型的注腳。

或許有人會疑惑，聚龍城為何會成為房價波動的焦點？事實上，這個小區的區位優勢堪稱“硬核”——作為鄭州樓市的次中心，周邊3公里內匯聚了河南省政府、鄭東新區高鐵東站、玉米樓（千璽廣場）等城市核心地標，步行可達地鐵口，且對口聚源路小學、86中學等優質學區，妥妥的“地鐵房+學區房”雙buff加持。這樣的黃金地段，房價尚且出現如此幅度的調整，更遑論鄭州其他區域：管城區富田九鼎公館從17000元/㎡跌至8800元/㎡，中原區匯泉西悅城從15000元/㎡降至6500元/㎡，二七區招商公園1872從15000元/㎡落到7000元/㎡，幾乎覆蓋了鄭州主要城區。

二、鄭州印象：房價之外的城市溫度與樓市反差

在談論鄭州樓市時，我總不愿只聚焦于冰冷的房價數據，這座城市的民生溫度與樓市的巨大反差，同樣值得深思。

最讓我印象深刻的，是鄭州極具“煙火氣”的停車政策。雖談不上美觀，但絕對體貼民心——馬路上“靈活停車”是常態，高峰期一條馬路甚至能并排停六排車，極大緩解了市民停車難的痛點。更難得的是交警部門的人性化執法：每次貼罰單前都會提前提醒挪車，還特意預留15分鐘的緩沖時間，避免市民因臨時停車而蒙受損失。在鄭州工作的三年里，我的車子從未被攝像頭拍過一次違停，這種不搞“一刀切”、充分考慮老百姓實際需求的執法方式，至今想來仍覺溫暖，也讓我對這座城市多了一份認同感。

但與這份民生溫度形成鮮明對比的，是鄭州樓市懸殊的價差鴻溝。這座城市的房價仿佛沒有統一的“度量衡”：市區邊緣或老舊小區，單價幾千元就能買到一套剛需房；而核心區域的房價卻能沖到五六萬，尤其是被稱為“鄭州富人區”的北龍湖，更是將這種價差推向極致。鼎盛時期，北龍湖的康橋諸子廬單價高達4.6萬-6萬/㎡，榮盛華府、正弘瓴等小區毛坯均價也在4萬/㎡以上，部分房源綁定兩個車位加儲藏室的總價甚至超過百萬。

如今北龍湖的房價同樣遭遇滑鐵盧：碧源榮府從4萬+/㎡的精裝價，跌至2.5萬/㎡的毛坯價，幾乎跌破開發商的拿地價；一套170平的電梯洋房，當年買入價530萬+90萬裝修費，如今僅售170萬帶全屋定制家居，虧損幅度令人咋舌。在我看來，北龍湖的房價性價比實在堪憂——花同樣的錢，去長沙梅溪湖能拿下一套依山傍水的別墅，到無錫蠡湖周邊更是能自由挑選：160萬就能買帶花園、車庫的裝修小別墅，780萬就能入手300平的湖景大別墅，出門就是金城灣公園、萬象城大劇院，這樣的自然與生活配套，遠非北龍湖“不見湖”的高端定位所能比擬。

三、樓市探底之后：信心重構與未來可能

面對鄭州樓市的深度調整，不少人陷入焦慮：這座城市的樓市還有希望嗎？在我看來，樓市最慘烈的下行階段已經告一段落，接下來的關鍵的是信心重構，而信心的來源，正藏在政策導向與城市基本面之中。

未來樓市最大的變量，無疑是“中儲房”政策的落地。正如市場預判，國家計劃推出2萬億規模的“中儲房”政策，通過收購一二線城市的存量商品房、法拍房，轉化為保障性住房或租賃住房，既消化了庫存，又補充了保障房供給，堪稱穩定房價的“壓艙石”。2026年中央經濟工作會議已明確提出“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，這一政策與“控增量、去庫存、優供給”的導向形成合力，將有效破解鄭州這類城市的庫存壓力，避免房價進一步大幅波動 。

其次，貨幣政策的持續寬松將為樓市注入流動性。當前5年期以上LPR已降至3.5%的歷史低位，分析人士預測2026年LPR仍有下降空間，不排除跌破3%甚至向2%靠近的可能。一旦LPR持續下行，不僅能降低購房者的按揭成本，更能讓沉淀在銀行的資金加速流動，帶動包括房地產在內的多個行業復蘇，從需求端激活市場活力。

更重要的是，鄭州的城市基本面仍有支撐。截至2024年底，鄭州常住人口已突破1300萬，城鎮化率接近80%，龐大的人口基數為住房需求提供了堅實基礎。作為中原城市群的核心城市，鄭州的交通樞紐優勢、產業集聚能力仍在持續強化，中長期來看，房地產市場仍具備3%-4%的年均復合增長潛力。而2026年中央經濟工作會議提出的“加快構建房地產發展新模式”“有序推動好房子建設”，也將引導鄭州樓市從“高杠桿、高周轉”轉向“高質量、可持續”，讓房價回歸居住屬性，形成“二手房成交-新房置換”的良性鏈條 。

當然，信心的重建離不開理性的選擇。對于購房者而言，當下不必盲目跟風抄底，也無需過度唱衰——剛需群體可聚焦鄭州核心區域的現房或保交樓進展順利的期房，尤其是地鐵沿線、配套成熟的板塊；而像張水華這樣有特殊天賦的群體，若在職業與愛好間難以平衡，也可考慮跳出體制束縛，選擇更能實現自我價值的發展路徑，這同樣是“人盡其才”的理性選擇。

從聚龍城的房價波動，到北龍湖的豪宅降價，鄭州樓市的調整既是行業周期的必然，也是城市發展的一次“自我凈化”。2026年中央經濟工作會議已吹響周期反轉的集結號，隨著“中儲房”等政策的落地、貨幣政策的持續發力，鄭州樓市終將走出低谷。而這座城市的魅力，從來不止于房價的漲跌，更在于其包容的民生溫度、堅實的發展底氣。相信假以時日，鄭州樓市將與這座城市一同，在穩中有進中書寫新的篇章。