中央重磅定調(diào)！2026年穩(wěn)樓市去庫存

穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，需要打好政策組合拳。

中房報記者 許倩 北京報道

2026年經(jīng)濟與樓市走向，備受各方矚目。

12月10日至11日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，為明年經(jīng)濟工作定下總基調(diào)。會議將“堅持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強大國內(nèi)市場”置于明年重點任務(wù)首位，并部署深入實施提振消費專項行動、擴大優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)供給、清理消費領(lǐng)域不合理限制措施。

結(jié)合此前高層會議精神，業(yè)內(nèi)普遍解讀，住房領(lǐng)域的不合理限制性措施將得到進一步優(yōu)化調(diào)整，特別是一線城市限購及商辦市場限購政策仍有優(yōu)化空間。

會議還提出“推動投資止跌回穩(wěn)”，并強調(diào)“高質(zhì)量推進城市更新”。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資仍是拖累整體投資增長的主要因素。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降14.7%，拖累固定資產(chǎn)投資下降1.7%，拖累全部投資下滑3個百分點。

可見，在擴內(nèi)需的整體任務(wù)中，無論是提振消費還是穩(wěn)定投資，均與房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展息息相關(guān)。

值得關(guān)注的是，2026年房地產(chǎn)工作部署被置于“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”任務(wù)框架之下，這已是“房地產(chǎn)風(fēng)險”連續(xù)第四年成為中央經(jīng)濟工作會議重要議題。會議提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，具體路徑包括因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池解讀道，當(dāng)前樓市低迷，房地產(chǎn)仍處于防風(fēng)險階段，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場仍是明年工作主基調(diào)。預(yù)計未來將通過降低首付比例和貸款利率、實施貼息貸款政策、優(yōu)化限購、收儲存量房作保障房等增量與存量政策組合拳，促進市場預(yù)期好轉(zhuǎn)。

穩(wěn)樓市與防風(fēng)險

防風(fēng)險是2026年房地產(chǎn)領(lǐng)域的重點任務(wù)。近期部分龍頭企業(yè)債務(wù)風(fēng)險再現(xiàn)，加劇了市場對于行業(yè)風(fēng)險可能擴大的擔(dān)憂。

此次會議將房地產(chǎn)內(nèi)容置于“堅持守牢風(fēng)險底線”的框架下，而去年中央經(jīng)濟工作會議則將房地產(chǎn)內(nèi)容放在擴內(nèi)需與防風(fēng)險框架下。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認為，這意味著2026年房地產(chǎn)市場在某些領(lǐng)域是不能觸碰底線的，比如房價不能出現(xiàn)明顯不可控下跌、開發(fā)商房屋銷售和資金回籠情況不能出現(xiàn)幾乎零成交情況、開發(fā)商尤其是頭部企業(yè)不能出現(xiàn)債務(wù)違約事件等。2026年必須積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險，這是會議最核心的內(nèi)容和方針。

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”被確定為2026年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)。而去年中央經(jīng)濟工作會議的相關(guān)提法是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。如何看待這一不同？

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，去年提法意味著要加大政策紓困，盡快推動市場止跌回穩(wěn)；今年提法則意味著，經(jīng)過一年努力，傳統(tǒng)政策應(yīng)出盡出，但當(dāng)前止跌回穩(wěn)的壓力依然較大，需要尋找新路徑。

會議提出，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。這意味著，“去庫存”戰(zhàn)略重回政策核心。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月末，我國商品房待售面積7.56億平方米，同比上漲3.3%。易居研究院全國百城庫存報告亦顯示，11月全國百城去庫存周期已為27.4個月，為歷史新高，且超過了去年高點。

“今年下半年以來，部分熱點城市改善型項目去化速度也在下降，同質(zhì)化供給比較明顯。”李宇嘉認為，2026年要細化供給策略，比如按照行政區(qū)的去化周期來決定開工量和供地量。

嚴(yán)躍進認為，加快商品房去庫存進程，既需要土地政策的配合，也需要后續(xù)保障房工作與之更好銜接。他建議，除收購商品房，也應(yīng)將二手房掛牌量與保障房房源籌集相結(jié)合。

公積金改革與“好房子”建設(shè)

當(dāng)傳統(tǒng)“救市”邊際效應(yīng)遞減，地產(chǎn)政策需跳出行業(yè)本身，置于國內(nèi)大市場建設(shè)中通盤考量。會議提出，深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

李宇嘉表示，當(dāng)前公積金制度面臨部分城市個貸率低，須加快投放或調(diào)劑余缺，異地貸款流程待優(yōu)化等問題，這些都不是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)所能解決的，迫切需要制度改革。公積金是唯一的普惠金融，在當(dāng)前民生屬性夯實，迫切需要做大保障房、租購并舉的背景下，這個普惠金融應(yīng)該發(fā)揮更大作用。他建議，可探索在此基礎(chǔ)上組建住房銀行，更好服務(wù)年輕人、新市民及新模式轉(zhuǎn)型。

58安居客研究院院長張波預(yù)計，未來公積金政策將在貸款額度優(yōu)化、異地辦理流程簡化、使用范圍拓寬（如用于子女教育、大病醫(yī)療、老舊小區(qū)改造等）等方面持續(xù)創(chuàng)新。

值得注意的是，此次會議強調(diào)“有序”推動“好房子”建設(shè)，這也成為未來房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。

在“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，建設(shè)“好房子”要通過好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好材料、好建造、好運維解決居住中的痛點問題，全面提升住房品質(zhì)。

趙秀池建議，“好房子”建設(shè)應(yīng)涵蓋保障房與商品房、新建住房與存量住房、產(chǎn)權(quán)房與租賃房、住房建設(shè)與非住房建設(shè)等多個維度，各地需在宜居宜業(yè)上著力，做好人民群眾美好生活的服務(wù)商。

李宇嘉還表示，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的提法同步也說明當(dāng)前舊模式難以為繼，但新模式仍未成形落地，因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，要強化基礎(chǔ)性制度建設(shè)，讓“好房子”供給能真正激活和匹配需求，還要發(fā)力投資于人，這是修復(fù)基本面。

明年有望繼續(xù)降準(zhǔn)降息

穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，需要打好政策組合拳。2026年，將繼續(xù)迎來財政政策與貨幣政策“雙寬”的放水之年。

會議強調(diào)，實施更加積極有為的宏觀政策，增強政策前瞻性針對性協(xié)同性，持續(xù)擴大內(nèi)需、優(yōu)化供給，做優(yōu)增量、盤活存量，持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。

會議定調(diào)，繼續(xù)實施更加積極的財政政策，保持必要的財政赤字、債務(wù)總規(guī)模和支出總量。同時，繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，把促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長、物價合理回升作為貨幣政策的重要考量。可見，會議對于物價水平的關(guān)注程度顯著提升。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬認為，在“更加積極”的財政政策取向下，2026年新增政府債務(wù)規(guī)模或進一步提升至12.5萬億元左右，以支撐廣義財政支出強度、兜牢基層“三保”底線。

會議還強調(diào)，“靈活高效運用降準(zhǔn)降息等多種政策工具”。相較于2024年中央經(jīng)濟工作會議中“適時降準(zhǔn)降息”的表述，政策態(tài)度更為積極。同時，美聯(lián)儲降息也會減輕外部因素對國內(nèi)貨幣政策靈活調(diào)整的掣肘，我國貨幣政策適度寬松仍有充足空間。

國信證券研究報告稱，“靈活”實際上意味著明年貨幣政策將“相機抉擇”，“高效”是把寶貴的降準(zhǔn)降息空間用于外生沖擊、增長拐折、市場波動等超預(yù)期情景，預(yù)計明年降息幅度在10～20個基點區(qū)間下沿，降準(zhǔn)50個基點。

遠東資信研究院副院長、首席宏觀研究員張林認為，為促進物價合理回升，明年一季度降準(zhǔn)降息有望再次同時落地，但下調(diào)幅度或有限，其中降息或以10個基點為下調(diào)步幅，降準(zhǔn)或以25個基點為下調(diào)步幅。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，為配合財政政策發(fā)力，預(yù)計2026年存款利率和政策利率將進一步下降，可能實施降準(zhǔn)降息1～2次，并且更加注重發(fā)揮結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具作用。

宏觀政策的協(xié)同支持，將為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供必要的金融環(huán)境。