上海最讓人失望的副中心，上限在哪里？

前幾天發文章說真如可能補跌（《上海這幾個區域，房價即將補跌》），本以為大家會熱烈討論。

沒想到很和諧，一致同意補跌。

大家反而盯緊了一個外圍問題：憑什么真如對比大寧，真如比大寧好多了。

真如確實又出了新規劃，又有新樓盤，全部建成后真如到底怎么樣？處于什么梯隊？上限多高？比大寧高多少？

想知道真如未來會不會崛起，得知道過去為什么不行。

導致它不行的因素如果還在，那會一直不行。

跟孩子成績不好一樣，你得先知道為什么。

是早戀了、逃課打游戲、不喜歡班主任還是單純的笨。

找不到癥結，只知道考零分打屁股，作用不大。

民間一慣的把鍋甩給李嘉誠，這老狐貍拿地不開發，耽誤了真如10年。

港資確實有捂地的傳統，傳說新鴻基拿了濱江凱旋門也在捂。

捂地一般是住宅項目，大幅漲價再出售。

李嘉誠拿的真如地塊，商辦都是自持，靠租金賺錢，捂個什么勁？

早點建好早點收租不香嗎？

商業用地產權才40年，你捂個10年？

商業、辦公都建成了，地段升值，住宅賣的也更貴啊。

所以商辦肯定不是故意捂著。

商辦囤地也有，大多數是開發商資金鏈斷裂、開發商要求變更規劃、有關部門變更規劃等。

這些李嘉誠都沒遇到。

結合江湖中的傳言，環二猜測大概率是條件不達標，不敢建成。

建成了也運營不起來，反而影響整體操盤。

一方面是拆遷工作推進慢。李嘉誠2006年拿地，紅旗村2016年才拆完，水產市場2019年才拆完。

一方面是高壓線問題遲遲沒解決。

10月20日真如公布了第N版規劃（草案），真如之心。

這次還保留了真如綠廊，綠廊上面就是高壓線。

高壓線的問題不是不美觀，而是下方不能建房子，直接割裂了區域。

因為高壓線，中海辦公樓前面只能做綠地。

真如的中心是銅川路、曹楊路路口，可怕的是高壓線剛好在這穿過。

不然誰沒事兒搞那么長個公園割裂城市。

這導致只有高尚領域不受影響，其他三個角都不好開發。

因為高壓線，中海的商場只能朝向東北，跟高尚領域商業互動性差了一些。

因為高壓線，光明地塊一直拖著，影響實在太大，直接割裂了三分之一。

最近光明地塊命名真如中心，新規劃出爐。

原本很方正的地塊，左下角部分（B05-01）只能建成綠地。

因為高壓線，銅川路、曹楊路路口西南角完全不開發。

可以這么說，真如綠廊東北才屬于真如，西南完全是另外一個片區。

四個角，只有三個能建成，早期更是只有一個角。

直接拉低了區域能級。

面對這么多困難，一直沒辦法解決，李嘉誠不敢動就有些理解了。

他當時實在沒能力把真如搞成副中心，因為副中心被中山公園搶走了。

中山公園2005年建成龍之夢，奠定了西北大哥地位。

坐擁地鐵2、3、4號線，天天爆滿。

李嘉誠2006年拿地，11號線還沒建成，大量不利因素不解決，怎么跟中山公園PK？

中山公園一直承擔著西北副中心的角色，直到2018年。

上海哪些房子還要補跌？

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現在該拆的拆完了，該建的建好了，高壓線也說入地。

阻礙真如發展的硬傷沒了，真如全面提速。

但是也有兩個困難。

第一個是真如的地理條件還是不好，成不了下一個徐家匯、五角場。

徐家匯五個角，一個角一個商業才成為西南一霸。

五角場一個角一個商業，拿下了楊浦一半的大體量商場，才取代四川北路成為滬北中心。

真如這里只有三個角（西南角無法開發），還因為高壓線問題不好協同，能級就差了一些。

三角跟五角比，差點意思。

更重要的是，真如路網不行。

要輻射范圍遠，需要把握住主干線。

徐家匯向南是漕溪北路-滬閔高架，是西南部的主干線，直插閔行。

向東是肇嘉浜路，雙向八車道，市區最寬的干線之一，直取黃浦腹地。

向北衡山路、華山路，風貌區主要道路。

向西的虹橋路原來是國賓路，長寧最重要的道路之一。

徐家匯能不熱鬧嗎。

五角場更是民國時期打下的路網。

真如就不太好，曹楊路向北是斷頭路，輻射不了桃浦、南翔一帶。

銅川路向東接嵐皋路，能級也非常一般，人口集中的甘泉宜川光新都過不來。

東西南北的客流，不會把真如當成樞紐。

這樣的輻射半徑，只能視為區域商圈。

所以真如不可能達到當年徐家匯的高度。

連徐家匯也達不到自己曾經的高度。

徐家匯都要淪為區域商圈了。

徐家匯原來通過路網、商業，匯集了天平路權貴、斜土路工人、田林康健高收入群體、閔行松江居民。

真是萬國來朝。

后來七寶、莘莊、蓮花路、萬象城商圈崛起，閔行、松江客流沒了。

漕河涇開發，徐匯濱江開發，徐匯客流分散。

徐家匯能輻射的就本地居民，可不是區域商圈嗎。

這不是一個區域的問題，而是城市發展趨勢變了。

原來商業匱乏，要集中在樞紐上，輻射服務更多居民。

辦公需要出行方便，也集中在樞紐上，商辦一體化就成了大勢。

2015年后商場大爆發，為了搶奪客流，商場不能在樞紐上等客戶來，而是要去客戶家。

七寶萬科的火爆，說明這個模式完全可行。

七寶萬科不是商務區，就孤零零一個大商場，但是深入居民區，生意火爆。

后來的商場紛紛走進社區，比如南翔印象城。

上海10萬方以上的商場超過110個，嚴重過剩，你想做生意只能跪舔用戶，離用戶越近越好。

市區開個商場大家就來，別做夢了。

這個背景下，真如想成為副中心、成為市級商圈，非常難。

真如中海環宇城開業后很火爆，主要是當地客流。

真如別的沒有，周邊小區很多。

其實奉賢龍湖天街也很火爆，大家都在家門口消費。

徐家匯為了保持市級商圈地位，也在努力轉型。

目前恒隆廣場定位輕奢，美羅城是二次元文化地標，在西南部還有一些影響力。

ITC定位重奢，建成后有望提高徐家匯地位。

閔行商業再強，這些功能還是沒有。

真如目前環宇城是大眾商場，高尚領域冷冷清清。

如果真如之心再來一個大眾商場，其實沒太大意義，無非是分散中海客流。

真如只能是區域商業，文化、教育、生態、行政方面又沒優勢，很難再說是副中心。

商業影響力，真如也達不到現在五角場的高度。

五角場依舊輻射整個楊浦，部分寶山。

真如輻射不了整個普陀，內環有環球港，長風跟長寧混。

周邊的嘉定、寶山，真如更夠不到。

真如的真正定位是，產業中心。

商業可以走進社區，走向分散，產業不行。

產業在走向集群化。

真如產業中心的地位，尤其是第三產業，西北無人能敵。

中海中心30萬方，高尚領域26萬方，這兩年剛交付，助推真如超過徐家匯。

上海甲級辦公樓存量情況

真如增量只有光明地塊的7萬方，共計68萬方左右。

徐家匯中心全部建成，幾個舊改項目建成，差不多也70萬方左右，打平。

排在前面的還有南京西路、陸家嘴、新天地、虹橋開發區、花木、前灘、北外灘、徐匯濱江（計入西岸金融城等）、五角場等等。

按體量，真如會是一個二三線商務區。

但是看租金，真如只能是三四線，甚至不如莘莊。

租金反映一個區域在招商眼中的定位、吸收的產業能級。

在這個維度講，真如距離徐家匯、五角場還有距離。

徐家匯被低估了，徐家匯開發太早，很多辦公樓沒被機構評為甲級。

比如百勝中國總部，估計就沒計入。

這兩年真如辦公樓集中交付，通過降低租金，虹吸周邊企業（長風等），虹吸下游嘉定企業。

與隔壁大寧比，目前還談不上勝負。

大寧甲級辦公樓不多，但是有市北高新，匯集了靜安一半的科創企業，有14棟納稅億元樓，也不差。

真如是輻射西北部的商務中心、產業中心，不是輻射西北部的商業中心。

副中心的功能被解構了。

純粹的產業中心，邏輯就跟張江、漕河涇類似，對居住功能的提升有限。

大寧很貴，在全市都有影響力，其實更多的是居住層面。

2020年不少楊浦居民置換到大寧，看中的是這里的教育、居住結合，而不是市北高新。

新江灣、古美、長風都一樣，賣的貴很產業有關，提供了購買力。

但更重要的是自己居住水平。

康橋離張江很近，但居住上卻是洼地。

真如已經成不了真正的副中心，跟市區普通地段可以直接對比，尤其是居住層面。

居住層面真如影響力不會太大，很難成為有全市影響力的社區，比如聯洋、大寧、新江灣等。

這些優秀社區，都有獨特稟賦。

聯洋是學區、世紀公園，新江灣是低密度生態社區、學區。

真如找不出來優勢。

學區一般，商業目前還是大眾水平，公園是高壓走廊，整個普陀都缺醫療資源。

社區環境很一般，尤其是曹楊路。稍微往外走走，真的不能看。

大寧是學區重鎮，久光勝過中海環宇城，大寧公園浦西最大，第十人民醫院也夠用，社區環境還可以。

即使西藏北路開發完了，也難說比大寧更宜居。

真如的優勢只有房齡新，品尊國際、中海臻如府、中駿天悅都還行，后面還有四個新樓盤。

現在土拍重回市區，中環內不缺好房子。楊浦待售、在售樓盤26個。

幾個新樓盤算得了什么。

所以真如注定是一個區域中心，商業上是，居住上也是。

普陀人會買這里，或者少量的寶山、嘉定人。

像傳統的幾個中產區域一樣全市收割，真如未來也做不到。

居住層面真如另一個問題是太小了，容納的購買力一般，置換生態鏈一般。

看這個圖也能看出來，真如遠比徐家匯小。

真如鎮不小，把真北新村、真光新村、清澗新村都算進去了。

核心功能區很小，大概就一平方公里見方。

到品尊國際那里，功能上沒有融為一體，行政上已經屬于石泉路街道。

往西南過了高壓線就是曹楊八村了，完全是兩個城市。

大寧、徐家匯這些中產社區，都有兩公里見方，能量大的多。

直徑1公里和2公里，差的不是兩倍。

大寧能容納這么多優質資源，也是因為面積拓展的大。

現在尚匯豪庭業主也說自己是徐家匯了，這里匯集了匯師小學、交大附小等教育資源，國婦嬰甚至中山醫院等醫療資源，圖書館、萬體館之類的公共設施，各種大小商業，形成了一個超大的中產居住社區。

唯一的問題是，徐家匯的房子有些老了。

目前的居住能級還在，居住圈層還在。

真如就幾個次新小區，全市范圍很難掀起風浪。

跟大寧比，真如也有一些優勢，比如地鐵發達、離市區更近。

地鐵看大家需要那條，自駕上因為沒有高駕，真如的優勢被稀釋了。

晚上七點半，真如到靜安寺距離近、時間遠，走地面紅綠燈太多。

如果反向行駛，真如就快一些了。大寧雖然走高架，千軍萬馬一條道，堵車。

實際的出行體驗，兩個地方居民可以留言討論。

當然寫這篇稿子不是為了抹黑真如，真如跟我也沒仇。

只是城市發展邏輯變了、真如規劃又變了，跟大家一起探討一下真如的上限。

總體而言，真如路上的絆腳石沒有了，正在快速發展。

商業變好，產業變好，環境變好，只要不瞎都看得到。

但是外部環境變了，真如也有一些自身問題，上限很難說有多高。

或許就是一個產業區，與一個普通市區居住區的結合。