上海五大新城，哪個最保值？對我們購房有什么啟示？

上海五大新城的房價，相較三四年前都怎么樣了？哪個最保值？對我們購房有什么啟示？

上海五大新城處在房價優化第一梯隊的是臨港，相較2021-2022年的高點優化了48.23%，最不保值：

臨港的次新房有很多，但能完整體現二手房波動行情的、也是最具代表性的是這幾個小區：

萬科金域瀾灣、保利鈴蘭公館、海上風華、東宸源著、陸家嘴滴水漣岸等。

在2019年之前，臨港的樓市波瀾不驚，當年出了新片區大規劃后，房價隨即開始啟動上漲。

不過彼時臨港的次新小區并不多，上述幾個集中在2018年前后開發、不限售的小區受到了市場空前關注和追捧，以至于成了臨港房價上漲的領頭羊。

以陸家嘴滴水漣岸為代表，房價一年多就翻倍，從當初的3萬+元/m2漲到6萬+元/m2，堪稱“臨港奇跡”！

低價買、高價賣的賺到錢了，但是在高點接盤的卻虧慘了。臨港回調這么大，成了最不保值的新城。

不但如此，在2020-2022年以高積分購入臨港新房的，現在也破發了，同樣不保值。

以仍處在限售中、明年才解禁的萬達鉆石灣為例，2021年開盤3.25萬元/m2，吸引萬人搖；

但是對比參照旁邊次新房2.4-2.7萬元/m2的成交價，平均破發虧損幅度已在21.5%。

特發學府里、龍光天曜、中建御湖瀾庭等都是幾年前臨港開出的網紅新盤，現在二手房成交價也在2.4-2.7萬元/m2的區間，一一破發了。

可以說，這幾年買臨港二手房的：套住了；買新房的：破發了，都不保值！為什么會這樣？

首先我覺得最大的原因是，臨港的新房供應量太大了，沖擊和平息了高價二手房市場。

根據臨港新片區住房發展十四五規劃（2021-2025）。

5年間新增住房1600萬方，20萬套，其中商品住宅占比60%，約12萬套，也就是平均每年2.4萬套：

2021年臨港新房網簽了1萬套，2022年1.41萬套，2023年0.65萬套，2024、2025年斷崖式下滑到兩三千套。

也就是說，臨港12萬套的新房只賣了一小半，十四五的目標是完成不了了。

隨著去化速度的變慢，臨港新房推盤的速度也慢了下來，剩下大量的庫存要留到十五五去化了。

臨港人口導入的目標也沒有完成。

臨港本來計劃到今年是完成聚集90萬人口的目標，平均每年導入10萬。

后來目標降到了80萬，不過按照2023年60萬登記人口的進度來看，后兩年還有20萬的缺口。

前三年臨港平均每年新增人口僅3萬人左右，沒有達到平均的10萬。

今年就要過完，臨港到底有沒有完成80萬的人口導入目標尚未定論，官方并沒有給出最新數據。

當初臨港的新房供應也是按照人口計劃導入進度來制訂的：

每年目標新增10萬人口，約4萬個家庭（上海戶均人口2.5人），需要4萬套住宅。考慮部分暫時不購房，所以配置40%保障房和租賃房，其余60%商品房，所以平均每年供應2.4萬套商品房，5年計劃是12萬套。

隨著人口導入進度發生變化，這個計劃也被打亂了。

臨港滴水湖畔的辦公樓還沒建好，產業與人口導入會有一個過程。

臨港目前的主導產業還是制造，導入的人員以產業工人為主。

這些人口短期內以租賃的方式就能滿足住房需求，轉化為購房需求也需要時間和條件。

從投資和保值的角度來看，臨港的房子不能碰，新房去化壓力大，供求不平衡的局面長期存在。

但是對于在臨港上班、愿意把個人命運和新城發展相結合綁定在一起的新臨港人來說。

臨港的房價水分被擠走了很多，自住的性價比非常高，選擇余地大、配套也越來越完善，生活幸福感在提升。

臨港新城給我們的購房啟示：

臨港作為規劃能級最高的新城，卻落差也最大，當前市場面臨的困境非常具有警示意義，給很多投資客上了深刻的一課：

以后再出現概念過熱、供應井噴的新板塊，最好讓子彈飛一會兒，要仔細觀察其人口和產業的實際導入情況，不要去無腦追高。

現在買房的邏輯已經被臨港徹底改變了，不能再盲目地去賭規劃，置業要更加注重現實配套和資源的成熟性。

臨港超前巨量的土地供應與導入緩慢的人口、產業之間產生了時間錯配，這是市場的核心矛盾。

一些重大的規劃紅利并不等于短期房價紅利，規劃落地需要時間，房價提前高透支的地方需要警惕。

你是否適合買臨港的房子？

還是臨港有房想賣掉？

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上海五大新城處在房價優化第二梯隊的是松江和嘉定，分別優化了39.42%、37.16%，幅度差不多：

松江、嘉定都是上海的新城大哥，一個發展得早，一個GDP最高，在新城中都有很大的話語權。

不過兩位大哥的房價都優化得挺大，這是為什么？

松江、嘉定在產業結構上有些類似，都面臨著轉型困境，購買力在從內部減弱。

松江、嘉定兩個大區都非常依賴制造業，松江出口加工制造、嘉定汽車是支柱產業。

但現在傳統制造業都在轉型，兩區的產業在發生變動。

松江工業東區、工業西區關停了一部分工廠，一部分企業小老板離開了，外來務工人口也減少了。

嘉定安亭汽車城少了一些生產線，有的轉移到了內陸區域。

產業變動后，兩區形成的購買力在從內部減弱，使得房價優化幅度都很大。

松江新城、嘉定新城都面臨上游競品板塊的購買力截胡，且內部購買力隨著新產品的開發也在轉移，市場出現了相同的困境。

市區外溢到松江的購買力首先被九亭和泗涇攔下來了。

作為上游板塊，九亭和泗涇的房價比松江新城便宜，到市區通勤還近，率先搶走了購買力。

嘉定新城11號線上游板塊的萬里，二手房已經在5萬+元/m2了，性價比越來越高。

南翔離市區比嘉定新城近，次新房也沒有以前貴了。

桃浦、南大、南翔、江橋都開發了很多新房，截胡了市區向新城的外溢。

本身新城內部也開發了很多新房，吸引了購買力轉移，擠壓了二手房市場。

嘉定近幾年新房供應量很大，對二手房沖擊很大。

在以前的高點，嘉定的二手房平均成交價在6.1萬元/m2， 5萬元/m2的新房倒掛1萬+元/m2。

但是后來新房越開越多，積分也不要了，把二手房的價格打了下來。

尤其是隨著兩區新一代豪宅的開發，吸引了新的購買力轉移，導致老一代豪宅優化幅度較大。

以松江為例，新一代豪宅國貿海上原墅開出來后，很多松江本地老錢換了房，購買力發生了轉移。

老一代豪宅譽品谷水灣、東鼎名人府邸優化幅度較大。

嘉定新城也是一樣，隨著金地世家、西郊金茂府新一代豪宅的開發，導致老一代豪宅嘉寶紫堤灣競爭力下降，購買力轉移后優化幅度也大。

通過數據對比我們也發現，松江新城、嘉定新城靠近地鐵的次新房漲跌幅跟市區差不多，市場有一定聯動性。

比如松江新城的保利西子灣，從4.2萬到6萬，漲了42.8%，漲幅跟市區板塊差不多。

嘉定新城的好世皇馬苑從4萬到6.2萬，漲了55%，比很多市區板塊漲得還多。

只是38%-40%的優化幅度比市區大些，郊區不保值是共性。

但如果一定要在五大新城買房，還希望能跟上整個上海大盤一起漲的，只能選這兩個新城的核心區+地鐵+品質次新產品。

松江、嘉定的房子是可以漲起來的，有波動性，跟市區有聯動性。

臨港距離市區太遠，上演的是獨立行情，市場跟市區沒啥關聯性，脫節了。

而青浦、奉賢是漲不起來的區域，市場跟市區關聯性不大（我們在后面具體講解）。

想在松江和嘉定置業

了解各板塊具體分析

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上海五大新城處在房價優化幅度第三梯隊的是青浦和奉賢，分別優化了34.21%、29.85%，優化得少是不是就意味著保值呢？

買了青浦、奉賢這兩個新城，放在近三四年來說，相對其它新城優化得少、表面看更加保值。

但是拉長周期看，青浦新城、奉賢新城都屬于漲得少、優化得多的類型，本質上并不保值。

以青浦新城的景瑞城中公園為例，2017年開盤4.19萬元/m2，高點只漲到4.9萬元/m2，17%的漲幅遠遠跑輸大盤；

而現在景瑞城中公園優化到了開盤價以下3.5萬元/m2，比高點優化了28.6%，比開盤價優化了16.5%。

葛洲壩玉蘭花園、中南君悅府2017年開盤4.2萬元/m2，高點也是漲到4.9萬元/m2，現在都破發了。

漲得少、優化得多，這樣的數據表現很難說得上保值。

再看奉賢新城，以TOD盤龍湖天曜為例，2020年底開盤3.9萬元/m2，高點只漲到4.9萬元/m2，位置最好的標桿盤才漲了25.6%；

超級大盤正陽世紀星城（文華苑），2020-2022年只漲了15%，還沒有漲回2017年的高點3.2萬元/m2，目前成交均價2.5萬元/m2，比高點優化了22%，

可見青浦新城、奉賢新城都是抗漲不抗優化，不保值。

這跟它們的區域位置和產業有很大的關系。

五大新城的市場都具有內生性，但青浦新城、奉賢新城內生程度更高，離上海市區太遠，收到的市區外溢購買力非常少，失去了和市區的關聯性。

市區客群向青浦外溢頂多到徐涇、趙巷，給青浦新城的購買力不多。

奉賢也就西渡、金匯能收到一些市區剛需外溢的購買力，新城主要是本地人購買。

在閔行紫竹高新區工作的中產，購房需求多在本地或北上春申、莘莊完成消化，流向奉賢新城的不多。

青浦新城的產業比較薄弱，新城商務區還在建，CBD并沒有落地。

徐涇、西岑華為的產業并沒有給青浦新城導入多少購買力，處在中間位置的新城很尷尬。

在華為上班的客群傾向于買到徐涇，這樣還能照顧到夫妻另一方市區的通勤。

青浦的數字經濟產業近幾年才開始發力，GDP增速剛剛上來，對房價的支撐力還沒有顯現出來。

奉賢的東方美谷產業品牌發展已經遇到了瓶頸，和臨港合作打造的數字江海產業項目投資周期長、還沒產出。

去年奉賢的GDP增速只有2.1%，大幅落后于青浦的7.3%。

盡管奉賢有15號線南延伸、市域鐵路南楓線在建，但現在靠軌交也沒法拉動房價上漲了。

本身奉賢新城的新房還比青浦新城貴，未來上漲的空間有限。

青浦新城和奉賢新城給我們的購房啟示：

買房要避開缺乏強勁上漲動能和流動性的區域。

青浦和奉賢這兩個地方房價都漲不動，在優化周期中也顯得“溫和”，但這絕不等于“保值”或“安全”。

漲時是蝸牛，優化時是慢熊的資產，從投資角度看，流動性差、機會成本高，本質上并不比優化更大的資產更好。

兩個新城的次新商品房都缺乏流動性，比優化更可怕的是房子賣不掉，流動性喪失。

那么到底如何才能買到保值又有流動性的房子？上海那么多板塊、那么多產品，到底該怎么選？

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