11月至少39城房價走勢積極向好

對11月全國70個大中城市新房價格指數進行分析，可以看出，至少有39個城市價格指數表現積極向好。在當前著力穩定房地產市場的新階段，對于此類積極信號更是需要積極挖掘和把握，以進一步引導市場預期，更好促進房地產市場的向好發展。

評價標準和城市名單

“房價走勢積極向好”的定義，基于以下一種或多種特征：一是11月房價指數環比指標為正增長；二是11月房價指數同比指標為正增長；三是房價指數環比值雖下跌，但11月跌幅有所收窄，即房價指數環比曲線呈上揚態勢。具體來看，結合這三個標準，全國70個城市中至少有39個城市符合。我們按城市分類進行列舉。

三種房價的積極走勢

1、房價指數環比漲幅為正的城市

統計顯示，11月份全國70個城市新房價格指數環比正增長的城市至少有8個，包括：合肥、襄陽、南京、貴陽、沈陽、上海、重慶和揚州。從分布上看，此類名單覆蓋了一二三線各線城市，進一步說明各線中均有表現積極的城市。其中一線城市中，上海表現最好。二線城市中合肥、南京、貴陽、沈陽和重慶表現最好。三線城市中，襄陽和揚州表現最好。我們認為，對于此類房價保持環比正增長的城市，需要積極肯定。尤其是對于合肥、南京和重慶等城市，當前房價表現不錯，說明此前經歷了一輪深度調整后具有較強修復能力。在此前杭州、成都、西安等城市領漲的基礎上，當前此類城市成為房價上漲的典型省會城市。

2、房價指數同比漲幅為正的城市

同比指標反映了累計的環比漲幅因素。統計顯示，11月份全國70城中包括上海、杭州、合肥、烏魯木齊和沈陽等5個城市新房價格指數保持同比正增長，漲幅分別為5.1%、3.0%、1.3%、0.8%和0.2%。從此類城市名單來看，房價同比上漲的城市主要集中在一二線城市中。其中，長三角3個城市入圍，即上海、杭州和合肥，也說明長三角城市成為近期房價最堅挺的區域之一。同時烏魯木齊和沈陽也有積極的上漲態勢，說明此類城市有較強韌性。總結來看，上海、杭州和合肥的表現說明房價走勢與城市基本面密切相關，這要求各地在穩房價中應積極協調好“人、產、城”的關系。

3、房價指數環比指標曲線上揚的城市

統計顯示，11月份全國70城中至少有35個城市新房價格指數環比曲線出現上揚，也即環比跌幅收窄或環比漲幅擴大。從上揚態勢的強弱排序來看，包括：襄陽、南京、貴陽、揚州、銀川、西安、金華、南寧、錦州、蚌埠、天津、濟南、廣州、成都、安慶、遵義、合肥、青島、鄭州、溫州、九江、廈門、南昌、唐山、包頭、徐州、泉州、惠州、大連、武漢、西寧、牡丹江和岳陽。

從城市分類來看，二線城市中，房價指數環比指標上揚最明顯的城市包括：南京、貴陽和重慶。這三個城市的特征非常明顯，都屬于市場調整比較深度的城市，且基本面不錯。而從三線城市來看，包括襄陽、揚州和湛江的表現不錯。其中襄陽最值得關注。10月份房價指數環比漲幅為-0.8%，而到了11月份則變為0.3%。不僅實現了由負轉正，同時保持了較好的上揚態勢。這對于其他三四線城市有較大啟發。尤其是一些老城區規模大、城鎮化潛力大的城市，其依然具有較強的市場消費潛力。到了年底在購房市場積極營銷等推進下，房價走勢有積極改善空間。

重視房價穩定的重要性

我們認為，在著力穩定房地產市場的新階段，必須重視房價工作的穩定，尤其是對于一些房價改善的積極信號要善于捕捉，并做好宣傳和引導工作。

1、關注超跌后的積極修復態勢

從11月份全國70城房價指數的走向來看，至少說明了一種市場動向，即出現了“超跌后回調”的市場自我修復態勢。無論是一些二線城市還是三線城市，此前房價經歷了一輪深度和持續時間長的調整，當前具有回調的動力。這也說明房地產市場本身“傷筋未傷骨”，經歷持續時間的調整，其具有積極復蘇的動力和基礎。尤其是年底置業需求積極釋放，進一步說明各地潛在購房需求依然充足。

2、年底要在營銷方面奮進

市場存在一些困難，但有利的形勢也客觀存在。到了年底，各地房企要積極圍繞中央經濟工作會議精神，尤其是把握去庫存的導向，持續在營銷方面奮進。今年總體購房政策為歷史最寬松，且年底隨著“以價換量”市場機制的引導，確實還是有一波購房需求在積極釋放，包括年底置業、學區房認購等。地方政策與企業促銷的結合，將持續促進各地年底積極提振銷售工作。

3、持續鞏固修復的市場

客觀來說，當前房價的積極變化仍是結構性的、尚需要大力穩固。但至少出現了一個重要的特征，即價格超調后具有自動修復的基礎。同時各地要積極宣傳房價環比上漲、同比上漲以及房價走勢曲線上揚等情況，以優秀案例引導市場預期向好發展，在去庫存中真正促進量價回穩。（來源：易居研究院）