11月房價：梁溪、經(jīng)開領(lǐng)漲超28%，惠山均價卻跌破1.5萬/㎡！

據(jù)克而瑞無錫數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2025年11月無錫商品住宅最新成交均價21600元/㎡，環(huán)比上漲7.52%，同比下跌5.57%。

從區(qū)域來看：

2025年11月，無錫各區(qū)域房價走勢進一步分化，呈現(xiàn) “核心領(lǐng)漲、邊緣承壓” 的顯著特征。其中，梁溪區(qū)價格表現(xiàn)最為突出，成交均價環(huán)比大幅上漲28.19%，領(lǐng)跑全市；而惠山區(qū)則深度回調(diào)，均價環(huán)比下跌17.14%，成為跌幅最大的區(qū)域。

整體來看，以城市中心及南部為代表的重點板塊價格韌性較強，顯示出較好的抗跌性；而部分邊緣區(qū)域則受市場整體調(diào)整影響，價格支撐力相對不足。這種差異化的價格走勢，進一步印證了無錫樓市當前以“結(jié)構(gòu)性行情”為主的市場特征。

從價格來看：

經(jīng)開區(qū)依舊是商品住宅成交均價最高的區(qū)域，成交均價28990元/㎡，環(huán)比上月上漲1.40%；

惠山區(qū)成為本月商品住宅成交均價墊底區(qū)域，成交均價13931元/㎡，相較于10月份成交價格出現(xiàn)下滑，跌幅17.14%；

具體各區(qū)域、各板塊的價格有何變化呢？

下面幾張圖告訴你↓

成交均價2.5-3.0萬+：2個——經(jīng)開區(qū)、梁溪區(qū)；

成交均價1.5-2.0萬: 3個——濱湖區(qū)、錫山區(qū)、新吳區(qū)；

成交均價1.0-1.5萬: 1個——惠山區(qū)。

從各區(qū)域成交均價來看，本月僅有經(jīng)開區(qū)、梁溪區(qū)房價在2.5萬以上，房價在2萬-2.5萬之間的區(qū)域無，濱湖區(qū)、錫山區(qū)、新吳區(qū)、惠山區(qū)則價格在2萬以下。值得注意的是，惠山區(qū)受多項目價格持續(xù)性下調(diào)影響，區(qū)域均價已跌破1.5萬大關(guān)。

從板塊成交均價來看：

成交均價3萬+板塊：3個，數(shù)量較上月少1個，經(jīng)開、梁溪、濱湖三區(qū)各1個，分別為華莊板塊、南長北板塊和蠡湖新城板塊。

成交均價2.5萬+板塊：7個（相較于10月多1個板塊）；

成交均價2萬+板塊：9個（相較于10月持平）；

成交均價1.5萬+板塊：10個（相較于10月少2個板塊）；

成交均價1萬+板塊：12個（相較于10月持平

無錫樓市在2025年11月延續(xù)“量價分化、結(jié)構(gòu)主導”的運行特征。全市商品住宅成交均價環(huán)比上漲7.52%至21600元/㎡，出現(xiàn)階段性企穩(wěn)信號，但區(qū)域走勢分化加劇，呈現(xiàn)出“核心領(lǐng)漲、邊緣承壓”的鮮明格局。

具體來看，梁溪區(qū)均價環(huán)比大幅上漲28.19%，領(lǐng)跑全市；經(jīng)開區(qū)以28990元/㎡穩(wěn)居價格高地；而惠山區(qū)則深度回調(diào)，均價環(huán)比下跌17.14%至13931元/㎡，已跌破1.5萬元大關(guān)，成為價格洼地。從價格分布看，全市僅經(jīng)開、梁溪兩區(qū)均價維持在2.5萬以上，其余區(qū)域均低于2萬元，板塊價值梯度進一步拉大。這一結(jié)構(gòu)印證當前市場已進入以區(qū)域和產(chǎn)品力為核心的分化階段，整體回暖仍待結(jié)構(gòu)性動能的持續(xù)釋放。

2025年11月，經(jīng)開區(qū)整體成交均價28990元/㎡，環(huán)比上漲1.40%，同比上漲5.52%。除和暢板塊及奧體板塊外，其余板塊均有不同程度的下跌，其中，和暢板塊單月漲幅達30.83%。具體來看，本月經(jīng)開區(qū)5個板塊中，華莊板塊價格突破3萬+。

從項目熱銷榜來看，位于華莊板塊的天瀾映象，以成交面積約0.36萬㎡持續(xù)位居區(qū)域成交面積榜第一位，月成交25套。市政府板塊綠城·逸廬和大劇院板塊中信泰富玖映蠡湖分別以成交面積約0.21萬㎡及0.19㎡位列第二、第三位。

惠山區(qū)

11月，惠山區(qū)整體成交均價13931元/㎡，環(huán)比跌幅17.14%，同比跌幅28.48%，從今年的成交均價看，惠山區(qū)均價持續(xù)性下探，當前已至近一年成交均價底部。

從板塊來看，本月各板塊成交均價跌多漲少，過半板塊“零成交”。其中，天一新城板塊成交均價為18167元/㎡，是惠山區(qū)均價最高的板塊，相較于上月上漲0.86%，其次為惠山新城板塊均價為17252元/㎡，環(huán)比跌幅7.23%。

從11月惠山區(qū)商品住宅熱銷榜來看，本月惠山區(qū)成交項目排行榜TOP10中，洛社新城占據(jù)半壁江山，惠山新城占據(jù)3個席位。其中，位于洛社板塊的碧桂園南光城以0.39萬㎡成交面積成為區(qū)域第一，月成交36套。此外，天一新城板塊的萬科樟灣國際和洛社板塊的云錦東方分列項目熱銷榜第二、第三位，單月成交面積分別為0.26萬㎡、0.12萬㎡。

濱湖區(qū)

從板塊來看，濱湖區(qū)漲跌各半，除山水城板塊、梁溪河板塊、胡埭板塊及新體板塊以外，其余板塊都出現(xiàn)上漲。其中，本月胡埭板塊均價7199元/㎡，板塊環(huán)比跌幅50.52%，是當月濱湖區(qū)均價跌幅最高的板塊。

從11月濱湖區(qū)商品住宅熱銷榜來看，南泉板塊、漁港板塊、梁溪河板塊及山水城板塊各占2個，新體板塊、馬山板塊各占1個。其中，位于南泉板塊的山水拾澗以0.24萬㎡成交面積位居第一名，月成交17套，位于南泉板塊的旭輝鉑悅溪上和漁港板塊的太湖如院分列二、三位。

錫山區(qū)

11月，錫山區(qū)商品住宅成交均價19303元/㎡，相較于上月上漲12.80%，同比上漲1.94%。

從板塊來看，11月東亭、錫東新城兩大板塊成交均價突破2萬元/㎡，其余板塊均價都低于2萬元/㎡。值得注意的是，宛山湖板塊本月價格環(huán)比跌幅26.11%。

從熱銷榜TOP10來看，11月錫山區(qū)有2個項目成交均價突破2萬元/㎡。其中，位于東北塘板塊的恒大觀瀾府成交0.63萬㎡，為區(qū)域成交面積第一名，月成交53套。東亭板塊和居·天元瓏廷和錫東新城板塊美的東望府分列榜單第二、第三位。

新吳區(qū)

本月新吳區(qū)成交均價19706元/㎡，環(huán)比上漲24.76%，同比上漲9.78%。區(qū)域內(nèi)成交均價最高的板塊為旺莊路板塊，板塊在建發(fā)青江悅府及建發(fā)觀云兩個項目的成交支撐下，板塊成交均價24030元/㎡；其次是坊前板塊，成交均價為17051元/㎡，環(huán)比漲幅8.52%。

從成交面積來看，11月新吳區(qū)熱銷TOP10項目，泰山路板塊、空港碩放板塊各占2席，旺莊路板塊、坊前板塊、新區(qū)城鐵板塊及鴻山板塊各占1席。區(qū)域成交面積TOP1為建發(fā)觀云，11月成交面積為2.01萬㎡，月成交164套。泰山路板塊大華公園城市和雅居樂遠洋公園里，分別以0.48萬㎡、0.30萬㎡成交面積位列11月新吳區(qū)商品住宅熱銷榜第二、第三位。

梁溪區(qū)

本月，梁溪區(qū)商品住宅成交均價28952元/㎡，環(huán)比漲幅28.19%，同比漲幅9.82%。區(qū)域內(nèi)南長北板塊成交均價堅挺，維持在均價3.0+萬元/㎡水平，其次為盛岸山北板塊成交均價29086元/㎡，環(huán)比漲幅47.25%。

從成交熱銷榜來看，南長北板塊迎龍觀月以0.35萬㎡成交面積位列熱銷榜第一名，月成交17套。南長北板塊安居·仁恒·夾城里及市中心板塊保利達江灣城分別以0.34萬㎡、0.14萬㎡位列第二、第三位。作為無錫的主城區(qū)，梁溪區(qū)11月熱銷項目仍以改善為主，熱銷榜前十中，僅有1個項目成交均價低于2萬元/㎡；盛岸山北板塊隱山成交均價最高，為40761元/㎡。

11月無錫樓市整體呈現(xiàn) “價格結(jié)構(gòu)性回暖、成交區(qū)域分化、市場信心逐步修復” 的復雜態(tài)勢。雖然全市均價環(huán)比上漲7.52%至21600元/㎡，釋放企穩(wěn)信號，但各區(qū)域表現(xiàn)差異顯著——梁溪區(qū)、經(jīng)開區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)資源與產(chǎn)品力，價格領(lǐng)漲且成交穩(wěn)健，其中梁溪區(qū)均價環(huán)比大漲28.19%，核心板塊價值凸顯；而惠山區(qū)則深度回調(diào)，均價跌破1.5萬元/㎡，反映邊緣區(qū)域仍在價格調(diào)整周期中艱難筑底。

從熱銷項目看，改善型產(chǎn)品持續(xù)主導市場，如梁溪區(qū)迎龍觀月、新吳區(qū)建發(fā)觀云等，其熱銷印證了具備產(chǎn)品力與區(qū)位優(yōu)勢的項目仍能穿越周期。同時，二手房市場流動性逐步改善，市場整體正從“以價換量”向“價穩(wěn)量升”過渡。

總體而言，當前無錫樓市已進入以“區(qū)域價值+產(chǎn)品力”為核心的結(jié)構(gòu)性復蘇階段，預計未來分化態(tài)勢仍將延續(xù)，市場回暖將呈現(xiàn)從核心區(qū)到外圍的漸進式傳導特征。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

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