謝逸楓：顫抖吧！前十一月全國(guó)賣(mài)地收入史無(wú)前例下跌，怎么辦？

文/謝逸楓

12月17日，財(cái)政部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，前11月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.9119萬(wàn)億元，同比下降10.7%,比前10月同比下跌7.4%的跌幅擴(kuò)大3.3%。對(duì)比2021年前11月全國(guó)賣(mài)地收入6.7625萬(wàn)億元，今年前11月少了3.8506萬(wàn)億元，堪稱(chēng)腰斬。

前11月全國(guó)賣(mài)地收入2.9119萬(wàn)億元，對(duì)比2021年同期賣(mài)地收入下降超過(guò)60%，已腰斬。但是賣(mài)地收入占地方財(cái)稅收入比例依然高，堪稱(chēng)一部史詩(shī)級(jí)最成功的土地財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)。土地是財(cái)富之母，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的最大原始財(cái)富。

前11月全國(guó)一般公共預(yù)算收入20.0516萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.8%，一般公共預(yù)算支出24.8538萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.4%，意味著錢(qián)不夠花，背后是規(guī)模從2021年的4.38萬(wàn)億元已經(jīng)上升到2025年的5.66萬(wàn)億元，比2024年增加1.6萬(wàn)億元。

稅收被稱(chēng)為“經(jīng)濟(jì)晴雨表”，今年以來(lái)全國(guó)稅收收入出現(xiàn)下滑，前11月終于實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，主要是股市好轉(zhuǎn)、制造業(yè)和消費(fèi)的回升帶來(lái)稅收增長(zhǎng)。前11月全國(guó)稅收收入16.4814萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.8%，低于前三季增速5.2%。

一般公共預(yù)算中由稅收和非稅收入組成。前11月稅收收入年內(nèi)連續(xù)2個(gè)月正增長(zhǎng)，非稅收入增幅逐步回落，主要是罰沒(méi)收入出現(xiàn)下滑。前11月全國(guó)非稅收入3.5702萬(wàn)億元，同比下降3.7%，比上月下降幅度擴(kuò)大0.6%。

其一是前11月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.9119萬(wàn)億元，同比下降7.4%，占到前11月一般公共預(yù)算收入20.0516萬(wàn)億元的14.54%（前10月13.39%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2025年前11月全國(guó)賣(mài)地收入2.9119萬(wàn)億元，同比下降10.7%，占到前11月全國(guó)一般公共預(yù)算收入20.0516萬(wàn)億元的比例的將下降到14.54%（前10月13.39%）、占到前11月地方一般公共預(yù)算收入的比例下降到25.98%（前10月23.87%）。

2019年前11月-2025年前11月賣(mài)地收入分別為57737億元、65126億元、67625億元、51174億元、42031億元、32626億元、29119億元，分別同比上漲8.1%、上漲12.9%、上漲3.8%、下降24.4%、下降17.9%、下降22.4%、下降10.7%。

前11月全國(guó)賣(mài)地收入29119億元，對(duì)比2021年同期全國(guó)賣(mài)地收入67625億元，數(shù)據(jù)上來(lái)看，堪稱(chēng)賣(mài)地收入腰斬。值得注意的是同比下降10.7%，對(duì)比2022年-2024年同期分別25.9%、20.5%、22.9%的跌幅，呈現(xiàn)收窄、改善放緩的趨勢(shì)。

2019年前11月全國(guó)賣(mài)地收入破5萬(wàn)億元、2020年前11月-2021年前11月破6萬(wàn)億元后，2022年前11月跌破6萬(wàn)億元，2023年前11月跌破5萬(wàn)億元，2024年前11月跌破4萬(wàn)億元、2025年前11月跌破3萬(wàn)億元，意味著土地收入正式見(jiàn)頂。

其二是前11月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入1.6112萬(wàn)億元（前10月1.4977萬(wàn)億元）。全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元。

前11月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入1.6112萬(wàn)億元占全國(guó)稅收收入16.4814萬(wàn)億元的9.77%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收，占到全國(guó)總稅收收入的12%以上。

說(shuō)明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)等涉及建筑業(yè)的稅收貢獻(xiàn)12塊錢(qián)，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收、地方稅收的比例更高，對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)、地方收入更高。

前11月全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅3968億元，同比下降14.3%；房產(chǎn)稅4714億元，增長(zhǎng)10.8%；城鎮(zhèn)土地使用稅2340億元，同比增長(zhǎng)5.0%；土地增值稅3782億元，同比下降17.3%；耕地占用稅1308億元，同比增長(zhǎng)5.7%。

其三是前11月全國(guó)賣(mài)地收入2.9119萬(wàn)億元，全國(guó)賣(mài)地收入2020年8.4142萬(wàn)億元、2021年8.7051萬(wàn)億元、2022年6.6854萬(wàn)億元、2023年5.7996萬(wàn)億元，2024年4.8699萬(wàn)億元，說(shuō)明賣(mài)地收入自2021年之后，連續(xù)4年保持下降的趨勢(shì)。

前11月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入1.6112萬(wàn)億元，2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)4年下降。

前11月全國(guó)房地產(chǎn)收入（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）4.5231萬(wàn)億元（前10月3.9959萬(wàn)億元），2020年10.3836萬(wàn)億元、2021年10.7844萬(wàn)億元、2022年8.6070萬(wàn)億元、2023年7.6531萬(wàn)億元、2024年6.7236萬(wàn)億元。

其四是前11月全國(guó)房地產(chǎn)收入4.5231萬(wàn)億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入20.0516萬(wàn)億元的22.55%（前10月21.42%)，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，說(shuō)明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入仍高。

前11月房地產(chǎn)收入4.5231萬(wàn)億元，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入11.2052萬(wàn)億元的40.36%（前10月38.18%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，說(shuō)明占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比例仍高。

前11月全國(guó)房地產(chǎn)收入4.5231萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入16.4814萬(wàn)億元的27.44%（前10月26.06%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，說(shuō)明占全國(guó)稅收收入比例仍高。

如果是涉及相關(guān)房地產(chǎn)稅收，十一項(xiàng)稅收收入達(dá)到2萬(wàn)億元，加上全國(guó)賣(mài)地收入29119億元，2025年前11月房地產(chǎn)總收入突破6萬(wàn)億元。2020年11.2142萬(wàn)億元、2021年11.7051萬(wàn)億元、2022年10萬(wàn)億元、2023年9萬(wàn)億元、2024年7萬(wàn)億元。

2025年前11月房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)11項(xiàng)稅收收入）看，分別占到全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。除稅收之外，地方財(cái)政收入100塊中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)36元，意味著地方財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)非常大。

其五是根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自1987年-1995年全國(guó)土地收入總額2148.5億元，1995年土地出讓收入是420億元，1987年-2016年總額超過(guò)33萬(wàn)億元。1999年至2016年，這18年土地出讓收入總額超過(guò)31萬(wàn)億元，年均1.7萬(wàn)億元。

1998年全國(guó)土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)土地收入歷史新高。1998年-2024年，過(guò)去26年全國(guó)賣(mài)地收入累計(jì)總金額85.0107萬(wàn)億元，年均賣(mài)地收入總金額3.2696萬(wàn)億元，成為土地財(cái)政收入最大來(lái)源之一。

自2005年至2009年，土地出讓金額一直上漲。2005年全國(guó)土地出讓收入為?5500億元-5900億元?之間，2006年為7000億元，2007年為?13000億元，2008年為9600億元?，同比下降2 0%。2009年為15910億元?，同比增長(zhǎng)63.4%。

自2010年至2017年，土地出讓收入分別為2.7萬(wàn)億元?（增長(zhǎng)70.4%）、33166億元、28422億元、41250億元、42940億元（增長(zhǎng)3.2%）、32547億元（下降21.4%）、37457億元（增長(zhǎng)15.1%）和52059億元（增長(zhǎng)40.7%）。

2018年至2020年，土地出讓金分2018年6.5096萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%，2019年7.2517萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%，2020年8.4142萬(wàn)億元?，同比增長(zhǎng)15.9%，首次突破8萬(wàn)億元大關(guān)，較2019年的7.2517萬(wàn)億元增長(zhǎng)1.2萬(wàn)億元。

全國(guó)土地收入自2022年迎來(lái)拐點(diǎn)，連續(xù)4年下滑。2021年突破8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史新高，同比增長(zhǎng)3.5%。2022年6.6854萬(wàn)億元，同比下降23.3%，2023年57996億元，同比下降13.2%，2024年4.87萬(wàn)億元，同比下降16%。