天津公積金改為二套可貸100萬，表明外部需求明顯不足

近日，天津市住房公積金管理中心發布《天津市個人住房公積金貸款管理辦法（征求意見稿）》，擬調整的主要內容包括將首套和第二套住房貸款最高限額分別由100萬元、50萬元提高至120萬元、100萬元；將第二套住房貸款額度不高于個人住房公積金賬戶余額的10倍調整為不高于個人住房公積金賬戶余額的20倍；將二手住房貸款最長期限由20年延長至30年。

如何看待公積金貸款方面的變化呢？

其實這就是在“外資”不足的情況下，又在想辦法拉動內資了。而且最重要的考慮可不在首套，而在二套。

先給非天津地區讀者科普一下天津公積金的基本情況：

先前天津公積金的首套貸款最高限額就已經是100萬、二套貸款最高限額是50萬，并且天津公積金是按20倍賬戶余額算最高貸款額度的。

當前首套公積金貸款利率是2.6%，所以按等額本息，50萬公積金貸款額度對應著月還款2001元、100萬公積金貸款額度對應著月還款4003元、120萬公積金貸款額度對應著月還款4804元。

所以，首套房公積金貸款額度從100萬提高到120萬，幅度有限；二套房公積金貸款額度從50萬提高到100萬，就是質的飛躍了。

因為公積金余額正常來說是很難提取的，特別是考慮到對需要辦二套房公積金貸款的人群來說，已經不是新市民或者年輕人，提取公積金的方式基本綁定購房。

所以實際上我們很有理由認為，提高首套房公積金貸款，其實就是為大幅度提高二套房公積金貸款這碟醋包的餃子，總不能只提二套房額度、不提首套房額度，那就太明顯了。

可能有人認為這么高的還款額（再以天津普遍的收入水平），有多少人能達到同等的繳存額呢？公積金余額豈不是很快就坐吃山空了嗎？

別著急，這就要提到天津的補充公積金制度——在常規的雙邊12%+12%以外，補充公積金比例最高可以達到30%，累計比例最高可以達到54%。補充公積金部分不能用于貸款額度的計算，但可以用于沖抵還款。

所以，實際上對于擁有補充公積金的群體，公積金月繳存達到4000元以上、做到無感還公積金貸款是非常容易做到的。

那么，對二套房公積金貸款額度的大幅度放開，實際上就是給有補充公積金的群體找了個用途，本來會沉淀的資金，就有了正規的去處（非正規去處，可參考天津大街小巷粘貼的“提取公積金”小廣告），更能促進沖動購房。

至于目前并不擁有補充公積金的群體，由于月繳存額往往不理想（不認同這一點的，可以看看天津人均可支配收入是多少），即使賬戶余額相對可觀，實際上也很難做到按首套120萬額度貸款（之前是100萬，同理），經不起月還款＜＜月繳存額導致的過快的縮水，就更不要說二套房了。

所以，把公積金首套貸款最高限額從100萬提高到120萬背后隱藏著的、把二套貸款最高限額成50萬提高到100萬的做法，目標非常明確，就是要讓本地具備補充公積金的群體，最大化發揮補充公積金的效果，實際上就是完成資金在本地的內循環。

我們要提醒一下，實際上公積金余額并不是一定非要（在現在）找個出路。

前幾天的會議已經提出公積金制度改革，圍繞近年來的蛛絲馬跡，很可能將來的住房養老金、房屋大修、換裝電梯、乃至繳納相關稅費，都可以通過公積金余額沖抵。

但眼前還有更緊要的事情，那就是提振樓市。說到底，還是“外資”不給力，只能繼續指望“內資”了。

談到這里又不得不繼續說說天津的樓市，為什么“外資”會不給力？

因為天津樓市很明顯是以教育為錨的，同時還有接納北京外溢需求的特征，而這兩方面都已經有明顯改變。

就以教育來說，先前在房價上漲階段的玩法，和現在就已經完全不同。

過去是先買一套學區房，等孩子正常上學使用之后再賣出，學區房本身還能漲價出手。而現在的兩個基本情況，一是房價明顯下跌，二是為了賣新房，對于二手房的限制越來越多，目前普遍要求小學轉學時需持有滿三年的條件。

所以，到天津先買再賣學區房的操作，就會從過去的上完學還能賺幾十萬，變成了用幾十萬甚至上百萬的代價換得在天津升學考試的機會。

這還沒完，我們要特別談談教育內卷的問題，這就要提到我們之前多次提到過的“墊背理論”，國內的升學考試不用糾結具體分數線，本質上都是排位次，想要取得更好的升學結果，就要確保自己的位次在相應百分位。

通常來說，作為“墊背”群體的都是下屬縣、鄉鎮農村學校，而天津的城市化率非常高，沒有那么多可供“墊背”的群體，反而還吸引了大量不差錢的外來群體，結果可想而知。

——為了不使自己成為“墊背”群體本身，單純卷學區房還不夠，那就繼續卷補課，實際上天津有不少寫字樓里都是補習班。

現在到天津卷教育的支出還多了一項，那就是每年數萬元到十幾萬元的補習費用。加上學區房的成本，輕輕松松就上到一百萬。

而且卷教育的結果還不一定有多么理想，大學畢業生的就業情況所有人也都看得到。

相比于過去到天津買學區房沒什么真實代價、反而還能賺錢，現在付出一百萬、結果還不一定盡如人意，誰都想得到更明智的選擇是什么，也就是說天津樓市教育的錨點已經大幅度松動。

——其實這就是天津樓市已經完全放開限購但還是持續明顯調整的根本原因，單純以本地人口流入情況和收入情況衡量，雖然已經調整多年，但天津樓市的泡沫依然不小。

特別是近年來生育率明顯下降，根據我們的“墊背”理論，其實對于一些內陸省份（特別是帶著許多欠發達地市和縣的省份）來說，在省會城市購房卷教育的回報率，很可能是比在天津要高的，因為在這些省份“墊背”群體的規模足夠龐大。

同樣是付出相應成本，在內陸省份省會城市卷出結果的可能性很可能也要更高。

至于天津樓市可以接納北京外溢需求的特征，隨著北京五環外限購放開和北京樓市的調整，已經逐漸消失了。

因為對這部分需求來說，天津樓市的生態位其實與北京五環外是等價的，甚至還略有不如，而生態位更次的環京地區調整幅度還要更劇烈。