400萬學區房、三年腰斬、有關西城的學位傳聞，普通家庭怎么扛

前幾天，右耳君跟一位朋友吃飯，他一開口就把我整沉默了。90后，在北京打拼，幾年前咬牙在廣外榮豐買了個小開間，400萬出頭，當時算下來單價17萬。一來覺得學區房“抗跌”，二來想著把孩子上學的問題一并解決。結果三年過去，房價、租金、心態，全都變了。他問我一句話：“這事兒，還有希望嗎？”

一、房價下去，賬卻越來越扎心

朋友當年買的是差不多23平的小戶型（400萬÷17萬），現在市場價兩百多萬。租金呢？不到4000。
我給他算了筆“生活賬”：
現在租金不到4000，用租售比倒推，房子本身值的錢可能也就200萬以內，剩下的，其實就是學區溢價。問題是，溢價一松，價格就真扛不住了。
更難受的是，每個月一萬多的月供照還，自己還得再掏錢租房住，首付基本算是“蒸發”了。右耳遠聞聽到這兒，只能說一句：這不是投資失敗，是現實太狠。

二、西城學位會不會真取消小開間？

壓垮他的，其實是個傳聞：西城區要取消小開間的學位資格
我跟他聊下來，倒是冷靜了一點。按現在公開信息看，這事兒更像謠言。原因很簡單：
西城老房子多，小開間、一居室一大堆。如果小開間沒學位，那一居室算不算？邏輯上就繞不開。
而且類似政策，外地確實出現過，但大多是在入學高峰期、學位極度緊張的時候。現在高峰期都快過去了，管理部門沒太大動力再折騰這一輪。
就算真有變化，按以往慣例，大概率也是“新人新辦法，老人老政策”，已經買了的家庭，至少能把孩子這一步走完。

三、學區溢價退潮，先把孩子的路走穩

我最后跟朋友說了一句實在話：
學區房的溢價，正在慢慢退，這是現實，不是個人能左右的。但孩子上學，是確定的事。與其天天盯著房價，不如把入學路徑、學校安排先研究清楚。
右耳君的個人感受是：房子是階段性的，孩子成長是不可逆的。賬可以慢慢算，路得先走穩。

結尾
如果你是已經上車的學區房家庭，面對價格回落和各種傳聞，你會選擇硬扛、調整預期，還是提前換一種解法？右耳遠聞也想聽聽你的真實想法。