開盤3月狂甩工抵房！新世界四季山水，咋了？

3個月網簽26套的新世界·四季山水，要“打骨折”價出貨了。

今天上午，樓市君收到消息：新世界·四季山水在今天傍晚將開放工抵房搶房專場。

據中介曝料，這次專場預計推出30套工抵房，套均總價比原來便宜了30萬-50萬。

好慘！還沒網簽幾套就直奔工抵房賽道了。

壹

樓市君從中介那里打聽到，此次工抵房專場，是開發商與渠道平臺聯合推動的。

而從推貨價格和規模來看，力度很大。

首先，總價一口氣直降30萬-50萬，單價從開盤時的3.1萬/平起，直接降到2字頭。

四季山水這次推售的工抵房均位于2棟，總共有91、93、116平三個面積段的房源可選。

中介表示，這些工抵房的價格，預計會比原來便宜30萬-50萬左右。

比如91平戶型部分房源總價，降從原來280萬下調到240萬。

樓市君翻查了下，項目首開時，91平總價約為280萬-305萬、93平305萬-320萬，116平360-380萬，折算下來3.1-3.5萬/平。

如果總價降低30萬-50萬，部分房源單價將來到2.6萬/平。

|廣州樓市發布 制圖

這是把新房當二手價賣啊。

貝殼數據顯示，附近的舊規二手盤，如雅居樂富春山居、融創翔龍廣府一號，最新成交價目前均還在2.8萬/平以上。

|圖源：貝殼找房

甚至中介透露，在工抵房基礎上，還能有一個97折的看房優惠可疊加。

不得不說，四季山水工抵房價格，確實很香。

就是不知道之前買在3字頭的業主，有沒有感到背刺。

其次，這次工抵房總共有30套，占到目前四季山水可售房源的1/4左右。

陽光家緣數據顯示，目前四季山水只有2棟取得了預售證。

其中，截止到12月18日，項目未售房源還有125套。

如今上架30套工抵房，相當于一口氣甩出了1/4的可售貨量。

中介表示，這些房源還不是“邊角料”，而是低中高層都有。

也就是說，四季山水大批量拋售工抵房，目的很明確，就是為了快速走量。

|圖源：陽光家緣

而值得注意的是，項目在今年9月份才開盤。

如今剛過3個月時間，就聯合渠道上線工抵房，說明開發商有業績焦慮了。

貳

嚴格來說，新世界·四季山水并不算市場“小萌新”。

它是由深圳新世界集團操刀的黃埔華僑村舊改轉化而來的項目。

公開資料顯示，2011年華僑村啟動改造，2020年深圳新世界集團介入。

作為其在廣州的首個住宅項目，深圳新世界集團對于該項目一直抱有很高期待。

比如今年5月項目敲定案名的時候，就沿用了該集團20年前在深圳打造的標桿項目“四季山水”同款名字。

寓意就是想在廣州，復刻當年的成功。

|項目沙盤實拍

但項目在9月20日開盤后，去化效果并不理想。

陽光家緣數據顯示，截止到12月18日，新世界·四季山水開盤3個月時間，只網簽了26套房源。

如果按整棟146套可售房源套數計算，網簽去化只有18%左右。

|新世界四季山水網簽

|圖源：陽光家緣

對比今年9月同期開盤的幾個新盤，四季山水26套網簽量，行情確實比較一般。

像9月底開盤的珠江·天河都薈二期、保利辰園·湖境，目前網簽量均已破百，另外越秀貝好家·嘉悅云啟的網簽，也有80套。

對于一直努力想做成廣州標桿項目的四季山水而言，這無疑有點尷尬。

|廣州樓市發布 制圖

要知道，今年黃埔舊改盤，整體都十分搶鏡。

比如今年廣州網簽TOP10的新盤中，黃埔舊改盤獨占3個，其中中建未來方洲、中建海絲城等，目前網簽更是在700+套左右。

如今手拿著新規+地鐵+舊改劇本的新世界·四季山水，怎么就不靈了呢？

叁

樓市君認為，新世界·四季山水網簽一般，與市場競爭、項目配套都有一定關系。

首先，四季山水的客源，被市場嚴重分流。

從位置上來看，四季山水位于黃埔黃陂片區，距離6號線黃陂地鐵站只有幾百米，是真正意義上的地鐵盤。

|廣州樓市發布 制圖

但與此同時，它在地緣上也天生有點被動，面臨著天河智慧城、黃陂、科學城等板塊新盤的“搶食”。

比如在6號線沿線，光是戶型面積重疊、價格3字頭左右的新盤就有不少。

與四季山水只有一站之隔的能建天河麓譽府，如果相同預算，憑借天河的地段優勢，部分客源可能會被它“截胡”。

另外，保利翔龍天匯、振業天成等，對比四季山水有現樓優勢。

而星河盛世禧悅則能依托價格優勢，搶走部分剛需客源。

|廣州樓市發布 制圖

其次，新世界·四季山水在配套上，并沒有特別突出的優勢標簽。

作為黃陂片區首個新規盤，對比大部分舊規盤，四季山水110%使用率，確實有優勢。

但四季山水在配套上，并沒有太多牌面可打。

|項目板房實拍

據了解，華僑村舊改體量不大，整個改造范圍只有6.6萬平。

如果刨去安置房、融資住宅，留給項目配套的體量只有1.54萬平。

按照規劃，項目只配置了肉菜市場、幼兒園、社區服務站等配套，并未配建板塊較為稀缺的中小學和大型商業。

而目前黃埔大部分舊改盤，優質名校+大型商業+地鐵幾乎是標配。

配套上的缺失，在一定程度上，無疑會削弱四季山水的市場號召力。

再加上，從板塊層面看，黃陂目前缺乏流量IP帶動，如果項目在價格、配套無法自帶閃光點，也很容易被“埋沒”。

不過，項目想要逆風翻盤，也不是沒有可能，畢竟只要價格到位，黃埔還是不缺購買力的。

如今項目開啟工抵房專場，或許就是一個突圍方向。