錨定“穩(wěn)市場+新模式”，中央經(jīng)濟工作會議為房地產(chǎn)行業(yè)劃重點

12月19日，A股房地產(chǎn)板塊拉升，成分股廣宇集團（002133.SZ）、三湘印象（000863.SZ）、中天服務（002188.SZ）、華聯(lián)控股（000036.SZ）漲停，另有南都物業(yè)（603506.SH）、天地源（600665.SH）、大龍地產(chǎn)（600159.SH）跟漲。

消息面上，在近期召開的中央經(jīng)濟工作會議上，針對房地產(chǎn)行業(yè)，對著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署。中央財辦有關(guān)負責人指出，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強、涉及面廣，社會上關(guān)注度很高。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢，這是各地消化庫存、嚴控增量的結(jié)果，是房企應對當前市場形勢的理性選擇，對此要客觀分析、正確看待。

緊抓三方面

針對房地產(chǎn)行業(yè)，中央經(jīng)濟工作會議對著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署。

其一，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場。供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫存，同時有序推動“好房子”建設。需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。

其二，積極推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務轉(zhuǎn)型。同時，要進一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，支持房企合理融資需求。

其三，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎制度，合理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，漸進推開立新破舊，推動新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，部分房企出現(xiàn)流動性危機，市場信心持續(xù)低迷。在此背景下，穩(wěn)市場的核心訴求在于通過政策協(xié)同發(fā)力，緩解房企資金壓力、提振市場預期、保障剛性和改善性住房需求。而“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的部署，則著眼于行業(yè)長遠發(fā)展，意味著房地產(chǎn)行業(yè)將逐步告別過去依賴土地財政、規(guī)模擴張的傳統(tǒng)路徑，轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量效益、租購并舉、存量優(yōu)化的新發(fā)展階段。

積極變化已現(xiàn)

客觀而言，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對宏觀經(jīng)濟大盤具有不可替代的作用。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈直接帶動就業(yè)人口超7000萬人，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等多個上下游行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟指標均有顯著影響。

此前市場對房地產(chǎn)投資下降的擔憂，主要源于對其拖累經(jīng)濟增長的顧慮。但從解讀來看，當前的投資下降是行業(yè)調(diào)整期的階段性現(xiàn)象，而非趨勢性衰退。隨著穩(wěn)市場政策的逐步落地，房地產(chǎn)投資有望逐步企穩(wěn)，其對經(jīng)濟的拖累效應也將得到有效緩解。

事實上，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的邊際變化，為政策落地與市場企穩(wěn)提供了基礎。

在需求端，一線及部分核心二線城市的二手房成交近期已出現(xiàn)回暖跡象，創(chuàng)下近四年以來的新高，印證了剛性和改善性住房需求的韌性；在政策端，地方層面已經(jīng)開始積極響應中央部署，南京、武漢等多地出臺房貸貼息政策，通過財政補貼降低購房成本。重慶等城市則通過土地增容獎勵等舉措，激勵城市更新項目推進；金融層面，基礎設施REITs發(fā)行范圍拓展至城市更新設施領域，為行業(yè)提供了長期低成本的融資渠道，有效破解了存量項目改造的資金難題。這些政策的協(xié)同發(fā)力，正在逐步構(gòu)建起“中央定調(diào)、地方落實、金融賦能”的政策閉環(huán)。

主動轉(zhuǎn)型迎破局

此次中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)的部署，為行業(yè)發(fā)展注入了穩(wěn)定劑與指南針。在政策托底與市場自我調(diào)節(jié)的雙重作用下，房地產(chǎn)市場有望逐步實現(xiàn)企穩(wěn)回升，朝著健康可持續(xù)的方向發(fā)展。

對于房企而言，需要主動適配政策導向與市場變化，從單純的住房建造者向城市綜合服務商轉(zhuǎn)型，聚焦產(chǎn)品品質(zhì)提升與存量資產(chǎn)運營，才能在行業(yè)轉(zhuǎn)型中贏得先機。

在這一方面，保利發(fā)展主動轉(zhuǎn)型，定位為“好房子+好生活綜合服務商”。在產(chǎn)品品質(zhì)提升方面，制定六大精標（包含建筑恒久、環(huán)境舒適等核心維度），運用28項關(guān)鍵技術(shù)，構(gòu)建全流程品質(zhì)管控體系。存量資產(chǎn)運營領域，布局商業(yè)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多元業(yè)態(tài)，通過資產(chǎn)證券化、REITs等方式盤活存量資產(chǎn)，同時開展輕資產(chǎn)輸出管理。

新城控股以“住宅開發(fā)+商業(yè)運營雙輪驅(qū)動”為轉(zhuǎn)型定位，是輕資產(chǎn)輸出領域的標桿企業(yè)。產(chǎn)品品質(zhì)提升上，推動吾悅系商業(yè)產(chǎn)品升級，在住宅板塊打造健康、智慧標準，借助首店經(jīng)濟賦能商業(yè)品質(zhì)升級。存量資產(chǎn)運營表現(xiàn)優(yōu)異，2024年吾悅廣場出租率達97.9%，商業(yè)運營收入128.1億元；新城建管板塊代建新拓面積713萬方，同比增長80.5%。轉(zhuǎn)型成效體現(xiàn)為租金收入可覆蓋利息支出，輕資產(chǎn)運營已成為企業(yè)第二增長曲線。

天地源轉(zhuǎn)型定位為“美好生活運營商”，推行“地產(chǎn)+資產(chǎn)雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略。產(chǎn)品品質(zhì)提升方面，發(fā)布《好房子設計實踐指引》，建立綠色智能標準化體系，開展第四代住宅研發(fā)。存量資產(chǎn)運營聚焦于存量商辦、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營，通過與高新金控合作布局新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)型后資產(chǎn)運營收入占比穩(wěn)步提升，實現(xiàn)國企轉(zhuǎn)型與市場活力的有效融合。