農(nóng)村房屋口頭賣給村民，多年后能要回嗎？北京房屋律師解析

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，陳建國通過招商引資在某村租賃一塊集體土地，并自建房屋用于經(jīng)營。2010年該村啟動拆遷，因陳建國非本村村民，無法直接以產(chǎn)權(quán)人身份參與拆遷補償。

同年11月，陳建國與村民王海濤、王麗娟（兄妹）達(dá)成口頭協(xié)議，將所建房屋及院落轉(zhuǎn)讓給二人。2011年初，王海濤、王麗娟向陳建國支付140萬元。隨后，二人以本村村民身份，就該地塊分別簽訂拆遷補償協(xié)議，并獲得安置房及補償款。

十余年后，陳建國提起訴訟，主張當(dāng)年是在“恐嚇威脅”下被迫達(dá)成口頭買賣協(xié)議，要求法院確認(rèn)該協(xié)議無效。

王海濤、王麗娟辯稱：雙方系自愿交易，款項已付清，房屋也早已交付拆除；且此前已有生效民事判決認(rèn)定買賣關(guān)系合法有效，本次起訴屬于重復(fù)訴訟，應(yīng)予駁回。

審理中，王海濤曾提交一份落款為2008年的書面《房屋買賣協(xié)議》，但經(jīng)司法鑒定，“陳建國”簽名并非本人所寫。不過，雙方均認(rèn)可2010年底存在口頭買賣事實，且陳建國已實際收取140萬元。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回陳建國的全部訴訟請求，認(rèn)定其與王海濤、王麗娟之間的房屋買賣關(guān)系合法有效。

三、法院說理

口頭協(xié)議亦可成立有效合同

法院指出，法律并未禁止以口頭形式訂立房屋買賣合同。雙方對2010年達(dá)成口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議、2011年支付140萬元、房屋隨后被拆除等關(guān)鍵事實均無爭議，合同已實際履行完畢。

“受脅迫”主張缺乏證據(jù)支持

陳建國稱遭恐嚇被迫賣房，但未能提供任何報警記錄、證人證言或醫(yī)療記錄等證據(jù)。更關(guān)鍵的是，他在收款后十余年從未主張權(quán)利，甚至在房屋拆除時就在現(xiàn)場，不符合常理。

生效判決已確認(rèn)交易合法性

此前A號民事判決已明確認(rèn)定：“王海濤、王麗娟系通過合法途徑取得被拆遷院落及房屋。”該判決已生效，具有既判力。本次訴訟基于同一事實再次挑戰(zhàn)交易效力，缺乏法律依據(jù)。

拆遷資格問題不影響買賣效力

法院強調(diào)，即便王海濤、王麗娟以宅基地名義參與拆遷可能存在行政合規(guī)性爭議，但這屬于拆遷政策執(zhí)行問題，不否定民事買賣合同本身的效力。

四、律師提示

本案反映出一個常見誤區(qū)：部分當(dāng)事人誤以為“非村民不能買農(nóng)村房=買賣無效”，但法院更關(guān)注交易是否真實、自愿、已履行。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊提醒：

口頭買賣雖風(fēng)險高，但若已長期履行（如付款、交房、使用），法院通常尊重交易穩(wěn)定性；

主張“受脅迫”必須提供充分證據(jù)，僅憑陳述難以推翻多年既成事實；

若對拆遷權(quán)益有異議，應(yīng)在交易初期及時維權(quán)，拖延十余年將極大增加敗訴風(fēng)險。