核心城市核心地段的房子最不保值！

李嘉誠(chéng)說(shuō)，買(mǎi)房最重要是地段、地段、還是地段。
很多人以為核心地段的房子就是最好的。
這個(gè)誤區(qū)，坑了多少人。

“買(mǎi)房看地段，地段，還是地段！” 李嘉誠(chéng)這句話，估計(jì)是很多人買(mǎi)房時(shí)的金科玉律。

在不少人的認(rèn)知里，核心城市的核心地段，比如北京二環(huán)內(nèi)、上海陸家嘴、深圳福田這些地方，房子就等同于“硬通貨”，不管市場(chǎng)怎么變，都能穩(wěn)賺不賠。

可事實(shí)真的是這樣嗎？

恰恰相反，有個(gè)扎心的真相很多人都沒(méi)看透：核心城市的核心地段，其實(shí)是最不保值的房子，這個(gè)誤區(qū)已經(jīng)坑了無(wú)數(shù)想靠買(mǎi)房保值增值的人。

就像上海的湯臣一品，作為核心城市核心地段的頂級(jí)豪宅，配套、品質(zhì)都是頂配，可這些年的漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海非市中心的普通住宅。

一、省流核心梳理：打破“核心地段神話”的關(guān)鍵邏輯

第一，核心地段房產(chǎn)并非保值首選，反而屬于高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，很多人誤以為的“穩(wěn)”，其實(shí)是巨大的泡沫；

第二，有大量案例佐證，香港銅鑼灣核心商鋪從月租100萬(wàn)跌到8萬(wàn)，身價(jià)從2億多縮水到2000萬(wàn)，跌幅超90%，上海湯臣一品這類(lèi)頂級(jí)豪宅漲幅也遠(yuǎn)不及非核心區(qū)普通住宅；

第三，核心地段走下坡路的核心原因是商業(yè)業(yè)態(tài)觸頂，當(dāng)人均GDP發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)升級(jí)到萬(wàn)象城這類(lèi)頂配商圈，之后再無(wú)升級(jí)空間，核心區(qū)的稀缺性?xún)?yōu)勢(shì)會(huì)逐漸消失；

第四，真正具升值潛力的是核心城市邊緣地段，這類(lèi)區(qū)域最猛的升值時(shí)刻，就是從鄉(xiāng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)為市區(qū)的瞬間，漲幅可能直達(dá)50%；

第五，判斷邊緣地段的關(guān)鍵是看城市人口流向，優(yōu)先選擇人口流入城市的人口導(dǎo)入方向的邊緣區(qū)域。

核心地段的房子已經(jīng)站在了“山頂”，后續(xù)只能走下坡路，而邊緣地段的房子正處在“爬坡”階段，升值空間才更大。

二、顛覆認(rèn)知：核心地段的房子，為啥反而最不保值？

很多人想不通，核心地段配套成熟、交通便利，怎么會(huì)不保值？

其實(shí)問(wèn)題恰恰出在“成熟”上——成熟意味著沒(méi)有上升空間，而高房?jī)r(jià)早已把未來(lái)的潛力提前透支，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，最先跌、跌最狠的就是這類(lèi)房子。

最典型的例子就是香港銅鑼灣的商鋪。

以前這里是寸土寸金的核心商圈，一間商鋪?zhàn)饨o香奈兒，一個(gè)月租金就能拿到100萬(wàn)港幣，對(duì)應(yīng)的商鋪售價(jià)高達(dá)2億多。

可隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，自由行人數(shù)減少，商業(yè)需求萎縮，這間商鋪現(xiàn)在只能租給做手機(jī)貼膜的小商販，月租直接跌到8萬(wàn)，跌幅高達(dá)92%，商鋪身價(jià)也從2億多縮水到2000萬(wàn)，幾乎是“打一折甩賣(mài)”。

為啥會(huì)這樣？

因?yàn)楹诵牡囟蔚姆績(jī)r(jià)和租金，早已被鼎盛時(shí)期的商業(yè)價(jià)值推到了頂點(diǎn)，而商業(yè)業(yè)態(tài)是有天花板的。

就像有觀點(diǎn)說(shuō)的，當(dāng)人均GDP達(dá)到2萬(wàn)美金，城市里的商圈就會(huì)升級(jí)到“頂配”——兩公里內(nèi)吃喝玩樂(lè)全覆蓋，綠化、豪宅、商業(yè)一應(yīng)俱全，之后再想升級(jí)，不管是去美國(guó)、英國(guó)還是歐洲，都找不到更先進(jìn)、更宜居的商業(yè)形態(tài)了。

當(dāng)商業(yè)升到頂，核心區(qū)的優(yōu)勢(shì)就再也無(wú)法提升，可周邊的非核心區(qū)卻在不斷發(fā)展，慢慢建成了同樣優(yōu)質(zhì)的商圈和配套，和核心區(qū)的差距越來(lái)越小。

這時(shí)候，核心區(qū)房子3倍于周邊的高房?jī)r(jià)就成了“空中樓閣”，一旦市場(chǎng)需求下降，房?jī)r(jià)自然會(huì)大幅回落。

三、真實(shí)案例：頂級(jí)豪宅漲幅落后，邊緣區(qū)域才是“黑馬”

可能有人會(huì)說(shuō)，商鋪和住宅不一樣，核心區(qū)的豪宅總該保值吧？但現(xiàn)實(shí)同樣打臉，就算是核心城市的頂級(jí)豪宅，漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上非核心區(qū)的普通住宅，而真正的“升值黑馬”，從來(lái)都在核心城市的邊緣地段。

就說(shuō)上海的湯臣一品，作為陸家嘴核心區(qū)域的頂級(jí)豪宅，占據(jù)黃浦江一線江景，配套、品質(zhì)都是行業(yè)頂配，一直是“豪宅天花板”的代名詞。

可如果翻看它這些年的房?jī)r(jià)走勢(shì)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，它的漲幅不僅遠(yuǎn)低于上海浦東張江、閔行莘莊這些非核心區(qū)域的普通住宅，甚至在市場(chǎng)低迷期還出現(xiàn)過(guò)價(jià)格回調(diào)。

反觀上海的前灘區(qū)域，幾年前還是相對(duì)偏遠(yuǎn)的邊緣地帶，隨著城市發(fā)展規(guī)劃落地，這里從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸升級(jí)為成熟市區(qū)，房?jī)r(jià)在短短幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超核心區(qū)的豪宅。

類(lèi)似的情況還有杭州，這些年城市發(fā)展一路向東，沿著錢(qián)塘江向蕭山方向推進(jìn)，蕭山原本的邊緣區(qū)域，隨著人口流入和配套完善，房?jī)r(jià)漲幅非常可觀；

深圳則是往西向?qū)毎病⑼毕螨埲A中部發(fā)展，這些曾經(jīng)的邊緣地帶，現(xiàn)在都成了房?jī)r(jià)上漲的“主力軍”。

這背后的邏輯很簡(jiǎn)單：核心區(qū)的房子已經(jīng)把“地段優(yōu)勢(shì)”的價(jià)值榨干了，而邊緣區(qū)域則在享受“城市擴(kuò)張”的紅利，從鄉(xiāng)村到市區(qū)的轉(zhuǎn)變過(guò)程，就是房?jī)r(jià)暴漲的過(guò)程。

四、買(mǎi)房保值的核心，是買(mǎi)“將好未好”的潛力，而非“已經(jīng)最好”的成熟

最有價(jià)值的從來(lái)不是“已經(jīng)達(dá)到頂峰”的東西，而是“正在上升期、將好未好”的潛力股。

這個(gè)道理放在房產(chǎn)上，就是核心城市的邊緣地段，遠(yuǎn)比核心地段更值得入手。

從道家的角度來(lái)說(shuō)，這就是“盛極而衰”的規(guī)律——越是頂級(jí)、最旺、最珍貴的東西，越容易走向衰敗。

就像一天之中，11點(diǎn)是最好的時(shí)刻，到了12點(diǎn)就會(huì)開(kāi)始走下坡路；

房產(chǎn)也是一樣，核心地段的房子就處在“12點(diǎn)”的頂峰位置，之后只能向下，而邊緣地段的房子則處在“10點(diǎn)”的上升期，未來(lái)還有很大的提升空間。

很多人買(mǎi)房時(shí)陷入誤區(qū)，總覺(jué)得“買(mǎi)最好的才最穩(wěn)”，卻忽略了“最好的”往往意味著“最貴的”和“沒(méi)有上升空間的”。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的核心需求是保值和增值，而不是“面子”。與其花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)核心區(qū)的房子，承受房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，不如把目光放在核心城市的邊緣地段，抓住“城市擴(kuò)張”和“人口流入”的紅利。

而且，邊緣地段的房子單價(jià)更低，購(gòu)房門(mén)檻更低，對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，壓力也更小，一旦區(qū)域發(fā)展起來(lái)，收益回報(bào)卻非常可觀。

五、實(shí)用指南：怎么選對(duì)核心城市的邊緣地段？抓住這兩個(gè)關(guān)鍵

既然核心城市的邊緣地段更有潛力，那普通購(gòu)房者該怎么選？

其實(shí)不用盲目跟風(fēng)，只要抓住兩個(gè)關(guān)鍵，就能大概率選到“升值黑馬”。

第一個(gè)關(guān)鍵是判斷城市的人口流向：首先要排除人口流出的城市，這類(lèi)城市不管是核心區(qū)還是邊緣區(qū)，房子都很難保值，大概率會(huì)“砸在手里”；

優(yōu)先選擇人口持續(xù)流入的城市，比如上海、深圳、杭州這些城市，人口流入意味著住房需求在不斷增加，房子才有升值的基礎(chǔ)。

第二個(gè)關(guān)鍵是找準(zhǔn)人口流入的方向：確定了人口流入的城市后，要去了解城市的發(fā)展規(guī)劃，看人口主要往哪個(gè)方向流入——比如杭州向東沿錢(qián)塘江、向南向蕭山發(fā)展，深圳向西向?qū)毎病⑾虮毕螨埲A發(fā)展，上海前灘開(kāi)發(fā)接近尾聲后，下一步可能向西發(fā)展。

這些人口流入的邊緣區(qū)域，往往會(huì)有政府的規(guī)劃支持，配套設(shè)施會(huì)逐步完善，從學(xué)校、醫(yī)院到商場(chǎng)、交通，都會(huì)慢慢跟上，區(qū)域價(jià)值會(huì)不斷提升。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是“跟著人口走，跟著規(guī)劃走”，在人口流入的核心城市，選擇人口導(dǎo)入方向的邊緣地段，這樣的房子才是真正的“保值神器”。

六、買(mǎi)房別被“迷信”綁架，理性決策才是王道

“核心地段最保值”的誤區(qū)，本質(zhì)上是一種“認(rèn)知迷信”，很多人不加思考地信奉李嘉誠(chéng)的名言，卻忽略了時(shí)代背景的變化。

現(xiàn)在的城市發(fā)展邏輯，早已不是“核心區(qū)一家獨(dú)大”，而是“多中心、向外擴(kuò)張”，再抱著舊觀念買(mǎi)房，很容易踩坑。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房前一定要摒棄“面子思維”，不要覺(jué)得買(mǎi)核心區(qū)的房子才“有身份”，也不要盲目追求“頂級(jí)配套”，而是要回歸房產(chǎn)的本質(zhì)——居住和保值。

在買(mǎi)房前，多花時(shí)間了解城市的發(fā)展規(guī)劃、人口流向，多對(duì)比不同區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)和配套完善速度，理性分析性?xún)r(jià)比，而不是被“地段迷信”綁架。

另外，還要注意區(qū)分“投資性購(gòu)房”和“自住性購(gòu)房”：如果是自住，優(yōu)先考慮通勤、配套是否符合自己的生活需求；

如果是投資，就要更看重區(qū)域的升值潛力，核心城市的邊緣地段往往是更好的選擇。

同時(shí)，也要警惕過(guò)度杠桿，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇合適的房子，避免因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)而影響生活質(zhì)量。

七、最好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)，是買(mǎi)“潛力”，不是買(mǎi)“頂峰”

“核心城市核心地段最保值”是最大的買(mǎi)房誤區(qū)，這類(lèi)房子早已站在價(jià)值頂峰，后續(xù)只能走下坡路，而核心城市的邊緣地段，才是真正有保值和升值潛力的“寶藏區(qū)域”。

李嘉誠(chéng)的“地段論”放在過(guò)去的城市發(fā)展階段或許正確，但現(xiàn)在時(shí)代變了，城市在不斷擴(kuò)張，配套在不斷完善，邊緣區(qū)域正在快速崛起。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與其花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)核心區(qū)的“頂峰房產(chǎn)”，不如選擇核心城市人口流入方向的邊緣地段，買(mǎi)“將好未好”的潛力房產(chǎn)。

買(mǎi)房從來(lái)不是一件“跟風(fēng)就能賺錢(qián)”的事，需要理性分析、精準(zhǔn)判斷，擺脫認(rèn)知誤區(qū)，才能選到真正適合自己、能實(shí)現(xiàn)保值增值的房子。

希望今天的內(nèi)容能幫大家打破“核心地段神話”，在買(mǎi)房時(shí)少走彎路。

記住，真正的保值增值，從來(lái)不是買(mǎi)“已經(jīng)最好的”，而是買(mǎi)“未來(lái)會(huì)更好的”。