黑石罕見打三折賣房，黑石失手是怎么回事？

在世界資本市場之上，大名鼎鼎的黑石有著資本之王的美譽，就是這家投資界的大鱷最近卻被傳出打三折賣房的消息，黑石的投資失手到底是怎么回事？

一、黑石罕見打三折賣房

據投中網的報道，隨著市場回暖，PE巨頭們正在加大項目退出的力度，其中也包括趁機處理不良資產。

全球最大的PE機構黑石，眼下就正在忙于清算一個重大的失敗項目。該項目包含遍布美國各地的90多處地產，總計有約9000套老年公寓。黑石八年前收購這些資產時花費了18億美元，但目前它們的估值已經完全崩潰。

公開記錄顯示，2025年以來，黑石幾乎是以不計成本的方式甩賣這些資產，7折、6折甚至是3折的交易屢見不鮮。

目前黑石的清理工作已經快要完成。據WSJ報道，黑石已經出售了該項目大約三分之二的資產，并且正在推動出售剩余的資產。據估計，黑石在這筆投資中的損失已經超過6億美元。對一向以穩健著稱的黑石而言，這樣的慘重失敗十分罕見。WSJ稱它很可能成為黑石數年來虧損最為慘重的投資之一。

時間回到2015年，彼時全球一級市場一派欣欣向榮。這年底黑石募集了一只創紀錄的房地產旗艦基金BREP VIII，總規模達到158億美元，開始尋找值得部署巨額資金的投資機會。毫不令人意外，在所有商業地產類別中收益率名列前茅的養老地產進入了黑石的視野。

很快，黑石就用兩筆收購建立起頗具規模的養老地產投資組合。2016年10月，黑石以11.25億美元的價格，從HCP手中收購了一個包含64處養老公寓的資產包。2017年，黑石又以7.45億美元的價格，從Welltower手中收購了26處養老物業。

二、黑石失手到底是怎么回事？

當全球私募巨頭黑石以三折價格拋售近90處養老地產項目的消息傳出時，資本市場一片嘩然，黑石到底是怎么失手的？

首先，我們要明白一個基本道理，在風云變幻的投資市場中，任何投資都不可能是穩賺不賠的。即使是世界知名的投資巨頭，也不可能是常勝將軍，出現投資失敗其實是很正常的事情。投資市場就像一片充滿未知的海洋，有風平浪靜的時候，也有波濤洶涌的時刻。市場環境、政策法規、經濟形勢等諸多因素都在不斷變化，這些變化都會對投資項目產生深遠的影響。即使是像黑石這樣擁有豐富投資經驗和強大專業團隊的機構，也無法完全準確地預測市場的走向。每一次投資決策都是基于當時所掌握的信息和對未來的判斷，但這些判斷并不一定總是正確的。所以，黑石此次打三折賣房，看似意外，實則是投資市場規律的一種體現，是投資過程中不可避免的風險釋放。我們不能因為黑石是投資巨頭，就認為它不會失敗，相反，我們應該以更加理性和客觀的態度看待投資失敗。

其次，石之所以當初大舉布局養老地產，并非一時沖動，而是基于對全球人口結構趨勢的深度研判。在2010年代后期至2020年代初，隨著歐美國家老齡化加速、嬰兒潮一代步入高齡階段，養老需求呈現爆發式增長。黑石敏銳捕捉到這一結構性機會，認為養老地產將成為繼寫字樓、物流倉儲之后又一優質資產類別。

于是，它動用大量資金，在美國乃至歐洲大量收購高端養老社區、輔助生活設施和記憶照護中心。這種戰略選擇在邏輯上是成立的，人口老齡化不可逆轉，剛性需求持續上升，資產稀缺性日益凸顯，理論上具備長期增值潛力。然而，問題的關鍵不在于判斷方向是否正確，而在于執行路徑是否匹配產業本質。黑石將養老地產視為一種“類商業地產”進行資本運作，卻低估了其運營內核與傳統地產的根本差異。

第三，黑石的判斷其實并沒有錯，養老地產確實具備長期戰略價值。但問題在于，養老地產本質上不是一塊“躺著收租”的磚頭，而是一家“開在醫院里的酒店”。它融合了醫療照護、生活服務、情感陪伴與空間管理等多重功能，其運營復雜度遠超普通住宅或商業物業。這決定了養老地產并非資本密集型那么簡單，而是一個實打實的勞動密集型產業。它需要大量經過專業培訓的護理人員、社工、康復師甚至心理顧問，而這些人力資源不僅成本高昂，且在全球勞動力短缺、薪資通脹加劇的背景下愈發難以維系。

更關鍵的是，養老服務的定價往往受到政策、倫理與市場競爭的多重約束，難以像寫字樓那樣隨行就市大幅提租。結果就是，即便入住率尚可，收入增長卻難以覆蓋人力、合規與維護成本的快速攀升。黑石所面臨的困境，正是這種“高投入、低彈性、強運營”屬性與資本追求高回報、快周轉邏輯之間的根本沖突。當現實運營的泥潭拖垮了財務模型，再宏大的戰略愿景也只能讓位于殘酷的現金流現實。

第四，從長期視角來看，黑石此次的損失或許在其龐大的資產版圖中只是局部調整，甚至可視為一次“及時止損”的理性決策。畢竟，真正的頂級投資者不在于永不虧損，而在于能否在錯誤尚未釀成系統性危機前果斷抽身。黑石選擇以三折價格快速出清部分資產，雖犧牲了賬面價值，卻避免了未來更大的現金流黑洞和聲譽風險。

然而，這一案例的深層啟示遠不止于財務層面，它清晰地揭示了一個被資本界長期忽視的真理：任何巨頭都有自己的能力邊界。黑石擅長的是資產收購、杠桿運作與周期套利，但在需要精細化運營、長期人力投入與本地化服務的產業中，其傳統優勢可能反而成為包袱。資本可以買下養老院，卻買不來護工的耐心；可以估值百億，卻無法量化老人的笑容。這提醒所有投資者，產業邏輯永遠高于金融邏輯。再強大的資本，若不能真正理解并尊重所投行業的底層運行機制，終將在“看似正確”的賽道上栽跟頭。