北京買房：理清思路，購房建議1751

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

通州新華聯，電梯大復式220平6居室，現在看網上掛牌的價格在3萬左右，請問合理嗎？真實成交價應該多少？如果太低的話我還真不想賣，畢竟這種戶型住著非常的舒服，以后不會再有了吧？現在只是出租不太容易。

A：

1、具體價格我可不知道，只有當地中介熟悉行情。如果網上的價格在3萬，而且是近期掛牌的，那應該就是市場價。成交價一般上下浮動5%就差不多了，或者就拿掛牌價當成交價也行，差不了太多。

2、價格高低的標準是什么啊？這種大復式一般是中間層的價格打8折，再低就可以算低了，7折則肯定算低。

另外大復式的價格未必能有多低，只是不好賣。很多時候不是價格原因，而是要等到真正喜歡這種戶型的人。所以如果賣的話就甭著急，慢慢兒賣才有可能不吃虧。

3、這種戶型以后在普宅小區里肯定沒有了唄，我們開發商都算賬精著呢。這種大復式對開發商來說占用容積率，成本也降不下來，但價格和利潤卻低了，那誰還蓋啊？

再者近些年都流行大平層，帶樓梯的都不好賣。而且一限購就有豪宅稅的限制，多數家庭就更不買了唄。不少家庭不是買不起，而是覺得面積太大了沒必要。所以我們開發商也就順應民意吧，不賺錢的買賣不干。

4、這種戶型只適合大家庭自住，出租肯定不容易，很少有家庭整租這么大面積的，打隔斷散租又容易被投訴，這沒辦法。所以如果能自住就留著吧，確定不住了再說賣不賣。

僅供參考。

二

Q:

我還是問問牛駝這房子，前兩年還8000呢，現在已經7000以下了，中介說6000才有人看，但也不好賣，因為有掛5000多的，也不知真的假的！所以我們現在非常的鬧心，當時12000買的，現在腰斬，這幾年的利息都還了50多萬了，也不知什么時候能跌到頭。

現在收入也有所降低，開支卻因為孩子開始補課而上漲，所以我們夫妻因為這房也討論好幾回了，我想賣了得了，至少是止損。但老婆還是想等，她認為長期持有等升值。

A：

1、可我對牛駝是真不熟啊，這兩年就去過一次，在我看來環境和房子都挺好的，能自住就留著吧。我有個朋友就一直自住呢，退休生活很愜意，給個縣長都不換。

2、是否還有泡沫就算算租售比吧。用房價除以預估租金，得出的數值如果是7/800就算還可以，越低越好。或者說北京近郊的數值是700左右，在這上下就算沒多少下跌空間了。

但這得是“真實數據”啊，也就是空置期別太長的，一年有個倆月到頭兒了，租一年空半年的數字就沒什么意義了。

3、其他我真沒建議，家庭收支更是看自家情況。反正要是我的話就看是否能租出去，還是這話，房子是用來住的，甭管是自己住還是租客住，都算發揮出了價值，這樣才能支撐房子的價格。而如果租不出應有的價值，那這房子就沒太大意義了。

僅供參考。

三

Q:

目前住房在和平里*區140平，六層板樓帶電梯，單價目前降了些10萬左右。孩子已經上了171，感覺學區房的功能已經完成，是否應該換成普通房子？

我們的理想地點是太陽宮，但說實話看了幾套就沒再看，太貴了，想面積不變的話至少增加幾百萬，所以想問問您有沒有其他板塊的建議？

A：

1、放心，我會打碼的。但說實話意義不是太大，和平里有不少部長樓呢，誰能猜出您是誰家啊？而且您家這面積也沒超標，至少低了50平米呢。

2、常規建議是，如果用不上學位，也不是特別喜歡現在的地段兒，那就換成沒有學區溢價的普宅唄。既提高居住體驗，而且也避免溢價部分的保值風險。如果是為了改善就更該換了，畢竟房子是用來住的。

3、太陽宮的太貴了，那看的肯定都是豪宅小區了，這外人能有什么辦法啊？要不就再往北看看新北苑的吧，整個板塊的居住環境也非常好，價格相對低些，基本都8/9萬吧，同等面積的至少不添錢，裝修費都夠了。而且新北苑的價格走勢也都挺好，“新北苑四害”在北京都排第一序列。

4、其他的看自己喜好吧，畢竟您這是改善，外人的建議不重要。

僅供參考。

四

Q:

我們是外地的，兒子有購房資格了，所以考慮買房，只是沒想好是買在海淀還是昌平回龍觀。按我們的意思是一步到位買海淀，這樣他結婚和孩子上學就不用再換房了。

但兒子認為學區房有溢價不劃算，而且他認為等他要孩子還早著呢，沒必要現在買，認為在回龍觀買房更性價比高。您支持誰？

A：

1、我支持誰？怎么的您跟兒子還要競選打PK啊？那我支持世界和平，也支持家和萬事興。

2、海淀vs回龍觀，那先看預算吧。如果預算比較高，那最好首選海淀，這種時期有可能買到溢價很低的。典型的就是西三旗和清河學區，溢價大多不算高，居住的性價比并不比回龍觀低多少。當然這主要是學區不是太熱門，將來孫輩上學的時候看是否用的上學位吧？

3、如果是中等預算，比如500萬左右，那要是我就在回龍觀看那幾個次新房小區了。比如富力桃園什么的，品質戶型和價格走勢都挺好，各項都能兼顧。當然預算不太高那就只能是回龍觀了，再或者還得再往北到沙河呢。

4、哪里的性價比高不一定，這跟價格沒有直接關系，而是得算租售比。這就跟在飯館兒吃飯似的，紅燒肉雖然價格高，但未必比拍黃瓜的利潤率高。所以看房時一房一議吧，都計算租售比來比較。

5、總之我誰也沒支持，而是看具體情況吧。另外也看您家誰給我紅包了，我只認錢不認人。

僅供參考。

五

Q:

同問馬駒橋的小區，樣本2居，想換亦莊河西的，請問從居住和保值角度是否合適？主要是倆孩子，出于上學角度考慮置換，但又計算過資金量，感覺壓力挺大，風險也不小似的。

所以想問問您是否應該換？或者說要不再攢幾年錢，等大寶小升初的時候再換。

A：

1、大寶小升初的時候，二寶是幾年級？如果是到時候幼升小還行，也要轉學的話就不是太合適了。

因為從學區房的角度講，無論您買來怎么利用學位，其溢價都是一樣的。所以最劃算的就是倆寶把小學中學都用上，這就是四個學位。而如果用三個算還行，但只是用到中學就不太劃算了唄。交了全部的溢價，只用上頂多一半的價值。

2、真要是為了上學就應該換唄。但這只能是家長決定，外人不好說什么。

3、資金壓力也是看自己，外人幫不上忙。但風險卻未必增加，至少到目前為止，亦莊核心區+河西的價格走勢明顯強于馬駒橋。以后或許馬駒橋能提升，但很難超過吧。

僅供參考。

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