住建部剛發話，明年開始房子要先蓋后賣

“住建部剛發話，明年開始房子要先蓋后賣，你還沒看懂？”——全國住建工作會議把“現房銷售”寫進KPI，房價、人口、日韓教訓一次給你捋清

12月24日到25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京低調開完，沒上熱搜，卻扔出一顆深水炸彈：2025年要“有力有序推行現房銷售”

一句話，以后想賣房？先蓋完、蓋好、蓋得讓買家挑不出毛病，再開張。對沒關注新聞的小伙伴，這等于把實行了二十多年的“期房”玩法按下暫停鍵——過去是畫張圖就收你首付，現在得把房子真擺在那兒，才允許你刷卡。消息一出，深圳、太原、信陽等城市立刻跟進：新拍地必須現房賣，違規提前收錢算違法，風向真的變了。

現房憑啥突然C位？

一句話，人口少了，房子多了，買家不想陪開發商“賭命”

看數據：2024年全國現房銷售占比已經沖到30.8%，比2020年翻了一番。不是開發商突然良心發現，而是“韭菜”不夠用了。16—59歲勞動年齡人口三年減少4100萬，25—34歲主力剛需更是斷崖式下滑。房子越造越多，人卻越來越少，買方市場成型，大家第一訴求從“搶到”變成“別爛尾”?，F房“所見即所得”，正好打中痛點。再說價格，2024年70城新房價格環比連跌9個月，開發商回款比KPI還難，期房模式“先錢后貨”玩不轉，只能把庫存現房甩出來換現金流。便宜、安全、立刻住，現房自然成了“真香”選項。

開發商為啥集體“頭大”？

過去“五個鍋三個蓋”，現在蓋子被沒收，現金流直接裸泳

現房銷售意味著拍地、蓋樓、封頂、精裝全部自己先墊錢，回款周期從2年拉長到4年，杠桿直接腰斬。小房企最先扛不住：銀行授信收縮，信托口子堵死，預售款又沒了，三條紅線活生生變成“三條上吊繩”。大房企也不好過，2025年到期信用債超過6000億，現房模式下一季度現金流就轉負，拿地意愿肉眼可見地下滑——2024年百城土地成交面積同比再跌25%，流拍率飆到18%。土地財政最著急：地方政府賣地收入兩年縮水3.2萬億，現房制度全面推開后，這一數字大概率繼續下探。于是政策留了個活口：不是一刀切，而是“新老劃斷”+“試點先行”，讓市場慢慢換軌，避免開發商集體“心梗”。

日韓給我們提前劇透了什么？

人口見頂后，現房占比越高，房價越“躺平”，杠桿越降，這是規律不是選擇

日本1996年勞動人口見頂，當年現房銷售占比僅15%；到2023年，這一數字漲到65%，房價卻連跌20年——東京核心6區才回到30年前水平。韓國2017年人口負增長，現房比例隨即從25%飆到55%，首爾房價2022年觸頂后連跌8個季度。核心邏輯：買房人少了，期房沒人敢賭，開發商只能蓋好再賣；同時金融系統要求“真實抵押”，銀行也更愿意給現房放貸。結果就是：

1. 新房價格彈性越來越小，金融屬性被抽離；
2. 高周轉房企批量出局，行業集中度提升，利潤趨制造業化；
3. 住宅回歸“耐用消費品”，杠桿利率與車市、家電看齊。
   中國2022年人口已現負增長，現房占比曲線與日韓幾乎同步抬升，時間差不超過5年。換句話說，現房銷售不是政策腦洞，而是人口結構給出的“標準答案”——提前蓋好的房子，才敢在人口縮量的時代找到買家。

普通人到底該怎么玩？

現房≠穩賺，期房≠必爛，關鍵算清自己的現金流“安全墊”

1. 如果你是純剛需：優先盯“封頂+準現”，至少外立面完工，再便宜也要看開發商財報——三道紅線最好全綠，負債率<70%，否則再低的價格也別幫別人填坑。
2. 如果你是改善：核心地段現房值得砍價，別擔心，2025年大部分城市去庫存周期仍超20個月，時間在你這邊。
3. 如果你還想投資：醒醒，租售比低于1:250的現房也是“紙面財富”，人口凈流出城市哪怕現房打七折，也可能“高位站崗”。

一句話，現房時代最大的風險不是房價暴漲，而是你的現金流被提前鎖死：備案即辦貸，月供立刻上馬，沒了“兩年免租期”。買房前，先問自己“如果明天被裁，存款能撐幾個月月供”，答不上就別沖動。

政策、人口、房價、杠桿，所有信號都指向同一條暗線：房子正從“金融資產”變回“耐用消費品”?，F房銷售只是這場大轉型的第一幕。一起聊聊，看誰的選房標準最硬核。