舊書揭秘：房價暴跌錢難掙？看清金融周期3大特征，未來不再迷茫

這幾年身邊的經濟話題越來越扎心：有人買的房子跌了三四成，首付都快虧沒了，有人想投資卻不敢下手，看著各類資產價格跌得心慌，還有人對著新聞里的“去杠桿”“三道紅線”一頭霧水，只知道日子好像沒以前好掙錢了。

這種迷茫和不安，其實很多人都有，不是我們不夠努力，而是沒看懂背后那只看不見的手：金融周期。

時代背景下的經濟迷茫

想想看，過去十幾年，多少人靠著房地產這波紅利，實現了財富躍升？可如今，風向變了，曾經的“香餑餑”成了許多人心頭的痛。投資機會少了，風險高了，很多人覺得“掙錢越來越難”。這可不是個例，而是一種廣泛的社會情緒。

大家都在問：到底發生了什么？我們該如何應對？這種集體困惑，就像一股無形的力量，推著我們去尋找答案，希望能撥開眼前的迷霧。

柳暗花明：一本舊書的啟示

我就是被這股迷茫推著走的人。那天刷B站，無意中看到一個財經博主隨口提了本書，叫《漸行漸近的金融周期》。他說這本書把近幾年經濟的混亂局面講得透透徹徹，讓人茅塞頓開。

我當時就像抓住了救命稻草，因為之前也看了不少財經節目，知道經濟不好跟房地產有關，跟“去杠桿”有關，但具體怎么回事，未來會怎樣，我腦子里還是一團漿糊。

這本書最讓我感到驚喜的地方，在于它完完全全講的是中國經濟。之前我看的那些同類書，大多都是分析西方國家的情況，總覺得隔了一層紗，不夠接地氣。

而它呢，用十三章的內容，從最基礎的貨幣知識講起，慢慢地鋪陳開來，延伸到信用周期、利率、影子銀行，再到土地和金融周期的緊密關系，最后落到監管政策和我們熟悉的“去杠桿”路徑上。更厲害的是，從它2017年出版到現在這七八年時間里，我們親身經歷的很多經濟事件，幾乎都印證了書里的預判，這簡直讓我大呼神奇。

鐵口直斷：預言成真的八年

這本書的“神準”預測，最直觀的體現就在房地產上。從2021年房價高點到現在，不少地方的房價跌了30%甚至40%，這讓多少家庭的財富縮水，首付都快虧沒了。

之前大家還在討論，我們會不會像某個鄰國那樣，陷入“失去的三十年”？結果你看看，到了2024年9月24日相關政策一出臺，風向立馬就變了，現在甚至有人調侃說，我們這可能只是“失去的三年”而已。

其實，這背后傳遞了一個非常重要的信號：改革開放以來，我們第一個由房地產深度驅動的信用周期，差不多已經觸底了。但要說清楚一點，觸底不代表馬上就會V型反彈，它更多意味著房地產對經濟的拖累會大大減輕。

而且，現在房地產銷售面積跌得確實有點狠，遠超實際需求，所以后續出現小幅回暖的可能性是存在的。這本書，就像一位高明的棋手，提前預判了這盤大棋的走勢，讓人不得不佩服。

周期律：為什么我們總在漲跌之間徘徊

親身經歷了這波周期的潮起潮落，有三個核心問題，我覺得每個人都應該琢磨透徹。這也是我讀完這本書，最大的收獲。

第一個問題：為啥總會有這種“金融周期”呢？說白了，原理其實很簡單：只要有“借錢”這個行為存在，就會有“債務周期”。當大家都還得上錢的時候，一切都好說，經濟欣欣向榮。可一旦還不上錢，出現違約，問題就來了。

更要命的是，信用這東西，它有“順周期”的特性。什么意思？就是它會讓繁榮變得更瘋狂，讓蕭條變得更慘烈。舉個例子，經濟好的時候，房子、土地這些抵押物價格漲得飛快，銀行就更樂意借錢給你，大家膽子也大了，敢加杠桿去買房、去投資。

可一旦經濟變差，抵押物貶值，銀行立刻就收緊銀根，不愿意放貸了。這時，那些為了還債的人，就不得不拋售手里的資產，這又進一步把資產價格往下拽。你看，這個循環是不是很可怕？

雖然央行會通過利率來進行反向調節，經濟好時加息給市場降溫，經濟差時降息刺激一下，但在人性的貪婪和恐懼面前，這點調節往往顯得力不從心。

這也就是為什么前幾年房價瘋漲時，大家搶著借錢買房，而現在房價下跌，又出現了不少房貸斷供的情況。還記得財政部給幾大銀行注資5000億的事兒吧？那正是為了化解這些違約可能帶來的壞賬風險，畢竟銀行可不能出問題。

普通人自保：關鍵在于“降杠桿”

那么，第二個問題，也是最實際的：我們普通老百姓，該怎么應對這種周期呢？答案就兩個字：降杠桿。這幾年多少人因為房價下跌，虧掉了首付，最后只能斷供。

這跟期貨里的“爆倉”沒啥兩樣，都是把本金虧得精光。所以啊，無論是買房還是投資其他產品，一定要把風險控制在自己能承受的范圍之內，千萬別讓資產價格的波動影響到你最基本的生活。

尤其要注意，當某個投資品被大家炒得熱火朝天，一片狂熱的時候，比如前幾年房地產最瘋狂的階段，如果你沒在狂熱之前就已經入場了，那就千萬別再跟風去追高了，因為狂熱，往往就是周期頂部的信號。

我自己也有教訓，在房地產狂熱的末期也買過房，好在當時加的杠桿低，沒有受到太大的影響。這事兒也給我提了個醒：真正的好東西，往往要在它被低估、便宜的時候買入，得有足夠的耐心去等待，別被市場情緒帶著跑。

危中尋機：耐心與智慧的博弈

第三個問題：危中藏著機嗎？肯定藏著，就像老話說的“病樹前頭萬木春”。不過要說清楚一點，精準抄底和逃頂，這事兒對于我們普通人來說，基本是不可能的。我們靠的不是運氣，而是找對方法。最好的辦法，就是在資產價格被“低估”的時候買入，在被“高估”的時候賣出。

那怎么判斷到底是低估還是高估呢？不同的資產有不同的判斷指標。比如看房子，你可以研究租金回報率，我之前也想過趁著房價下跌去淘一套二手房出租，但仔細算下來，租金回報率實在太低，而且房子這種資產流動性差，交易成本也高，最后還是放棄了。

再比如股市，判斷低估的指標就有很多了，像市凈率（PB）、市盈率（PE）都可以作為參考。我自己判斷這輪周期見底比較早，從2023年5月開始，我就嘗試性地買入滬深300指數基金，中間一直跌，但我還在堅持買。

一直到2024年9月24日政策出臺前，我還在持續加倉。現在回頭看，只要是在滬指3000點以下買入的，目前基本都已經盈利了。這個過程雖然煎熬，但確實印證了“危中有機”的道理。

這里多說一句，股神巴菲特，他唯一推薦給普通人的投資方式，就是指數基金。為啥呢？因為它規則透明，沒有主動型基金可能存在的利益輸送問題，對于我們這些不懂專業投資的人來說，是最穩妥、最靠譜的選擇。

后來國家出臺房地產企業的“三道紅線”政策，這正是去杠桿周期的開始，再加上后來疫情的影響，這個調整過程被進一步加速了。

讀完這本書，我也感慨自己的成長。以前看這種專業的經濟書籍，翻幾頁就犯困，根本看不下去。但這次，我卻帶著強烈的好奇心，白天晚上只要一有空就捧著看，而且因為這些年自己也積累了不少經濟知識，很多專業名詞不用特意去查，也能大致看懂。

這也讓我明白一個道理：多讀書、多思考，不斷學習新知識，才能在復雜的周期變化中保持清醒的頭腦，不至于被市場情緒牽著鼻子走。

最后想提醒大家一句：一定要記住這個周期的各種特征。因為經濟周期就像大海的潮汐，潮漲潮落是自然規律，未來這樣的事情還會發生，而且很可能會以不同的形式重復上演。

只有真正看懂了周期，我們才能不被短期的恐慌和貪婪所左右，才能做出真正對自己有利的選擇，在未來的經濟大潮中，穩穩地掌舵，揚帆遠航。