果然財(cái)經(jīng)|特價(jià)撿漏？銀行直供房與法拍房相去幾何？

齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 孫佳琪 尹睿

一處市場(chǎng)估值約200萬(wàn)的房產(chǎn)，在第三方平臺(tái)以150萬(wàn)的價(jià)格成交，而賣方并非個(gè)人，也不是企業(yè)，而是銀行。

近期在京東、阿里等資產(chǎn)拍賣平臺(tái)上，銀行直供房大規(guī)模上架。不知從什么時(shí)候起，銀行也成了房地產(chǎn)行業(yè)的大賣家，而且這些房子價(jià)格都非常誘人，普遍只有市場(chǎng)價(jià)的7-8折，有些甚至能低至5折，被人們稱為“撿漏房”。說(shuō)起銀行直供房，這個(gè)詞大家都比較陌生，銀行直供房是什么？與法拍房有何不同？“撿漏”背后又暗含哪些風(fēng)險(xiǎn)？

銀行直供房低價(jià)上市，原因幾何？

“銀行直供房？不太清楚，是法拍房嗎？還是銀行也下場(chǎng)房地產(chǎn)賽道，開始做起了開發(fā)商？”說(shuō)起銀行直供房，大多數(shù)人都會(huì)有這樣的疑問。

想要了解銀行直供房，就要追溯其并不尋常的“出生證明”。它并非銀行主動(dòng)開發(fā)的資產(chǎn)，而是房?jī)r(jià)下行周期中，銀行為處置不良資產(chǎn)而被動(dòng)形成的產(chǎn)物：一是個(gè)人房貸抵押，二是個(gè)體戶和小微企業(yè)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的房產(chǎn)抵押。如果這兩類抵押房產(chǎn)無(wú)法正常還貸（也就是我們常說(shuō)的“斷貸”“斷供”），就有可能成為銀行的資產(chǎn)處置對(duì)象。

業(yè)主斷供后，銀行提起訴訟，經(jīng)法院判決進(jìn)入執(zhí)行階段。房產(chǎn)將經(jīng)歷司法拍賣中的“一拍、二拍”乃至“變賣”程序。若三次處置均流拍，銀行通常會(huì)向法院申請(qǐng)‘以物抵債’，將房產(chǎn)所有權(quán)直接過戶至銀行名下。至此，銀行從抵押權(quán)人變成了產(chǎn)權(quán)人。此后銀行為快速回籠資金，會(huì)委托第三方機(jī)構(gòu)將該房產(chǎn)公開拍賣，這便是“銀行直供房”的由來(lái)。

（截取自京東資產(chǎn)平臺(tái)）

銀行直供房≠法拍房

銀行賣房也可能是“虧本”買賣

通常，銀行直供房?jī)r(jià)格要低于市場(chǎng)價(jià)。但隨之而來(lái)的問題是：既然接手就可能意味著資產(chǎn)減值，銀行為何還要涉足這筆看似“虧本”的買賣？

有著十幾年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的王先生向記者舉了個(gè)例子：2019年房?jī)r(jià)最高時(shí)，總價(jià)200萬(wàn)的房子，按70%貸款比例貸出140萬(wàn)。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)可能跌到了130萬(wàn)左右。這時(shí)業(yè)主仍欠銀行135萬(wàn)左右，拋去違約金滯納金、罰息等各種費(fèi)用，此時(shí)即便銀行收回房子，依舊有一定損失。“結(jié)合目前二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)回調(diào)的局面，我個(gè)人感覺90%以上都是虧損的。比如濟(jì)南有些區(qū)域房?jī)r(jià)從高點(diǎn)2萬(wàn)/㎡跌到現(xiàn)在8000多/㎡，幾乎腰斬。銀行即便收回房子，也很難賣出貸款時(shí)的價(jià)格。”

海南章峨律師事務(wù)所主任宋廣凱律師也印證了王先生的觀點(diǎn)：重資產(chǎn)資金回流難度和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較大。此外，北方的銀行更傾向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”，大多數(shù)銀行不接受用房產(chǎn)以物抵債。

物權(quán)歸屬方不同，銀行直供房和法拍房還是有著本質(zhì)的區(qū)別。法拍房的拍賣人是法院。此時(shí)，銀行只是債權(quán)人，房產(chǎn)的所有權(quán)（物權(quán)）仍然在原房主或開發(fā)商手中。法院拍賣的是這個(gè)尚未來(lái)得及過戶的抵押權(quán)。而銀行直供房的拍賣人是銀行。在拍賣前，銀行已經(jīng)通過“以物抵債”等法律程序，將房產(chǎn)的所有權(quán)過戶到了自己名下。銀行是以產(chǎn)權(quán)人的身份進(jìn)行拍賣。

所以和法拍房相比，銀行直供房因產(chǎn)權(quán)更清晰，也具有一定的優(yōu)勢(shì)。王先生告訴記者：“銀行直供房在拍賣前已經(jīng)過戶到銀行名下，不涉及原業(yè)主欠費(fèi)、房屋被占用或租賃等問題。而法拍房可能還要和原業(yè)主協(xié)調(diào)騰房，會(huì)有很多后續(xù)麻煩。”濟(jì)南某商業(yè)銀行法務(wù)部負(fù)責(zé)人劉先生表示：銀行成為房東（產(chǎn)權(quán)人）后，作為出售方，有義務(wù)在拍賣前結(jié)清或明確公示房產(chǎn)相關(guān)的債務(wù)和瑕疵（如欠費(fèi)、占用）。如不提示，后續(xù)買家發(fā)現(xiàn)問題仍然會(huì)找到銀行。因此，銀行直供房在這些方面通常讓人更放心一些。

銀行直供房亦有風(fēng)險(xiǎn)

樓市止跌回穩(wěn)是破局關(guān)鍵

對(duì)于普通人而言，銀行直供房大規(guī)模上市，意味著又多了一個(gè)買房的選擇。銀行直供房的最大優(yōu)勢(shì)是價(jià)格非常便宜，很多房的售價(jià)比市場(chǎng)價(jià)格便宜了2-3成。以蘭州農(nóng)商行在9月底拍賣的蘭州市城關(guān)區(qū)鐵路東村街道某小區(qū)房產(chǎn)為例，該125平方米的抵債房產(chǎn)獲拍價(jià)為151萬(wàn)元。某第三方中介信息顯示，該小區(qū)同面積段戶型的掛牌價(jià)在180萬(wàn)元至220萬(wàn)元不等。

為加速資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行直供房源通常以低于市場(chǎng)的價(jià)格成交。由于當(dāng)前房產(chǎn)銷售周期普遍較長(zhǎng)，而銀行又需在規(guī)定期限內(nèi)完成資產(chǎn)處置，因此定價(jià)策略上往往采取低價(jià)促銷。部分房源若經(jīng)歷多次流拍，還會(huì)在每次流拍后進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，以提升成交可能性。

比常規(guī)商業(yè)住宅價(jià)格低，又比法拍房更令人放心，銀行直供房似乎成了剛需購(gòu)房人的性價(jià)比之選，但是在交易過程中，銀行直供房也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

“主要是價(jià)格不確定，畢竟是拍賣，成交價(jià)可能超出預(yù)期。另外流程復(fù)雜，普通人不熟悉容易出錯(cuò)。而且銀行直供房的保證金比例比較高（10%—20%），如果拍中后違約，保證金會(huì)被沒收。付款限定時(shí)間也短，必須按時(shí)湊齊全款。如果需要貸款，流程也更煩瑣，可能要求買房人先打款至對(duì)公賬戶，銀行還要做階段性擔(dān)保。”因此，對(duì)于買房人和銀行來(lái)說(shuō)，交易階段都存在風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，王先生也給了購(gòu)房人相應(yīng)建議：第一，因其交易流程和普通二手房不一樣，要先弄清楚整個(gè)拍賣和過戶流程；第二，確保資金充足，能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付全款；第三，如果需要貸款，提前了解銀行的要求和流程，避免違約。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，銀行直供房上市，相當(dāng)于在市場(chǎng)上又新增了大量低價(jià)庫(kù)存。如果銀行直供房的規(guī)模達(dá)到一定程度，可能直接沖擊房?jī)r(jià)，形成“房?jī)r(jià)下跌、資產(chǎn)縮水、斷供增加、處置房源增多”的負(fù)循環(huán)。這一現(xiàn)象本身就是房?jī)r(jià)下行帶來(lái)的連鎖效應(yīng)，唯有房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，才能打破這一循環(huán)。

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