「北京房產」關于2026年北京房價的走勢

關于2026年北京房價的走勢，當前市場上形成了“核心區筑底回升、遠郊持續承壓”的主流預判，但政策力度與經濟修復節奏仍是關鍵變量。

一、核心分歧點：觸底時間與反彈力度

樂觀派認為2026年中旬企穩回升

部分機構及房產博主預測，北京核心區域（如海淀、西城學區房及優質次新房）將在2026年第二季度率先完成筑底，年底前部分地段房價可能上漲5%-8%。主要依據是政策托底（如公積金改革、核心區限購不放松）和供需關系改善（核心區新增土地稀缺）。

悲觀派警示下行風險仍存

瑞銀等機構指出，若無大規模刺激政策（如8萬億級財政支持），2026年北京二手房價格可能再跌10%。支撐邏輯包括：失業率維持4.1%、居民收入增速（4.5%）跟不上房價漲幅，以及五環外庫存去化周期長達18個月以上。

二、市場分化：地段與產品決定房價走向

核心區域抗跌性強

學區房及稀缺次新房：西城金融街、海淀中關村等學區房因教育資源和地段稀缺性，價格已現企穩跡象，2026年或小幅上漲。

產業支撐板塊：亦莊河西、中關村等依托科技企業聚集的區域，房價韌性較強，但需警惕新地塊供應導致的短期波動。

非核心區面臨降價壓力

五環外的房山、大興等區域新房庫存占全市70%，房企可能繼續“以價換量”，部分板塊或再跌5%-10%；

燕郊等環京地帶受北京購買力外溢減弱影響，房價已較2024年跌20%，2026年地鐵通車前難有起色。

三、政策與經濟的雙重變量

政策工具箱尚未用盡

限購松綁：五環外可能全面取消限購，核心區政策保持剛性；

金融支持：首付比例或降至15%，公積金利率降至2.6%，但年輕人因繳存年限短實際受惠有限。

宏觀風險制約反彈空間

房產稅試點擴大預期壓制購房意愿，北京被普遍視為下一批試點城市；

若經濟復蘇不及預期，居民防御性儲蓄（超15%購房者推遲入市）將延緩樓市回暖。

四、實用建議：不同需求差異化策略

剛需群體：優先選擇五環外地鐵沿線現房，避免期房爛尾風險，重點關注國企收購存量房轉保障房項目（如東城、海淀公租房）。

改善群體：瞄準核心區“競高品質”新房（層高≥3米、綠色建材）或次新房，長期持有保值。

投資者：警惕遠郊公寓及商住項目，非核心區資產短期套現困難。