三兆村原址“賣地抵費承諾書”鑒定：先賣后補，街辦監(jiān)督國庫？

12月22日，一份《承諾書》在多個以西安三兆村村民為主要成員的微信群內(nèi)瘋傳，似乎以群發(fā)方式廣而告之。

細讀內(nèi)容，一種荒腔走板的后現(xiàn)代感覺撲面而來，甚至令人懷疑是否存在惡搞的可能。

以下是對其鑒定。

結(jié)合承諾書公布的信息與表達的內(nèi)容，該份文書的完整主題應(yīng)該是——《關(guān)于啟動三兆村原址部分土地出讓工作并以部分出讓金償還拆遷安置欠費欠款的承諾說明》。

具體可拆分為兩個“承諾”。

一是在擬啟動的三兆村原址116畝建設(shè)土地出讓工作中， 曲江新區(qū)管理委員會向雁塔區(qū)曲江街道辦事處承諾，將拿出未來收取的土地出讓金一半，用于支付拖欠已久的三兆村征遷過程中的“兩費”及相關(guān)補償款。

二是雁塔區(qū)曲江街道辦事處也同時書面表態(tài)，其主要負責(zé)同志將對前述“承諾”實施監(jiān)督，這種表態(tài)可視為街辦對三兆村 （雖未明確提及）方面的承諾。

一頁A4紙，兩個“紅坨坨”，有打印，有手寫，拼出的這份“連環(huán)承諾”，其構(gòu)成邏輯卻頗有“亂點”之風(fēng)。

首先，土地性質(zhì)變更情況不明。

三兆村自2021年5月啟動“改造”，至今原址已“撂荒”4年多。今年5月有人貼出那里的實景照，馬兒羊兒在廢墟間悠然覓食的場面觸目驚心。

據(jù)此前曾出現(xiàn)過的公開信息，原址范圍約1440畝，其中418畝位于文物保護區(qū)，其余位于文保建設(shè)控制地帶。

4年多時間過去，這些土地目前到底仍是集體性質(zhì)還是國有性質(zhì)，從未見到過明確公示。

據(jù)《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定，集體土地征收需經(jīng)省級或以上政府批準(zhǔn)，由市縣發(fā)布征收公告，完成"調(diào)查、評估、公告、聽證、登記、補償"完整程序后，方可辦理權(quán)屬變更。同時明確“先補償后搬遷”原則，征收補償未足額到位的，不得征地。

對這塊三兆村原址內(nèi)116畝土地，承諾書并未提及是否已經(jīng)取得征地批文。

由此引發(fā)的問題就是：若無批文，則該地塊至今應(yīng)仍為集體土地，不能直接進入招拍掛程序出讓；若有批文及相關(guān)征收手續(xù)，則意味著理應(yīng)不存在安置補償拖欠問題，何來再用“出讓金回款50%專款用于支付‘兩費’及補償？”

承諾書中這種將補償義務(wù)后置操作，實質(zhì)是用未來的賣地收入償還歷史債務(wù)，違反"先補償后搬遷"的法定紅線。

其次，116畝原址土地用途、價值不明。

據(jù)《文物保護法》及相關(guān)規(guī)定，在全國重點文物保護單位建設(shè)控制地帶內(nèi)，建設(shè)工程需經(jīng)省文物局同意、省自然資源廳規(guī)劃審批，且不得破壞歷史風(fēng)貌。

杜陵為重要文物“國保單位”，《杜陵文物保護總體規(guī)劃（2016-2030）》顯示三兆村區(qū)域在杜陵遺址建設(shè)控制地帶內(nèi)， 意味其開發(fā)強度受限（限高、限容積率、限業(yè)態(tài)） 。通常僅適用商服、文旅、公益類低強度開發(fā)，嚴(yán)禁高層住宅開發(fā)。

承諾書中未明確該116畝土地用途，若規(guī)劃部門未出具文物部門同意的建設(shè)條件，該土地?zé)o法合法出讓，即使出讓也面臨合同無效風(fēng)險；即便不考慮其他因素這塊地可以順利出讓，按政策也只能是走商服通道。

2021年末，曲江新區(qū)成功出讓了一宗約360畝的商服用地，成交地價每畝444萬。

以此參考，三兆村原址這116畝商服用地預(yù)估400萬—500萬/畝價格不算少，現(xiàn)在的土地市場行情比起4年前什么情況應(yīng)該不用多說。

以這個預(yù)估價格來大致測算，總出讓金約4.6—5.8億元，50%即2.3—2.9億元。

承諾書中提到的“兩費”具體指什么未見說明。結(jié)合我國土地管理法相關(guān)規(guī)定，涉及費用的有“土地補償費、安置補助費、農(nóng)村村民住宅與地上附著物和青苗等的補償費，以及被征地農(nóng)民的社會保障費。”

按照三兆村的約萬人體量，切出來的這頂多約3億的出讓金能填補多少缺口？

事實上，征地拆遷屬于行政行為，拖欠的征收補償費、款自然屬于行政債務(wù)，應(yīng)由財政預(yù)算或先行墊資解決，若是要依賴不確定的土地市場收益解決，本身就讓問題解決變得很不確定。

第三，土地出讓金“切塊使用”之惑。

據(jù)《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）：土地出讓金實行“收支兩條線”，需全額繳入國庫，不得約定比例分成或坐支。

財政部、國土資源部《土地儲備資金財務(wù)管理辦法》規(guī)定，土地儲備成本（含拆遷補償）應(yīng)在土地出讓前納入預(yù)算先行安排，而非事后從出讓收入中“切蛋糕”。

由此觀之，“出讓金回款拿出50%給村民抵償”，這種表述提法本身就涉嫌違規(guī)。

“街道辦主要負責(zé)人監(jiān)管實施”的承諾更是離大譜：土地出讓金由財政、自然資源部門監(jiān)管，街道辦的負責(zé)人如何能“監(jiān)督”國庫資金分配？

綜上：鑒于該承諾書存在征地補償程序倒置；土地出讓金收支違規(guī)；程序違法、土地性質(zhì)、用途、文保限制等關(guān)鍵信息未公開；街道辦“監(jiān)督財政資金使用”式的主體錯位等諸多問題.....故初步認(rèn)為其戲說成分大于有效法律承諾，嚴(yán)肅性存疑。

鑒定完畢。