住房政策重大轉向！全國住房城鄉建設工作會議，揭開中國房地產發展新模式序幕

住房城鄉建設部部長倪虹（資料圖）

文/識局智庫研究組

據中國建設報報道，12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。

淺見以為，這次工作會議，揭開了中國房地產發展模式全面轉型的序幕。

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本次會議最引人注目的是明確了構建房地產發展新模式的三大基礎性制度：項目公司制、主辦銀行制和現房銷售制。

這三項制度旨在從根本上重塑行業運行邏輯。

在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制將成為標準做法。這意味著每個項目都可能需要成為獨立的法人實體，實現風險隔離，確保項目資金專款專用，從根本上降低“爛尾”風險。

在房地產融資上，會議明確要推行主辦銀行制。這一制度將改變過去房企多頭融資、債務結構復雜的局面，由一家主辦銀行牽頭對項目進行全周期融資管理，使銀行更能清晰監控資金流，穩定房企的核心融資渠道。

最為革命性的變化出現在銷售環節。會議提出在商品房銷售上推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險。對于繼續實行預售的，則要規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

02

在構建長遠模式的同時，會議也對當前市場調控做出了務實部署，核心思路是因城施策和精準發力。

“控增量、去庫存、優供給” 成為短期政策主旋律。

會議特別指出要結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

這一政策相當于由政府出面，直接幫助市場消化部分庫存，既能穩定市場，又能加快保障性住房的籌集速度，是一舉多得之舉。

會議再次明確要發揮房地產項目 “白名單”制度作用，支持房地產企業合理融資需求。這表明對合規房企的融資支持將繼續，是“穩預期”的關鍵舉措。

同時，“好房子”的概念被提升到新高度。

倪虹強調要實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設。這意味著政策將引導行業從追求“有沒有”轉向解決“好不好”，未來的政策紅利可能會更傾向于那些在綠色、智慧、適老化等方面做出創新的品質項目。

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本次會議將城市更新作為未來城市發展的核心抓手，呈現出從“大拆大建”到“繡花功夫”的轉變。

會議明確要高質量開展城市更新，編制實施“十五五”城市更新專項規劃，抓好城市體檢、更新試點，實施一批民生工程、發展工程、安全工程。以“繡花”功夫精細化推進城鎮老舊小區改造、完整社區建設、口袋公園建設等。

這種轉變意味著未來的城市更新不再是“一刀切”的大拆大建，而是先通過“體檢”診斷出社區在基礎設施、公共服務、安全韌性等方面的具體問題，再進行精準的“微改造”和“微更新”。

會議還提出探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式，以及 “物業服務+生活服務”模式。這預示著物業服務將被賦予更廣泛的內涵，有望與養老、托育、家政等生活服務深度融合，提升社區居住體驗。

住房城鄉建設部數據顯示，“十四五”期間，全國累計改造城鎮老舊小區24萬多個，惠及4100多萬戶、1.1億多人；加裝電梯13萬部，更新住宅老舊電梯16.7萬臺。這些數字背后是居民居住品質的實質性提升。

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在房地產供求關系發生重大變化的背景下，這次會議釋放出的信號表明，中國房地產正從過去以增量擴張為主的發展模式，全面轉向存量優化與品質提升的新階段。

會議對未來房地產市場的定位有了更清晰的界定，顯示出政策制定者對市場變化趨勢的深刻把握。

會議明確指出“要充分認識二手房交易占比上升是趨勢，把新房和二手房市場作為一個整體看待”。這預示著未來的政策將更注重一二手房市場的聯動效應，二手房市場將成為滿足居住需求的主渠道，而新房市場則更側重于提供改善型和保障性住房。

數據顯示，全國15個省市二手房交易量已超過新房交易量，30個重點城市二手房交易量占比接近70%，一線城市二手房交易量創下4年來新高。這一趨勢決定了政策必須將新房和二手房市場統籌考慮。

同時，會議指出要處理好當前和長遠、頂層設計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發展和防風險的關系。這是落實中央經濟工作會議有關“五個必須”在住房領域的體現，也是挖掘房地產需求潛力、推動良性循環、建立新發展模式的基本原則。

隨著基礎性制度的建立和“好房子”理念的深入，房地產行業將徹底告別過去以金融屬性驅動、規模快速擴張的舊模式，轉向一個以居住屬性為本、注重品質與服務、經營更穩健的新發展階段。

未來五年，隨著城市更新行動深入推進，預計將有超5000萬人從棚戶區、城中村和老舊小區改造中直接受益。

一個以人民為中心，注重品質與服務的住房新時代正在到來。

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