一鋪多租、超面積出租……這個“租賃大亨”壓根沒有承租權！

圖片來源：攝圖網

本文為《方圓》雜志原創稿件

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鄧先生在浙江杭州拱墅區

一家商業中心租賃了商鋪

但“租賃大亨”劉文軍答應的交房時間

卻一再拖延

鄧先生前往該商業中心進行核實

這才發現該商業中心

并沒有劉文軍所出租的商鋪

鄧先生意識到被騙

立即向公安機關報了案

投資接連失敗的“租賃大亨”

劉文軍是20世紀70年代出生的人，雖然僅有高中文化，但他在做生意上頗有一套經驗。他原來在老家經營化工生意，后因經營不善生意破產，又離了婚。此后劉文軍奔赴杭州，先后從事停車場管理、商鋪中介及整租業務。在這期間，他掙到了人生的第一桶金。

憑借對租賃行業的熟悉和積累的人脈資源，2021年7月開始，劉文軍以當時女朋友的名義購買了一家空殼公司的資質。雖然沒有足夠的啟動資金，但為了承接下杭州市西湖區某商業中心2萬多平方米、資金1500萬元整租項目，劉文軍想出了通過對外招租以吸引商戶，用商戶交的租金和押金來支付項目資金的法子。就這樣，劉文軍僅利用少量自有資金，承接到了杭州市西湖區某商業中心的整租項目，之后通過“分割轉租—提前收租—循環注資”的模式，不斷將項目轉租出去，得以迅速募集近千萬元資金用于支付承租商業中心的定金。

然而，由于在招租過程中沒有順利招到足夠的商戶，無法按時支付約定的定金和租金，劉文軍最終未能按時支付全部租金，這就導致他在此項目中違約，于是，商業中心所屬管理公司與其解除合同，劉文軍因此負債數百萬元。

不甘心的劉文軍再次行動。2022年5月，劉文軍租用了一家運營狀況良好的公司資質再次去投標，中標了杭州市富陽區某商業中心的租賃權。盡管還未與商業中心簽訂合同，但他先找到一些小店私刻了中標公司和管理公司的公章，偽造了與商業中心簽訂的租賃合同。

劉文軍還與他人合伙成立了管理公司，專門負責該商業中心的經營管理，也用該項目吸引了大量商戶“入局”——與商戶簽訂租賃合同，并將收取的大部分租金用于填補之前項目失敗造成的債務窟窿。

誰料，這次項目又出現了問題。由于該項目業主給劉文軍提供的免租期裝修中存在設計規劃的問題，劉文軍原以為后續能順利解決，沒想到還是未處理妥當，最終未能拿到相關部門的項目審批，該商業中心的租賃項目再次違約。在部分商戶的要求下，劉文軍向這些商戶退賠了租金，這次他又損失了近百萬元。

雖然劉文軍以正規的公司資質投標商鋪租賃項目，也想好好干一番事業，但由于招租經營能力、審批問題等諸多因素，造成兩次項目違約的后果，他虧完了做生意的本金還負了債。但這些情況并不為外界所知，劉文軍也得以持續營造“商鋪租賃大亨”假象，這也為劉文軍能夠持續從事商鋪租賃生意做好了鋪墊。

“多米諾骨牌”騙局終敗露

接連投資失利后，劉文軍掙的財產其實已然被掏空還負了債，他已無力經營商鋪租賃等大項目了。但他依然繼續做租賃生意，沒有正規學過經營管理的他只能換湯不換藥，依靠刻假章、偽造假合同的套路，于2023年重起爐灶，利用之前承租的富陽區商鋪的幌子為自己虛張聲勢。這次，劉文軍故技重施，通過這種造假方式不斷將項目運轉下去，套來一些租戶的租金，填補之前的債務窟窿。

打定主意后，劉文軍不僅在杭州市各種房屋租賃群、招商群大肆發布轉租的招商信息，還持續對外包裝自己實力雄厚的形象。他利用先前成立的管理公司工作人員、前妻等關聯人身份注冊了四五家空殼公司，這些公司也由劉文軍實際控制，但沒有員工也沒有開展經營活動。然而在各種公開場合，劉文軍卻大談致富經營。

在進行諸如此類的包裝后，劉文軍在杭州市西湖區、拱墅區、上城區、蕭山區等多地與七八家商業中心洽談租賃項目，編織“租賃網絡”，對外宣稱有項目承租權，再將商鋪轉租出去，吸引了大量投資者的關注。離奇的是，在此期間，無人對劉文軍的大手筆投資行為起疑心。

雖然他一直虛構自己已經取得了商鋪承租權，但其前后期的行為模式也有所不同。一開始，劉文軍僅憑與業主單位進行了前期接觸，并未簽訂正式合同，便敢謊稱取得了商鋪承租權。后來，劉文軍甚至在未實際接觸業主方的情況下，偽造他和業主單位的租賃合同，通過房屋中介直接對外招租，招攬租客。

只要能搞到錢，劉文軍可以不計后果。他以“低價租金”“長免租期”為誘餌吸引租戶，給租客的價格甚至不到與業主單位簽訂合同價格的三分之一，甚至一鋪多租、超過實際面積出租，只為了把資金鏈運轉下去。

蔡先生就是從本地的商業群看到劉文軍承租商鋪的招租信息的，還有一些租戶是從本地招商群，以及在熟人、朋友口口相傳的情況下，與劉文軍簽約了租賃合同。在簽合同前，這些租戶也并未核實過商鋪產權。

在劉文軍對外招租該項目過程中，劉文軍收取的1000多萬元租金、定金都未用于經營商鋪，而是用來償還前期項目的虧損，以及支付中介機構費用、退還部分租客租金以及個人消費揮霍，形成了“拆東補西”的騙局模式。

2023年8月一天，蔡先生偶然發現其租用的商鋪門口被貼上了“尚未出租，謹防受騙”的通知，急忙向劉文軍核實情況。劉文軍謊稱是看房人太多，為了控制房源才讓開發商貼告示的。后來，偵查機關證實，這帖子是業主單位貼的，業主單位聽到了一些流傳的說法，準備進行排查，但業主單位當時并不知道具體細節。

劉文軍的“高超演技”讓蔡先生信以為真，蔡先生又從劉文軍處承租了其他商鋪。2023年10月底，劉文軍承諾的交房日期一拖再拖，退房租金一延再延。

由于劉文軍的招商和宣傳到位，很多租客都相信劉文軍實力雄厚，他們甚至單方面聽中介介紹，就相信了中介和劉文軍。同時，也因為找一趟業主單位的管理層并不容易，租客很少去接觸商業中心的業主單位或者管理公司。直到越來越多的租客發現事有蹊蹺，便有租客向這涉及的七八家商業中心的業主單位去求證，得到的回復全都是否定的——劉文軍并未取得這些商鋪的承租權。

其實早在2023年9月27日，鄧先生就到杭州市公安局富陽區分局報了案，并出示了與劉文軍簽訂的租賃合同。經過更多初步調查，同年10月29日，公安機關以劉文軍涉嫌合同詐騙罪將其刑事拘留。

從千萬元巨債到認罪認罰

2024年5月5日，此案移送至富陽區檢察院審查起訴。劉文軍告訴辦案檢察官：“被抓進去后，反而活得輕松坦然了。”辦案檢察官調閱了劉文軍與他人的聊天記錄，發現劉文軍在欠下千萬元巨債后，壓力也很大。

劉文軍來杭州之前離異了，他來杭州不久談了女友，一開始生活上也算瀟灑隨意。但隨著找他要錢的商戶不分晝夜、四處圍堵他，他也承受不住了。

經審查案件材料，辦案檢察官發現，此案仍需補充證據，于是將案件退回公安機關，要求進行補充偵查，核實租戶提供給劉文軍的資金是商業借款還是租賃合同定金，并要求補充商鋪業主方與劉文軍的接洽證據。

2024年12月，公安機關補偵完畢后，將此案移送至富陽區檢察院。辦案檢察官在審查審計報告時，重新核實了劉文軍和被害人提供的銀行流水，對被害人給劉文軍的借款、定金和租金都進行了重新梳理。在剔除了借款、中介收款等非詐騙金額后，認定本案涉案金額為1470余萬元，共有34名商戶預付租金后無法收房經營。

面對檢察官，劉文軍一開始并未認罪，他認為自己取得了其中一些商鋪的出租權，對于自己并未取得出租權的商戶而言，自己頂多算違約了，構不成犯罪。

劉文軍是如何看待自身行為的？檢察官在對劉文軍展開數次訊問后，發現劉文軍只想弄錢，并沒有想過這種投資是否合理。劉文軍陷入了自己的邏輯怪圈中，他狡辯道：“只要能拿到資金，項目就能運轉下去，就不會失敗。”

檢察官反問他：“你覺得項目可以運轉，但招租的資金全部未投入經營，無錢經營，項目拿什么運轉？”劉文軍一時無話可說。

檢察官補充道：“只要沒有經營，不創造利潤，是不可能經營下去的。”

劉文軍終于無力狡辯，承認其確實沒有實際經營項目，更沒辦法掙來利潤還給租戶。

劉文軍從事了多樁投資，哪些是民事違約行為？哪些涉及刑事詐騙犯罪？為了將案件證據弄扎實，將證據鏈一一固定，檢察官向涉及的商業中心業主逐一取證、逐一確認。其實，在劉文軍操作前兩個項目時，他尚有實際履約行為，租金多用于支付給了物業方，違約也是因為招租、審批等客觀因素造成的。

而在經營2023年的項目時，劉文軍已經喪失大額項目經營資金，無履約能力，項目獲得的資金都用來償還了之前項目的債款，也無履約意愿。這一點，從他一鋪多租、超面積出租的行為就能看得出來。劉文軍在簽訂、履行合同中虛構了其已經取得了商鋪出租權，這些商鋪從劉文軍手中轉租以后，劉文軍就沒有順利交付商鋪，也無實際履約行為，因此應認定為騙取了被害租戶的大額資金，涉嫌合同詐騙罪。

面對證據，劉文軍最終對詐騙1470萬元的事實供認不諱。隨著案件辦理，劉文軍也認罪認罰，涉案所有空殼公司也被一并注銷。

司法重拳終結商業騙局

此案是杭州首例連環空殼公司商鋪租賃詐騙案。2024年11月21日，劉文軍涉嫌合同詐騙罪一案被富陽區檢察院依法提起公訴。在辦理此類詐騙案件時，辦案檢察官發現，很多犯罪分子陷入“把項目運轉下去”的思維怪圈，只想收攏一些錢，把眼前的問題解決，這是詐騙案件中犯罪人一種很常見的心態和套路。

“到了犯罪行為運作的后期，犯罪分子是十分瘋狂的，只要能搞到錢，任何理由和借口都是無所謂的。”檢察官說。

2025年3月28日，富陽區法院對此案進行了一審判決，認定被告人劉文軍犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑十三年九個月，并處罰金15萬元。此案屬涉眾類型詐騙，劉文軍作案周期長，涉及杭州多個城區，涉案金額大。“合同詐騙不僅侵害公民、企業的合法財產權益，更擾亂市場秩序。”辦案檢察官說。

為最大程度防控風險，檢察機關認為，應吸取此案的教訓，對中介機構加強培訓、宣講和監管。一方面，要定期開展對中介機構的集中教育，規范中介管理，明確中介的產權核實義務，明確商鋪產權、承租人是否有出租權，核實業主經營和資金情況。另一方面，要加強對中介機構的普法教育，提醒中介機構增強法律意識，及時更新、加強對員工的普法培訓，學習識別詐騙的一些基本常識。

對租戶而言，一方面要摒除“貪低價”心理，遠離“低價長租”“預付減免”等誘餌，另一方面簽合同做生意之前要多方考量，切勿輕信單方面人員的一面之詞，發現不合理之處，要多方進行核實。進行大額交易時，一定要強化合同審查與資質核驗，警惕以個人賬戶而非公司賬戶名義收錢的行為，避免在市場活動中貪小失大。

同時，檢察機關還建議主管部門，在商鋪租金管理上，建立商鋪整租行業協會與規則，設立租金預付專用賬戶，類似購房資金監管；聯合住建、司法行政部門，打擊網上私刻公章的灰黑產業，加強商業招商信息的溯源管理。

（文中涉案人員均為化名。本文有刪減，更多內容請關注《方圓》11月上期）

本文雜志原標題：《營造的“商鋪租賃大亨”形象崩塌了》

編輯丨黃莎 王麗設計丨劉巖

記者丨方菲

通訊員丨陳夢瑤 周樣金

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