上海最后的幾個睡城，現在都怎么樣了？

　　在上海近二十年快速的城市化浪潮中，誕生了很多睡城，睡城是一個獨特而又充滿現實意味的符號。

　　它們承載了無數新上海人的安居夢想，也見證了城市發展變化的此起彼伏。

　　隨著城市化進程步入下半場，人口導入放緩，上海城市發展邏輯從攤大餅轉向中心輻射和提品質。

　　那些曾經依靠單一某個概念驅動的郊區大型居住區，正面臨著前所未有的挑戰，有的成了最后一批開發的睡城。

　　本文以三個典型睡城案例，從實際生活和居住體驗側出發，剖析這些“最后的睡城”都怎么樣了？未來何去何從？

　　上海第一類睡城，是典型的規劃驅動型。依靠某條地鐵規劃，在郊區打造一片新的居住社區。

　　青浦重固是一個很好的案例，算是吃上海地鐵紅利末班車、新開發的“睡城”。

　　依托上海示范區線，重固開發了大量新房，重固市場的存在就是因為一條地鐵的規劃。

　　在過去上海人口高速增長的黃金年代，郊區地鐵盤吸引力很大，性價比高、出行方便，滿足了剛需訴求。

　　但現在隨著人口導入和城市化的放緩，在郊區還復制這樣的模式，是否依然還能喚起市場的熱情呢？

　　從2022年重固新鎮首個商品房大名城映辰入市到現在，3年過去規劃落地得怎么樣了？

　　生活在這里的居民感覺怎么樣呢？

　　作為新開發的睡城，重固過度依賴遠期規劃，當前的配套極度不完善，新鎮區域配套幾乎是0。

　　首先我來到了示范區線重固站點的施工現場，在趙重公路和北青公路交叉口。

　　這個重固未來的交通樞紐，目前仍是一片繁忙的工地，路口大車較多，塵土飛揚：

　　規劃明確，示范區線預計2028年竣工通車，這意味著重固居民還要再等3年。

　　重固站規劃的有TOD商業，現場看到還在平整土地，未來距離商業建成、招商開業還要很長時間：

　　順著北青公路往東走，看到的建成的商品房是保利虹橋和頌，這是距離重固站點最近的新盤。

　　在配套缺失、規劃兌現緩慢的背景下，還賣3.8萬元/m2的價格，去化自然不是理想。

　　2023年開盤的新長寧·水韻名邸現在已住人，依舊有少量新房在售，未能清盤。

　　大名城映辰一期已售罄，但二期也是陷入了去化困難。

　　重固新鎮規劃了12個住宅地塊，目前只開發了不到一半。除了建幾個小區外，附帶的學校、商場等配套一個都沒落地。

　　也就只有等到小區建得差不多、地鐵開通、導入一定人口后，相關的配套才會慢慢起來。

　　像重固這樣的郊區小鎮，打著地鐵和大虹橋概念，新鎮區域從0開始開發，到發展成熟想必要有一個很長的周期。

　　地鐵要等，商業要等，人氣要等，成熟更要等。這種“工地生活”狀態，要持續好幾年。

　　現在地鐵沒通，從重固前往大虹橋和市區要依賴自駕或公交接駁，要么到趙巷坐17號線，是無奈之選。

　　北青公路是主干道，但高峰期非常擁堵，要么繞道走崧澤高架，通勤體驗談不上便捷，只有等示范區線通車后交通才會改善。

　　郊區睡城產業往往需要依靠上游，本身配套、環境不完善，想保值很難，新房買過來就破發是普遍現象。

　　重固的上游是虹橋前灣規劃功能區，產業落地和對重固的帶動沒有那么快。

　　購買重固新房的多以地緣客群和周邊工廠的產業工人為主，產生的購買力不強。

　　重固新房價格提前透支了未來數年的利好，跟二手房差價大，買過來的虧錢效應明顯。

　　以保利新盤為例，參照次新房中建錦繡溪庭、佳兆業君匯上品不到3萬元/m2的成交價，買過來就虧8k。

　　重固板塊最大的問題就是規劃太晚了，錯過了所有的城市紅利，非常依賴遠期規劃，當下的居住短板有很多要彌補的。

　　回首青浦的操盤邏輯，就是換了個地方“割韭菜”而已。

　　青浦以前在17號線沿線賣地，現在換到了示范區線沿線，借助大虹橋東風新規劃了重固新鎮這個睡城。

　　那些沖著“虹橋輻射”概念入手重固的，肯定要忍受長達數年的“工地生活”了，同時還得承受資產貶值的心理壓力。

　　上海第二類睡城是早期的工業衛星城隨著產業的轉型和城市發展重心的轉移，漸漸地開始淪為睡城了。

　　典型的代表是安亭11號線昌吉東路社區。

　　11號線昌吉東路地鐵站

　　有人說，安亭不是有名的汽車城么？怎么可能是睡城？

　　實際上，在安亭購房的人群已經高度分化了。

　　除了本地汽車產業從業人員外，更大的比例是依賴地鐵通勤的市區外溢剛需客群。

　　與安亭新鎮、安亭瑞仕錦庭、萬科西郊都會社區不同的是，昌吉東路社區（上海派周邊）正是為后者量身打造的“地鐵睡城”。

　　昌吉東路就是一個地鐵房概念，3萬多的新房價格+地鐵1小時進市區給很多剛需提供了一個落腳的機會。

　　從昌吉東路出發，到江蘇路、徐家匯純地鐵時間分別只要48分鐘、52分鐘。

　　算上兩端接駁單程基本上可以控制在1小時左右，這個通勤在上海雖不算輕松，但屬普遍可接受的范圍：

　　11號線是上海的交通主動脈之一，早晚高峰非常擁擠，給安亭帶來了方便的同時，長期這樣往返對身心也是一個很大的消耗。

　　圍繞11號線昌吉東路站，周邊先后開發了好幾個商品房。

　　從路勁上海派開始，到嘉寶新力夢之晴華庭、融僑星譽、正榮悅瓏府、深安上居等。

　　新房越開越多，但昌吉東路的配套卻沒怎么變。

　　從昌吉東路地鐵站出來，迎面而來的還是早期綠地昌吉名邸開發的那些店鋪式商業，門店雖然換了一批，但形式不變：

　　正榮悅瓏府交付入住已久，但底商并沒開起來，沒有給片區的商業帶來改善：

　　這么多年過去，昌吉東路社區變化最大的就是多了一個學校。

　　為滿足日益增多的居住人口和就學需求，新建了一所安亭初級中學，今年9月啟用首次招生：

　　安亭后面開發的小區都有一定瑕疵，對實際居住體驗和二手房成交價都有一定影響，新房也不好賣。

　　比如上海派最后一期嘉悅瀾庭、正榮悅瓏府北部200多米就是鐵道，噪聲可以聽得見：

　　好在這些小區在行情大好的時期都把新房賣完了，而后面開發的深安上居就沒有這么幸運了。

　　其價格上漲到了3.8萬元/m2，性價比消失，且東部有高壓線、南部直面昌吉東路高架橋：

　　深安上居已經是準現房，掛出了大大的標語“實景準現房，今年買今年住”，也側面反映去化不好：

　　雖然安亭的新房價格逐步在上漲，從當初的3.5萬漲到了現在的3.8萬，嘉芯匯更是賣到了3.95萬；而二手房在前幾年也一度飆升到4萬+元/m2。

　　但是現在二手房回調得比較大，以上海派花香瀾庭、君悅華庭為例只有2萬元/m2，腰斬了：

　　前期3.5-3.75萬元/m2買入嘉寶新力夢之晴華庭、融僑星譽、正榮悅瓏府的也都破發到了2.6萬元/m2。

　　這也意味著買了深安上居的新房就會虧1.2萬元/m2。

　　安亭的房子不保值，一面是本身傳統汽車產業轉型下購買力在從內部減弱，整體市場受到了影響。

　　一面是當初的衛星城模式不再符合上海當下往主城方向發展的主流趨勢。

　　安亭、吳淞、金山石化、老閔行等衛星城轉型普遍遇到了困境，發展模式基本被五大新城取代了。

　　同時五大新城又受到了城市副中心的壓制，一切資源都在向主城和市區回流，不再無限攤大餅。

　　這樣一層層壓制下來，衛星城處在了上海城市發展鏈條的最末端，漸漸地有淪為睡城的趨勢。

　　相對嘉定新城來說，安亭永遠處在上海城市化的最后一環。

　　當上游的板塊都便宜后，市區外溢的購買力就不想跑那么遠了，在前面就被截流了。

　　安亭現在3.8萬元/m2的新房價格已經可以在嘉定新城隨便挑選二手次新房了。

　　比如馬陸地鐵站旁的好世皇馬苑、安高東方御府、恒大御景灣等成交價僅3.5萬元/m2左右。

　　新城的配套和居住環境更好，到市區通勤也更近。從馬陸到市區比安亭每天來回可節省半小時。

　　昌吉東路社區就像一個時代的縮影，曾經憑借產業和地鐵的光環成為剛需的樂園。

　　但現在在產業轉型和城市發展重心轉移的浪潮中逐漸褪色，暴露出作為睡城在配套、保值和長期發展動能上的短板。

　　上海第三類睡城是依靠郊區某個產業園規劃，產城融合驅動土地價值，帶動一片商品房社區的開發。典型代表的是寶山北郊未來產業園。

　　寶山北郊未來產業園在羅涇和羅店交界處。

　　在以前這里都是工廠和農田，只在2015-2017年建了三個動遷小區：羅寧雅苑、璟儲佳苑、璟儲新河灣。

　　后來隨著北郊未來產業園的產城融合規劃，提高了這里的土地價值，然后開始賣地。

　　2016-2022年先后開發了萬科啟宸、招商主城、中建閱瀾山、紅星鉑雅名都4個商品房小區：

　　很明顯，這里的社區開發不連片，跟南部美蘭湖有很大的斷裂帶，孤島效應明顯。

　　住在這里，真實的感覺如何呢？

　　筆者先到產業園看了看，映入眼簾的是高大上的CBD，頓時感慨寶山難得有這么好的城市界面：

　　北郊未來產業園承載了寶山產城融合的夢想，定位在寶山非常高，官方正式場合報道每年都要吹好幾次。

　　從北郊未來產業園、南大智慧城、大吳淞等多個轉型動作來看，寶山在北轉型上確實發力很大。

　　但是就目前而言，北郊未來產業園入住的企業和提供的就業機會有待加強，急需擺脫郊區睡城標簽。

　　這里能顯現出煙火氣息的就是蕭云路上的幾家商業設施，整個產業園很少有人出入：

　　買在這的居民就是圖一個房價便宜，除了部分在周邊上班外，很多還是要前往市區通勤。

　　這里少了地鐵，生活配套也較少，冷冷清清的。

　　除了產業園幾家門店外，小區周邊設置的門店要么沒開業，要么數量少，社區感不強。

　　紅星鉑雅名都北部的街區商業還沒開業，正在招商中：

　　現在能就近提供便利店和買菜服務的就是招商主城小區的兩三家社區小超市：

　　到了晚上，路上黑黑的，一股郊野氛圍撲面而來：

　　北郊未來產業園離上海市區確實“北郊”，配套也彰顯“未來”色彩。

　　連共享單車都不在運營范圍內，來到這感覺時光都變慢了：

　　從這里自駕到人廣道路并不順暢，經滬崇高速轉外環再轉到南北高架要1個小時多，高峰期耗時更久：

　　直線進城的滬太路一直沒有快速化改造，使得北郊進市區要繞很多彎路。

　　這幾個小區周邊廠子多、大車經常出沒，西部的滬太路、北部的金石路、南部的羅北路都造成了割裂。

　　其中羅北路還有高壓線走廊，車流非?？欤?/p>

　　從房價的性價比和居住配套與環境對比來看，北郊未來產業園社區大不如美蘭湖和顧村。

　　這些次新房成交價在2.7萬元/m2左右，而美蘭湖的動遷房僅2萬元/m2，顧村3萬元/m2。

　　美蘭湖社區環境非常好，高度宜居，美蘭城商業開業、美蘭西湖公園建好后配套變得更好了。

　　顧村有齊全的商業綜合體龍湖天街、三甲醫院華山北院，還有大公園，更宜居。

　　綜合來看，重固、昌吉東路、北郊未來產業園分別代表了規劃透支兌現慢、產業褪色和產城失衡三種睡城困境。

　　在上海城市發展進入精細化、集約化新階段的今天，單純依靠一條地鐵、一個產業概念或一張美好藍圖畫卷就能創造好一個強大睡城的時代，已經一去不復返了。

　　居住在這些“最后的睡城”里，現實的生活體驗有很多矛盾點，既想有一個家，又不得不忍受配套的缺失或環境的不宜居，到市區通勤也消耗精力，同時資產價值也難以保值。

　　對于一個城市發展來說，要反思如何實現真正的職住平衡和產城融合，以后避免制造新的、功能單一的睡城。

　　而對于我們普通購房者來說，上海的城市發展邏輯變了，市場變了，置業邏輯也變了。