老舊小區，真的要迎來“房屋體檢”時代了！

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楔子

這兩天我刷到了一則新聞，說的是：鄭州將對房齡30年以上的老舊住宅進行“體檢”，“體檢費用”不用居民出。

雖然前段時間關于“房屋體檢”的新聞傳過一陣，但感覺都沒有落到實際操作層面，而這次鄭州市感覺是“動真格”了，雖然只是試點。

作為一個建筑師，又常年和老舊小區更新“打交道”，所以我對于這個新聞比較有感觸。

今天這篇文章，我就想聊聊這個話題，也許老舊小區真的將迎來“房屋體檢”時代了！

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鄭州“模式”

據報道，鄭州、長沙、南通、沈陽等多地都出臺了“房屋體檢”的相關政策，那我就拿鄭州的相關通知來舉個例。

在《關于印發鄭州市城鎮房屋安全管理“三項制度”試點實施方案及工作細則的通知（征求意見稿）》中，我們可以了解到以下一些信息：

一、體檢誰來組織？

市住房保障局完善城鎮房屋體檢政策、加強技術指導，組織建立房屋體檢指標體系，并制定房屋體檢機構的管理辦法，建立體檢機構的信用評價體系。

通過政府采購分類、分批次確定具備相應專業技術人員、檢測方法及設備，并有條件和能力開展房屋體檢的體檢機構。

二、體檢的對象是誰？

房齡30年及以上的城鎮住宅房屋實施首次體檢，并采取以獎代補方式；支持房齡30年及以上的城鎮非住宅房屋實施首次體檢。

三、體檢的時序怎么安排？

2026年組織實施1985年（含）以前建成房屋的首次體檢；2027年組織實施1986-1990 年建成房屋的首次體檢；2028年組織實施1991-1995年建成房屋的首次體檢。

四、體檢的費用誰來承擔？

城鎮住宅房屋體檢費從市級公共賬戶列支。城鎮非住宅房屋體檢費由房屋使用安全責任人承擔，市級公共賬戶按照50%的比例，實施以獎代補。

五、體檢發現問題后該怎么治理？

城鎮房屋首次體檢后，各區縣（市）人民政府組織相關部門， 將房屋體檢中發現的安全隱患，反饋房屋使用安全責任人，分領域分行業督促房屋使用安全責任人治理安全隱患并承擔治理費。

其中，城鎮住宅房屋專有部分的安全隱患，由房屋使用安全責任人負責治理并承擔治理費；

住宅房屋共用部位、共用設施設備安全隱患，由分攤范圍內的業主按照“一事一議”方式籌集資金實施隱患治理。

隱患房屋符合各類城鎮房屋更新改造條件的，納入相應更新改造范圍一并實施治理。

六、具體體檢哪些內容和指標？

按照國家和地方政府相關標準和導則，體檢內容為 城鎮房屋的地基基礎、主體結構、圍護系統、設備設施及管線等重要部件，以及相互之間的構造連接情況等 ；

體檢指標應包含安全性、耐久性和適用性內容，分為必檢項和可選項，必檢項應涵蓋安全性指標，可選項可根據房屋特點和工作需求進行選擇。

七、多久體檢一次？

（一）城鎮住宅房屋

使用年限未達到30年的免檢；30年及以上但未達到設計使用年限的，應當每10年進行一次體檢；達到設計使用年限需要繼續使用的，應當每5年進行一次體檢。

（二）城鎮非住宅房屋

使用年限未達到30年的免檢；30年及以上但未達到設計使用年限的，應當每5年進行一次體檢；達到設計使用年限需要繼續使用的，應當每2年進行一次體檢。

鄭州是如上這樣的舉措，我想其他地區可能也差不多吧。要了解不同城市具體情況的朋友，可以去當地的相關網站查詢，我這里就不一一贅述了。

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操作層面

從鄭州的“房屋體檢”通知來看，我覺得：出發點非常好，再加上政府出了體檢費，所以具備一定的操作性。

但在實施的過程中，我個人覺得還應該從以下幾個方面抓落實。

一、體檢機構的甄選問題

普通人健康體檢的目的：是為了發現問題，提早干預，不要讓小病變成大病。但是前段時間爆出的體檢機構根本檢不出毛病，還說幾百塊的體檢費本來就檢不出大病的新聞，讓大家對體檢產生了質疑。

人體是這樣，那么房屋會不會也是這樣呢？

雖然體檢費是政府出的，但房屋如果真的有問題，而房屋體檢的機構卻發現不了問題，這該怎么辦？

又或者是房屋沒什么大問題，但檢測機構夸大其詞，讓老百姓擔驚受怕，又該怎么辦？

所以，怎么讓老百姓相信：政府采購的房屋檢測機構是權威的，有公信力的，這是房屋體檢這項措施，能否順利推進的第一步。

二、入戶檢測怎么實現？

在鄭州的模式中，我看到了”專有部分的安全隱患該怎么處理“的提法。住宅的專有部分說的就是居民的家里，這是一個私宅的概念，檢測機構又是如何能夠進入的呢？

如果居民不配合，這項檢測該怎么做？就一直作為可選項嗎？

如果入室檢測了，卻發現居民裝修引起的各種安全問題了，又該如何處理呢？是讓城管上門呢，還是讓居民恢復原狀呢？

現在很多違章搭建的別墅區，城管的執法就非常“吃力”，更何況這么大量的老舊小區了。

三、體檢后的治理，費用從哪里來？

從鄭州的文件中，我們可以看到：發現老房子有問題之后，治理的費用需要居民自己掏，除非是納入了城市更新政府補貼的范疇。

但體檢出問題的房屋，往往維修費用都不是一個小數目。我在前段時間的一篇文章中就提到過上海嘉定一個小區，整個小區的外立面如果翻新，就要幾千萬。結果業委會也是一籌莫展，所以才來和我咨詢。

但如果沒錢維修，那體檢做不做又有什么分別呢？房屋體檢的意義又何在呢？

所以我認為：只有解決了房屋維修資金的來源問題，房屋體檢才有意義。

如果一味要求居民自己出資，那居民是沒有什么動力的，房屋體檢這項工作的推進，也會遇到很多困難的。

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急難愁盼

住房和城鄉建設部在調研中發現：“隔音、串味、滲漏”成為困擾人民群眾住房問題的前三名。

而對于老舊小區來說，即使發現了這些問題，也很難徹底根治。

比如說隔音問題，不僅需要在建設的時候就對樓板進行加厚，還要在裝修的時候，采用浮筑地面的做法。而在老百姓住了30年之后，才對老房子進行治理，這收效必然甚微。

再比如外墻保溫問題，往往是漏水問題的代名詞。但是外保溫是一個體系，并不是“哪家漏水、修哪家”就能解決問題的。

要想徹底根治，只能整棟樓全部鏟除，重新做外墻維修。但是這樣的治理太“費錢”了，老百姓自己根本修不起。即使知道是什么問題，也只好維持現狀，干著急。

就像我前段時間寫過的上海陽光美林苑，就是這么個情況。外立面都快成“戰損風”了，可居民還是無能為力。

感興趣的朋友，可擴展閱讀：《》

老房子的“小毛小病”，居民其實自己就心里有數。如果花小錢就能解決，自己早就解決了。而對于房子的重大安全隱患，即使房屋體檢了，也沒錢治理。面對這種情況，這體檢的錢不就“白花”了嗎？

根據《中國人口普查年鑒2020》的統計，

早在5年前，我國20年以上樓齡的老舊房屋占比已達35%，30年以上樓齡的房屋占比為20.6%。特別是在重點20個城市中，老舊小區的數量占比接近40%，其中上海、成都、北京的老舊小區數量位居前列。

如果這么多的老房子都要體檢，這可是多大一筆體檢費用啊！

那房屋體檢之后，治理費用從哪里來呢？

不少業內人士呼吁，要盡快建立完善的房屋“養老保險”制度。

在此次鄭州發布《鄭州市城鎮房屋質量安全保險制度試點工作細則》中，就提到：引入“保險+服務”的市場機制，對城鎮國有土地上房屋因損毀、損傷導致的損失，提供風險保障，并實施房屋安全風險預防服務。（如下圖）

但是鼓勵房齡30年以上的、鑒定為C、D級危房的老房子購買安全保險，這就有點讓人費解了。

如果居民有錢買保險，那為什么不置換一個不是危房的房子呢？

如果居民沒錢換房，只能住在危房里，那買不買保險，生命安全又有什么分別呢？

而深圳羅湖區東湖、黃貝兩街道的房屋“養老保險”，也許才是受老百姓歡迎的做法。

從2025年6月下旬開始，羅湖區為轄區內990余棟老房子統一投了“養老保險”。保險所需要的費用，來自羅湖區下撥給街道辦的房屋安全專項經費，由街道辦作為投保人繳納。

作為承保方的保險公司將承擔三項核心職能：

一是組建專業巡查隊伍，引入房屋安全隱患智能監測工具，定期對被保險房屋開展全覆蓋安全檢查；

二是建立專項保險資金池，對房屋結構性損毀、第三方財產損失及人身傷亡提供一定程度的保障；

三是搭建信息化管理平臺——房屋管家，對房屋實施線上化分級分類管理，定期出具風險評估報告，為政府決策提供數據支撐。

但是像深圳這樣的“兜底”模式，可能也就深圳這樣經濟發達的城市才承擔得起！而對于大多數城市來說，治理的資金來源，可能還得是多渠道籌措才行！

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結束語

“房屋體檢”制度的出臺，目的就是應對房屋“老化”、保障居民生命財產安全。雖然只是在試點階段，卻是一種有意義的嘗試。

以往，我們對于房屋都是“重建設、輕維護”。而隨著城市化率的不斷提高，建筑“全生命周期管理”的理念將深入人心。

未來，隨著試點城市的經驗積累，“房屋體檢”有望在全國更多城市鋪開，成為老舊小區“安全宜居”的一種保障。