【首發(fā)】誰(shuí)能真正擁有中國(guó)第一CBD的主場(chǎng)之巔

壹

盡管早已貴為“中國(guó)第一CBD”，但北京中央商務(wù)區(qū)的前進(jìn)步伐卻從未停止。

2025年11月，《2025全球中央商務(wù)區(qū)吸引力報(bào)告》（下稱(chēng)《報(bào)告》）發(fā)布。在這個(gè)由安永和城市土地協(xié)會(huì)共同發(fā)布的報(bào)告中，北京中央商務(wù)區(qū)的吸引力排名再度“向前一位”，從去年的全球第七升至全球第六。同時(shí)，北京CBD還穩(wěn)坐亞洲第二、中國(guó)第一。

在這份榜單之上，北京中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)將新加坡的市中心、倫敦的金絲雀碼頭等一眾發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的CBD甩在身后。在這種競(jìng)爭(zhēng)力的層面上，北京中央商務(wù)區(qū)已然是中國(guó)唯一、亞洲唯二，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的在全球面前的“主場(chǎng)”所在。

這還不是全部。北京CBD正在悄然趕超排名前五的中央商務(wù)區(qū)。紐約的中城是曼哈頓的一部分，金融區(qū)則在曼哈頓的下城。2024年，曼哈頓每平方公里創(chuàng)造稅收收入折合人民幣127.2億元，而北京CBD的這一指標(biāo)達(dá)到了177.8億元，已經(jīng)不折不扣地超過(guò)了曼哈頓。

這個(gè)誕生于2000年之后的中央商務(wù)區(qū)，用只占北京0.55%的土地面積，貢獻(xiàn)了北京約22%的稅收收入。在這里，年貢獻(xiàn)稅收過(guò)億的樓宇多達(dá)145座，125家跨國(guó)公司的地區(qū)總部擇址于此，其中84家為世界500強(qiáng)。這里還承載著日均700萬(wàn)人的就業(yè)，貢獻(xiàn)著年均超過(guò)4.5萬(wàn)億美元的經(jīng)濟(jì)總量。

這一切，都是北京中央商務(wù)區(qū)的近乎獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值所在。它就像高速發(fā)展的中國(guó)的縮影，用不到30年的時(shí)間，走完了他人要走百年的路。也正是如此的發(fā)展速度與經(jīng)濟(jì)密度，將北京CBD的稀缺價(jià)值展現(xiàn)得淋漓盡致，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“主場(chǎng)”名副其實(shí)。

經(jīng)濟(jì)增速吸引目光，經(jīng)濟(jì)密度“做實(shí)”價(jià)值，資產(chǎn)繼而兼得兩種紅利。北京CBD核心區(qū)內(nèi)的資產(chǎn)，已經(jīng)成為這種復(fù)合紅利的最大受益者。發(fā)展成就了北京CBD的核心價(jià)值，也錨定了區(qū)內(nèi)核心資產(chǎn)的稀缺價(jià)值。

當(dāng)國(guó)貿(mào)與中國(guó)尊之間的寸土寸金將一座座商業(yè)樓宇的評(píng)估值送上百億，甚至奔向500億時(shí)，進(jìn)入這個(gè)中國(guó)主場(chǎng)的門(mén)檻也便高企而稀缺，誰(shuí)能北京CBD擁有一席之地，誰(shuí)就具備了分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)主場(chǎng)紅利的資格，這是一個(gè)“關(guān)于誰(shuí)主CBD”的宏大命題。

在2025年末，一個(gè)機(jī)會(huì)窗口短暫打開(kāi)。多年之后，北京CBD核心區(qū)終于有帶有居住功能的新增供應(yīng)入市。在東三環(huán)沿線(xiàn)，央視大樓北側(cè)，天禧5號(hào)正靜待入市。誰(shuí)主CBD未來(lái)，誰(shuí)參與中國(guó)經(jīng)濟(jì)主場(chǎng)紅利分配，這些問(wèn)題的答案，都在天禧5號(hào)。

能得到這個(gè)答案的，不超過(guò)39個(gè)。

貳

回看那些北京CBD的昔日榜樣，紐約也好，巴黎也罷，在這些世界級(jí)都會(huì)的核心區(qū)，總有一個(gè)不同尋常所在。紐約的施坦威大廈、巴黎的康朋街31號(hào)。前者的基座，是享有盛譽(yù)的施坦威音樂(lè)廳，后者曾經(jīng)的主人是嘉柏麗爾香奈兒。在世界級(jí)都市的最核心，它們不僅滿(mǎn)足著居住，更成為藝術(shù)、傳承、交往的中心所在。施坦威大廈、康朋街31號(hào)也有了一個(gè)獨(dú)特的身份——公館。

當(dāng)北京CBD在地位、體量與發(fā)展速度上已經(jīng)與他們等量齊觀(guān)時(shí)，北京的中央商務(wù)區(qū)也一樣需要一座與之比肩的公館。它要實(shí)現(xiàn)高水準(zhǔn)的居住，但只有此還不夠。它還需要有足夠的空間、條件、服務(wù)，支撐藝術(shù)的連接，精英的交往，甚至家族的傳承。能夠達(dá)成如此條件的“真正公館”，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間中，在北京乃至中國(guó)都是空白。

天禧5號(hào)就是這樣一座公館。它服務(wù)的對(duì)象，絕非是財(cái)富人群那么簡(jiǎn)單。在中國(guó)，所謂的精英，無(wú)非四種身份，企業(yè)家、藝術(shù)家、生活家，再加上收藏家。他們分別是在經(jīng)濟(jì)、藝術(shù)、審美、生活領(lǐng)域的翹楚，也是中國(guó)精英的主要維度所在。

公館的職能，從外在而言，便是要在其間建立連接，承載交往，促動(dòng)融合。從內(nèi)在而言，則讓精英的個(gè)體“豐富化”。

一個(gè)更為完美的企業(yè)家，所追求不應(yīng)也不會(huì)只有財(cái)富，而會(huì)形成自己獨(dú)特的藝術(shù)品味，生活品味，并將其傳承下去。一個(gè)更為完美的藝術(shù)家，也絕非只有孤傲的孤芳自賞，而會(huì)追求傳達(dá)藝術(shù)的價(jià)值。一個(gè)更完美的生活家，更會(huì)追求將藝術(shù)、秩序、溶于生活之中。一個(gè)更完美的收藏家，更不僅傾注于追求藏品，而是胸中一樣懷有兼濟(jì)天下。

一位大型互聯(lián)網(wǎng)公司的元老，早年追隨初代創(chuàng)始人創(chuàng)業(yè)，是最初的“十位核心”之一。后來(lái)他的身價(jià)早已超過(guò)數(shù)百億，基本可以等同于若干CBD核心區(qū)寫(xiě)字樓的評(píng)估值總和。這樣一位財(cái)富精英，并未將自己的人生停止于財(cái)富的追求，而是開(kāi)始從賞畫(huà)，到畫(huà)畫(huà)，再到收藏畫(huà)作，他的“努力收藏”，直接“帶火”了一位中國(guó)的青年畫(huà)家，這位畫(huà)家的作品，已然成為當(dāng)前收藏市場(chǎng)上的金貴之物，而這位互聯(lián)網(wǎng)公司的創(chuàng)業(yè)元老，自建畫(huà)廊，私人展館，存放、展陳自己收藏的畫(huà)作、藝術(shù)品。

他現(xiàn)在生活的最大樂(lè)趣，就是邀請(qǐng)各界社會(huì)賢達(dá)，鑒賞他的收藏。我們也曾不止一次來(lái)到他的私人展覽館，他時(shí)而也會(huì)抱怨一下，他對(duì)展陳空間有更多的想法，但是沒(méi)有匹配的物理空間來(lái)實(shí)現(xiàn)他的想法，他對(duì)此頗有苦惱。

他的故事，并不是孤例，在中國(guó)的財(cái)富群體中，從財(cái)富到藝術(shù)，從藝術(shù)到收藏，形成一種不斷向精神世界追求的生活方式者不在少數(shù)。一個(gè)成熟社會(huì)中的真正精英階層，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)是單面的。他們既是財(cái)富的傳承者，又是藝術(shù)的追求者，也是生活的塑造者，還是時(shí)代的收藏者。這種變化與成長(zhǎng)，發(fā)軔于內(nèi)心，真正的承載，便是北京中央商務(wù)區(qū)這樣的CBD，以及天禧5號(hào)這樣的公館。

約翰保爾森之于施坦威中心，嘉柏麗爾香奈兒之于康朋街31號(hào)都是如此，天禧5號(hào)，也不會(huì)例外。一座都匯之城的潮流，皆在公館之中。

叁

天禧5號(hào)要作為如此一切的載體，必有其不凡之處。其中最重要的，首先就是構(gòu)建空間之間聯(lián)系與區(qū)隔。

在中國(guó)，不少身居財(cái)富高位的“老板”過(guò)著這樣的生活：在自己公司的寫(xiě)字樓的頂層，隔離出一整層或是很大的空間。白天在樓下的寫(xiě)字樓辦公，下班后回到頂層居住生活。他們也在這里接待自己好友，拓展自己的社交。工作、社交、生活功能混于一處。

他們不是不知道這樣可能帶來(lái)的不便。當(dāng)自己運(yùn)動(dòng)鍛煉結(jié)束，大汗淋漓的返回時(shí)，他可能偶遇自己的員工，他們要在保持權(quán)威和平易近人之間躊躇平衡。他們不輕易帶客人回到自己的私屬空間，但又要在必要的時(shí)候，用“家宴”體現(xiàn)自己的重視和誠(chéng)意。但他們又要在意這樣重要的客人所在意的，他們?cè)覆辉敢鈷侇^露面，會(huì)不會(huì)在純粹的私人聚會(huì)前后，有不便、不愿、不應(yīng)甚至不能相互見(jiàn)面的要客。他們還要考慮那些他們希望交往、值得交往的朋友的個(gè)人喜好，如何在商務(wù)合作的內(nèi)容以外，找到生活之中投緣的共同話(huà)題。能夠達(dá)到這樣財(cái)富量級(jí)的人，對(duì)任何方面的追求往往是極致的，而各方面的極致需求都堆積在一起時(shí)，往往沒(méi)有能夠滿(mǎn)足如此需求的供給存在。

在中國(guó)，“老板”看上去似乎是一種高大上的存在，但如果你有機(jī)會(huì)真正接近，甚至走進(jìn)他們的生活，或許就能發(fā)現(xiàn)，被財(cái)富或者“成功”外殼包裹之下的“老板”的生活，其實(shí)并沒(méi)有得到外界想象中的“呵護(hù)”。因?yàn)椋?strong>真正理解他們生活方式痛點(diǎn)的人不多，真正能夠滿(mǎn)足他們對(duì)生活方式需要的供給，一直匱乏，而天禧5號(hào)要提供的，恰恰就是這樣的空間與功能。這正是這個(gè)位居北京CBD核心區(qū)的公館另一重根本價(jià)值。

天禧5號(hào)會(huì)建立這樣一種聯(lián)系：絕大部分業(yè)主在擁有舒適居住空間的同時(shí)，還會(huì)擁有私屬社交空間。這種產(chǎn)品形態(tài)和結(jié)構(gòu)，在北京市場(chǎng)上還尚屬首例。

這個(gè)私屬空間的尺度、結(jié)構(gòu)能夠滿(mǎn)足不同的需求。它可以是藝術(shù)品、收藏品的私人展陳場(chǎng)所，可以邀三五同道好友共同鑒賞。它也可以是從事藝術(shù)創(chuàng)作的空間，還可以是社會(huì)交往的獨(dú)立單元。

在這個(gè)空間里，可以有屬于自己的私人展覽，可以有光影流連的酒會(huì)，也可以有或放空頭腦，或激發(fā)靈感的靜謐。所有這一切，最重要的是，它屬于自己。

對(duì)于公館而言，這和居住本身一樣是同等重要的功能。因?yàn)楣^就是要構(gòu)建一種最合理的生活秩序，在居住、愛(ài)好、社交、傳承不同的場(chǎng)景中，實(shí)現(xiàn)最為平衡的尺度。天禧5號(hào)用這樣的配置實(shí)現(xiàn)了這種尺度的平衡。既不混同，又不遙遠(yuǎn)，既不“公示”，又不封閉。

可以說(shuō)，天禧5號(hào)很懂財(cái)富階層進(jìn)階過(guò)程中關(guān)于生活方式的“痛點(diǎn)”，“了解”才能滿(mǎn)足，“了解”才能服務(wù)。

這樣的做法，確實(shí)理解到了“公館”的本質(zhì)，公館從來(lái)不是普通的居所，也同樣從來(lái)不是通常的宴會(huì)廳、歡聚場(chǎng)。

它的價(jià)值，不僅在于四壁之間，而在于它所連接的整個(gè)世界。

肆

這樣獨(dú)特而不可復(fù)制的“地位”，需要高水準(zhǔn)的硬件設(shè)施、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和軟性服務(wù)體系作為支撐。

放眼倫敦、巴黎、紐約，足以傳世公館，都有著自身獨(dú)特的藝術(shù)調(diào)性和傳承秩序。這并非簡(jiǎn)單地堆砌奢華元素，而是在建筑、空間設(shè)計(jì)、系統(tǒng)配置及運(yùn)營(yíng)管理上，形成一個(gè)穩(wěn)定、克制、且高度定制化的生活環(huán)境。

審美，是公館最重要的要素之一。天禧5號(hào)的建筑立面的主基調(diào)是紅色，這種紅色可溯源至紫禁城。這種手法既實(shí)現(xiàn)了與周邊項(xiàng)目色調(diào)的協(xié)調(diào)，又通過(guò)陶板與鋁板材質(zhì)的統(tǒng)一運(yùn)用，形成了區(qū)別于一般建筑的高級(jí)感，同時(shí)又不失內(nèi)斂，避免張揚(yáng)，從而形成了與公館文化匹配的“高級(jí)、內(nèi)斂、克制”的氣質(zhì)，還有效地實(shí)現(xiàn)了“一抹瑰麗的中國(guó)紅”這種獨(dú)特的“中國(guó)立面”的文化傳承，又不失時(shí)代的現(xiàn)代感。這個(gè)恰到好處的立面，構(gòu)成了天禧5號(hào)基本的審美輪廓。

從公館的文化特性和使用功能出發(fā)，天禧5號(hào)做了很多匹配性的設(shè)計(jì)。例如，采用了四玻兩腔的玻璃幕墻，形成全景落地窗。不僅形成了立面簡(jiǎn)潔高級(jí)的審美感，也實(shí)現(xiàn)了室內(nèi)望向室外的“無(wú)邊界景觀(guān)框”。形成絕佳的景觀(guān)視野，縱覽整個(gè)CBD的繁華與中國(guó)發(fā)展的時(shí)代脈動(dòng)，凸顯了天禧五號(hào)自身獨(dú)特、不可復(fù)制的地位與價(jià)值。

這些室內(nèi)設(shè)計(jì)，邀請(qǐng)了程紹正韜、邱德光等大師執(zhí)筆。追求“只定制不復(fù)制”的空間靈魂這種定制化的設(shè)計(jì)旨在確保空間比例、材質(zhì)和光影形成統(tǒng)一的藝術(shù)調(diào)性，避免了浮夸和炫技，與國(guó)際上城市核心區(qū)公館的穩(wěn)定審美相一致。

軟性服務(wù)體系，更是關(guān)鍵，公館的傳承，更有賴(lài)于這種服務(wù)系統(tǒng)的穩(wěn)定與延續(xù)。

天禧5號(hào)提供 “大管家定制服務(wù)” ，由專(zhuān)業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)提供 24 小時(shí)私屬服務(wù) ，涵蓋“入戶(hù)禮賓接待、私人出行規(guī)劃安排”等。同時(shí)還提供一系列“公館增值服務(wù)”，包括“高定禮服保養(yǎng)存儲(chǔ)、定制藝術(shù)展陳”等，此外 “會(huì)所專(zhuān)享服務(wù)”，如“商務(wù)會(huì)議服務(wù)”和“高級(jí)康體管家”等。

天禧5號(hào)試圖在CBD高度流動(dòng)的環(huán)境中，形成一個(gè)高度可控、低干擾的居住單元。管理體系與居住人群高度匹配，確保社區(qū)運(yùn)行的穩(wěn)定性與純粹性，體現(xiàn)了其“尊重、隱私、高效、健康、個(gè)性” 的核心理念。這種服務(wù)邏輯，使得公館成為一個(gè)能讓居者專(zhuān)注于自身事業(yè)和生活的穩(wěn)固后盾。

天禧5號(hào)的實(shí)踐，清晰地詮釋了這樣一個(gè)規(guī)律：頂級(jí)人居的價(jià)值從來(lái)不只在于物質(zhì)層面的精工與地段，而在于其是否能夠成為一個(gè)匯聚資源、承載精神、連接時(shí)代的文明坐標(biāo)。它不僅是中國(guó)CBD發(fā)展新階段的里程碑，更是全球城市文明中一個(gè)正在崛起且不可忽視的東方生活范式，為當(dāng)代世界提供了居住形態(tài)與城市價(jià)值如何共生共榮的中國(guó)方案。

公館從來(lái)不是另一座摩天大樓，而是一個(gè)能夠安放時(shí)代精神、連接財(cái)富與文明的紐帶。天禧5號(hào)的出現(xiàn)，終歸讓物質(zhì)的巔峰終得以沉淀為可傳承的文明印記。而這也是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)主場(chǎng)之中，超乎財(cái)富本身的真正價(jià)值所在，紐約如此，巴黎如此，北京亦是如此。

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