從2026年起，越南高價公寓可能面臨供應過剩的風險

越南河內（Hà N?i）及部分鄰近區域預計從明年起將迎來數萬套新公寓，但專家擔憂由于價格高企，市場難以消化。

過去幾個月，位于興安省（H?ng Yên）文江縣（V?n Giang）的一個7塔樓綜合體項目已接受客戶對2000多套公寓的預訂，試探性售價約為每平方米6000萬越南盾。這批房源僅占該項目可售公寓總供應量（約1.2萬套）的16%以上。

在首次開盤時，開發商給出的售價較試探價格每平方米提高了1000-1500萬越南盾。客戶購買一套38平方米的一居室公寓（含增值稅，不含維修費）需支付25億越南盾起。對于兩居室公寓，售價可能超過34億越南盾。

該項目以及Ocean Park 2和3號超級都市區（毗鄰河內-海防高速公路）內的各分區，預計將為首都東部區域提供數萬套住宅。11月中旬，MIK集團也宣布計劃在該區域開發70棟公寓樓，提供3.5萬套公寓。

無獨有偶，另一家高端房地產開發商也將在河內東部的兩個超級都市區建設34棟公寓樓。其中，15棟可能于明年啟動并于2027年交付。該項目總供應量也可能達到數萬套。

根據由Techcombank和Masterise支持的房地產市場研究單位One Housing的預測，河內可能在2026年迎來3.5萬套新公寓。然而，所有產品均屬于高端、豪華細分市場，且主要來自Masterise Homes、Sunshine、MIK等大型開發商。

房地產服務公司CBRE則表示，約有1.11萬套新公寓將在第四季度涌入河內市場，使得2025年全年新供應量超過3.23萬套。該機構預測未來兩年，首都每年可能迎來超過3.3萬套新公寓。

供應的充沛得益于開發商擴大開發規模，項目開盤速度也在加快。許多項目在獲得銷售許可證后立即推向市場，而非等到建設接近完工的階段。CBRE指出：“客戶預付的款項有助于企業改善現金流，補充營運資金以開發新項目。”

另一家房地產咨詢公司Savills認為，市場的主要驅動力之一是一系列商業項目在法律程序上的障礙被清除。此外，“社會化住房”浪潮正在加速，而舊公寓改造活動也開始啟動。

盡管如此，許多專家警告可能出現“供應過剩”局面，因為大部分新供應屬于高端、豪華細分市場。供應量正逐步回歸2015-2019年高峰時期每年3.3萬-3.7萬套的水平。然而，CBRE數據顯示，截至第三季度末，河內二級市場公寓平均售價達到每平方米9100萬越南盾。這一數字是10年前普通公寓價格水平的3倍。

CBRE越南住宅市場總監武黃俊決（V? Hu?nh Tu?n Ki?t）先生認為，售價居高不下，遠超大多數人的支付能力，市場可能進入飽和狀態。決先生表示：“賣方不愿降價，買方對風險持謹慎態度，流動性減弱。”

他回顧了2007-2011年階段，當時國內房地產市場價格上漲過快，信貸緊縮，交易幾乎凍結，并警告當前階段可能出現類似風險。

持相同觀點，越南房地產中介協會（VARS）主席阮文頂（Nguy?n V?n ?ính）先生表示，市場最大的需求在于價格適中的住房，但過去三年供應的大部分是高端、高價值房地產，服務于投資和投機需求。根據VARS的數據，今年前9個月，河內總供應量的42%來自每平方米8000萬至2億越南盾的公寓細分市場。

即便是在本被期望提供價格適中住房的周邊區域，實際售價也越來越昂貴，僅比中心區域略低。而最受民眾期待的普通公寓類型，僅占開盤供應量的3%，且主要是社會化住房。這意味著廉價商品住房幾乎消失。

關于解決方案，胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃洲（Lê Hoàng Chau）先生認為，除了社會化住房，國家需要建立機制鼓勵開發價格適中的商品住房，并支持年輕人購買首套房。他表示：“如果價格適中的住房重回市場中心，房地產業才有望平衡投資需求和實際居住需求，確保社會公平與穩定。”

洲先生建議補充規定，購買30億越南盾以下住房的人也有機會獲得145萬億越南盾的優惠貸款包，該貸款包目前僅針對社會化住房。他認為，當有合理的信貸政策支持，如年利率5.9-6.1%，期限20-25年，年輕人的住房獲取能力將得到提升。

面對此現狀，越南建設部（B? Xay d?ng）代表表示，需要合理調整土地使用費規定，并建立機制大力推進與大多數居民收入相匹配的價格細分市場。該部稱正在完善由國家管理的房地產交易中心試點方案，以增加市場透明度。