復盤2025：公募REITs震蕩中突顯韌性

每經記者：李蕾 每經編輯：葉峰

2025年是公募REITs迎來快速發展的一年。Wind（萬得）數據顯示，2025年內（截至12月中旬），我國公募REITs已發行產品達到近80只，總市值突破2200億元，資產類型涵蓋園區、消費、交通、能源等十大領域，預計可帶動新項目總投資超過1萬億元。

綜觀2025年公募REITs二級市場表現，呈現鮮明的“先揚后抑”特征：上半年，受益于低利率與“資產荒”行情，中證REITs全收益指數累計漲幅達14.2%；下半年，受長端利率上行、解禁壓力等因素影響，又出現明顯回調；一級市場發行方面，資產擴容與機制完善成為核心驅動力，誕生了首批數據中心REITs、首單市政基礎設施REIT等多個標桿項目。

2026年，公募REITs市場將迎來規模與質量的雙重提升。在此背景下，專業投資機構如何看待2026年的景氣度？《每日經濟新聞》記者就此采訪了多家公募基金和第三方機構。

消費類REITs表現亮眼

華西證券數據顯示，截至2025年11月末，我國基礎設施公募REITs已經發行超70只，共發售基金2095億元，資產類型涉及園區、消費、交通、能源、生態環保、水利、倉儲物流、租賃住房、市政設施和新型設施十大類，總市值約2223億元，已突破2200億元大關。

記者查閱Wind數據發現，截至2025年12月10日，全市場已上市的77只基礎設施公募REITs產品中，年內二級市場上漲的有61只，占總數的近80%；下跌的有16只，占總數的約20%。

從漲幅上看，2025年內（截至12月10日，下同）漲幅超過20%的基礎設施公募REITs共有25只，其中超過30%的有15只，超過50%的也有2只，其中二級市場漲幅最大的產品為易方達華威市場REIT。

該基金2025年1月底上市，是國內首單以農貿市場為底層資產的消費基礎設施REITs產品。2025年5月，該產品因在二級市場的累計漲幅超過70%而出現臨時停牌的情況，也側面體現了市場和投資者的熱情。

2025年2月上市的國泰海通濟南能源供熱REIT，同樣收獲了可觀的漲幅，2025年內上漲66.81%。該產品底層資產為濟南熱力集團持有的位于歷下區、歷城區的232段供熱管網資產的所有權及其對應的經營權利，在發售階段就十分火熱，公眾認購倍數創下了彼時的行業新高。

此外，在2025年內漲幅排名靠前的前10只產品中，消費類REITs占4席，是所有資產類型中表現最好的。

再來看年內價格出現下跌的基礎設施公募REITs產品。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT，2025年內下跌22.57%；其次是易方達廣開產園REIT，2025年內下跌了17.11%。

此外，還有華夏和達高科REIT、華夏合肥高新REIT和東吳蘇園產業REIT等多只產品，2025年內跌幅超過10%。值得注意的是，這幾只產品都是產業園區REITs，足見這類產品在2025年的承壓程度。

事實上，從2025年內表現來看，消費設施、租賃住房類產品漲幅靠前，產業園區則收益墊底。

業內建議關注新資產類別

對于2026年公募REITs市場的發展，多位受訪業內專家表示，整體景氣度，有望在結構性分化中穩步提升。

華夏基金基礎設施與不動產業務部相關負責人告訴記者，展望2026年，對中國REITs市場的整體發展態勢，保持積極樂觀，市場將步入一個更為成熟、更具深度的新階段，整體景氣度有望在結構性分化中穩步提升。

該負責人表示，核心支撐邏輯主要來自兩個方面：一方面是宏觀環境與資產屬性高度契合，另一方面則是政策的持續深化與擴圍是核心驅動力。但該負責人同時提醒，微觀個體REITs項目的經營表現，仍將呈現波動分化，運管能力帶來的業績差異將進一步體現。

博時基金REITs業務營運總監劉玄也對記者分析稱，當前，我國REITs市場正處于政策紅利持續釋放與市場需求快速增長的“雙重窗口期”，呈現出資產覆蓋范圍持續拓寬、擴募機制基本成熟、投資者結構日趨多元、資產配置價值日益凸顯的態勢。但與境外成熟市場相比，在產品體系、發行機制、交易生態、監管框架、風險處置及功能發揮等方面仍存在提升空間。同時，宏觀經濟及外部競爭環境的不確定性仍可能導致底層資產的經營收入及營業成本承壓。

在此背景下，華夏基金基礎設施與不動產業務部相關負責人指出，2026年更看好具備剛性需求、現金流穩健，受益于明確政策支持以及擴募儲備資產優質的細分領域投資機會。例如，有較強抗周期屬性的穩定現金流的資產，以及一些原始權益人對于公募REITs平臺的擴募戰略訴求較強，并且具備足夠優質儲備資產的REITs項目。

瑞思不動產金融研究院院長朱元偉指出，考慮邊際效應，建議重點關注新上市的新資產類別，比如文旅、養老、港口、儲能等，重點關注兩種風格，一是抗周期、韌性強的資產類別，例如消費基礎設施、保租房和公用事業；二是能源、物流倉儲和高速公路等類別，雖然處于承壓態勢，但是部分市場已經出現了觸底反彈的跡象，可以關注左側交易的機會。與此同時，擴募也是比較好獲取增量份額的機會。