200億耐心資本抄底貝殼：樓市寒冬里，聰明錢在賭什么？

出品｜中訪網

審核｜李曉燕

“居者有其屋”的千年理念，至今仍深刻影響著中國人的生活選擇。一對籌備婚禮的年輕夫婦，在房價波動的猶豫中，最終遵從雙方父母的共識購入房產——“只要是剛需，不賣就無所謂虧賺”，這一幕正是中國住房市場需求韌性的生動縮影。住建部數據顯示，中國城鎮家庭住房自有率高達87.8%，遠超美國、德國等發達國家，即便房地產行業經歷深度調整，“住”作為民生根本的核心需求從未消失。

當個人消費者仍在觀望時，資本市場已率先行動。過去十個月，200億港元南向資金持續涌入貝殼，高毅資產、淡馬錫、首域盈信等全球知名投資機構紛紛增持，Vanguard、JP MAM等巨頭更是連續三個季度加碼。這些被稱為“耐心資本”的長期資金，不以短期收益為目標，卻對真正的價值洼地有著敏銳嗅覺。它們的集體押注，不僅是對貝殼單一企業的認可，更是對中國“住”賽道長期價值的堅定信心。

耐心資本的投資邏輯，始終圍繞確定性與稀缺性展開。正如巴菲特重倉可口可樂、段永平背書茅臺，核心在于鎖定“需求永恒+不可替代”的雙重價值。放到貝殼身上，這份確定性首先源自中國龐大的市場基本盤。14億人口基數下，2025年常住人口城鎮化率約67%，戶籍城鎮化率不足50%，2億新市民的剛性住房需求亟待滿足，疊加旺盛的改善型需求與22萬個老舊小區的更新改造，構成了萬億級的“住”生態市場。這個市場或許有短期波動，但只要人類對美好生活的追求不變，“住”的核心需求就不會消失。

稀缺性則是貝殼的核心護城河。2025年三季度財報顯示，貝殼已構建起覆蓋全國的服務網絡，擁有6.1萬門店和54.5萬經紀人，形成了難以復制的線下觸點與服務能力。在房產交易這一高度依賴信任與專業度的領域，貝殼通過多年積累的行業經驗、標準化服務體系，成為當前國內該領域無可替代的平臺型企業。這種網絡效應帶來的壁壘，讓競爭對手難以在短期內超越，也讓耐心資本看到了長期持有的底氣。

更關鍵的是，貝殼早已不是傳統意義上的房產中介，而是轉型為數據驅動的科技服務平臺。這一點恰恰契合了耐心資本對“抗周期企業”的選股標準——正如阿里不是單純的零售公司、美團不止于餐飲服務，貝殼已擺脫對房地產周期的單一依賴。2025年三季度，其非房產業務占比突破45%，租賃服務收入同比激增45.3%，家裝業務利潤率提升至32%，形成了“交易+租賃+家裝”的多元生態，收入結構從“交易傭金”成功轉向“平臺服務+生態變現”。

科技賦能讓這份轉型更具含金量。貝殼前三季度研發投入達18.65億元，AI技術全面滲透業務全流程：經紀人AI助手“來客”覆蓋41.4萬名從業者，智能選房、聊天助理功能顯著提升轉化效率；租賃業務通過AI實現收房、定價、營銷全流程智能運營，收房人效提升13%，年節省成本過億元。這種“科技+服務”的模式，既優化了用戶體驗，又提升了運營效率，讓貝殼在行業調整期依然保持了穩健的盈利能力。

財務層面的安全性，進一步堅定了資本的信心。貝殼目前持有凈現金約626億元，充裕的現金流為企業抵御行業波動提供了堅實保障。三季度公司回購2.8億美元股票，分紅率超過70%，以真金白銀回饋股東，彰顯了對未來發展的信心。在業務風險控制上，新房交易“預付傭”模式有效降低了應收風險，周轉天數控制在47天左右，展現了成熟的運營管理能力。

這些優勢共同構成了貝殼的抗周期韌性。2025年三季度，盡管行業仍處調整期，貝殼仍實現凈收入231億元，同比增長2.1%，經調整凈利潤12.86億元。存量房業務GTV同比提升5.8%，上海試點“房客分離”機制后，房源去化率從2.6%提升至3%以上；新房業務通過“B+”輕運營模式向低線城市拓展，未來有望打開新的增長空間；家裝業務以產品化樣板間模式提升轉化率，租賃業務在管房源超66萬套，兩大非房業務均實現城市層面盈利。

全球資本的集體加倉，本質上是看透了一個核心邏輯：房地產行業的調整，不等于“住”賽道的衰退。傳統房企的困境，源于高杠桿、高周轉的發展模式，而貝殼作為科技導向型的服務提供商，切入的是“住”生態的全鏈條服務，賺的是效率提升與體驗優化的錢。當行業告別野蠻生長，規范化、品質化的服務成為剛需，貝殼的平臺價值反而愈發凸顯。

對于中國住房市場而言，貝殼獲得的資本認可具有重要信號意義。它表明市場的核心需求并未萎縮，只是需要更優質、更多元的服務供給；它證明在傳統行業轉型過程中，那些能夠主動擁抱變化、構建多元生態的企業，終將穿越周期。隨著AI技術的深度滲透、非房業務的持續發力，貝殼正在從房產交易平臺向綜合性“住”服務生態演進，這種轉型不僅讓企業自身具備了更強的抗風險能力，也為行業探索了可持續發展的新路徑。

“峰回路轉的時刻，永遠都是資本先聞到味道”。200億耐心資本的押注，不是盲目跟風，而是基于數據與邏輯的理性判斷。在中國經濟轉型升級的大背景下，“住”賽道正從“有沒有”向“好不好”轉變，貝殼所代表的高品質、全鏈條服務，恰好契合了這一發展趨勢。

如果說過去房地產行業的關鍵詞是“規模”，那么未來的關鍵詞就是“價值”。貝殼的故事告訴我們，真正的行業龍頭，從來不是周期的被動承受者，而是趨勢的主動引領者。當全球資本都在為這份確定性價值投票，我們有理由相信，中國住房市場的良性循環正在形成，而那些堅守價值、勇于轉型的企業，終將在耐心資本的陪伴下，迎來更長遠的發展。畢竟，這個世界上最聰明的錢，永遠流向最有價值的未來。