上海樓市快出利好了

　　12月24日下午，北京發(fā)布樓市新政，限購(gòu)再次放松。

　　北京新政主要有三點(diǎn)變化：

　　1）五環(huán)內(nèi)買房社保要求三年變兩年，五環(huán)外兩年變一年；

　　2）多子女家庭在五環(huán)內(nèi)可以多買一套房，最多可以買三套房；

　　3）第二套公積金貸款首付比例從 30% 變成25%；

　　根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，北京救市了，上海極大概率也會(huì)很快跟進(jìn)。比如上次8月8日北京放開5環(huán)外限購(gòu)，上海在8月25日也很快跟進(jìn)。而且北京這次調(diào)整后，限購(gòu)就比上海還要松了，這點(diǎn)看上海也要行動(dòng)起來(lái)。參考北京新政，這次上海可能的幾個(gè)放松方向：1）進(jìn)一步放寬外環(huán)內(nèi)買房的社保年限，比如非滬籍外環(huán)內(nèi)買房要求3年社保改兩年；外環(huán)內(nèi)全面放開，不要社保；2）放開外環(huán)內(nèi)買房的套數(shù)，之前滬籍限購(gòu)兩套，非滬籍限購(gòu)一套，這次再加一套，滬籍可以買三套，非滬籍兩套；

　　3）優(yōu)化住房公積金政策， 拓寬公積金的使用范圍等等；

　　4）房貸優(yōu)惠政策，給到銀行更多的靈活空間，尤其是對(duì)新房的貸款利率可能做進(jìn)一步的調(diào)整和優(yōu)化，對(duì)于新房的二套房首付比例做進(jìn)一步的優(yōu)化。

　　上海新政出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，應(yīng)該會(huì)在春節(jié)之前。

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　　如果新政真的出臺(tái)，價(jià)格的影響先不說(shuō)，成交量肯定會(huì)拉起來(lái)一波。對(duì)于正在賣房的房東和買房人，我們也有幾點(diǎn)建議。

　　1）對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，如果你的房子價(jià)格已經(jīng)回落很深，回落到2016年的價(jià)格，房子的租售比已經(jīng)到了2.5%甚至3%以上的話。

　　這些房子的房東，賣房就不用著急了，因?yàn)檎邔?duì)你房子肯定是有利的。

　　（不同的房子，對(duì)應(yīng)的合理租售比不同，房子越老，租售比就要越高。老公房五六樓的租售比，可能要超過(guò)3.5%才安全。）

　　2）對(duì)于那些房?jī)r(jià)現(xiàn)在依然在高位，一直沒(méi)怎么跌的，租售比達(dá)不到2%的房東來(lái)說(shuō)，這些房子依然建議要堅(jiān)定出清。

　　應(yīng)該趁著新政熱度，抓緊把房子賣掉。

　　從之前上海放松外環(huán)外限購(gòu)之后的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，繼續(xù)放開效果可能不大。

　　現(xiàn)在很多人不敢買房，不是因?yàn)橄拶?gòu)，而是因?yàn)轭A(yù)期變了。如果買了還要跌，那就繼續(xù)觀望。

　　整體來(lái)看，目前上海的二手房掛牌量還在高位。

　　大部分房東，還是不要對(duì)政策抱有太高的期待。

　　外環(huán)外買房1年社保，其實(shí)已經(jīng)幾乎全面放開了，效果我們也看到了；

　　房?jī)r(jià)根源還是在人口，經(jīng)濟(jì)，收入，以及對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

　　所以政策這個(gè)時(shí)候真的放開了，大部分房東應(yīng)該趁機(jī)出貨，而不是跳價(jià)等漲。

　　其實(shí)很多時(shí)候，救市政策，或者對(duì)救市政策的期待和預(yù)期，反而會(huì)打亂房東賣房的節(jié)奏，導(dǎo)致延誤戰(zhàn)機(jī)。

　　這兩年很多房東，都是抱著觀望的心態(tài)想等等看價(jià)格會(huì)不會(huì)反彈。

　　但最終在我們的勸誡下，還是賣出了手中的差資產(chǎn)。

　　當(dāng)時(shí)價(jià)格可能比較筍，事后看來(lái)還是個(gè)不錯(cuò)的好價(jià)格。

　　還是那句話，手里多余的差房子，趁早賣，加速賣。

　　分區(qū)域來(lái)看，外環(huán)內(nèi)尤其是中環(huán)內(nèi)，會(huì)吃到更多的政策利好，賣房周期會(huì)縮短。

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　　對(duì)于買房人來(lái)講，依然建議挑挑揀揀買筍盤；新房二手房都對(duì)比看看。

　　特別之前回調(diào)幅度比較大，租售比已經(jīng)比較高的地段和小區(qū)。

　　上海房?jī)r(jià)自2022年高點(diǎn)以來(lái)，如今已積累了不小的跌幅，周期達(dá)三年、幅度較深。

　　但這當(dāng)中存在著巨大的地段和產(chǎn)品分化，有的地段和產(chǎn)品已經(jīng)接近觸底，有的地段剛開始補(bǔ)跌。

　　對(duì)于那些房子估值很高，現(xiàn)在依然沒(méi)有回落過(guò)的，保持謹(jǐn)慎。

　　真出了救市政策，也不必害怕踏空，目前的基本面不支持快漲大漲。

　　除此以外，樓市還有一個(gè)值得期待的利好就是降息，大概率會(huì)在26年1月份出現(xiàn)，而且降幅不會(huì)太小。

　　對(duì)上海樓市來(lái)講，相比限購(gòu)放松，其實(shí)降息才是更大的利好。

　　什么時(shí)候房貸利率和租售比持平，房?jī)r(jià)可能就真的穩(wěn)住了。

　　還有就是置換退個(gè)稅的政策，按照之前規(guī)定，25年年底即將到期，不知道明年是否還會(huì)延續(xù)，大概率會(huì)，這幾天就會(huì)有消息。

　　另外就是增值稅、契稅方面可能的優(yōu)惠，也是實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

　　至于取消房產(chǎn)稅試點(diǎn)，可能性不大，還是不要抱有太高期待。

　　很多外地的朋友不知道，上海其實(shí)是有房產(chǎn)稅的，而且已經(jīng)試點(diǎn)了十幾年。

　　很多家庭每年都要交幾萬(wàn)塊的房產(chǎn)稅。

　　上海樓市現(xiàn)在最大的“痛點(diǎn)”之一就是房產(chǎn)稅，但這個(gè)本身就是全國(guó)搞試點(diǎn)的。

　　取消不太可能，不過(guò)重慶去年下調(diào)了房產(chǎn)稅，上海是不是可以效仿？

　　目前上海的稅率不算重，可以把它看成一個(gè)物業(yè)費(fèi)，未來(lái)如果繼續(xù)加碼，房東會(huì)很肉痛。

　　還是那句話，手里多余的差房子，趁早賣，加速賣，不然一邊房?jī)r(jià)跌，一邊還要繳稅，兩頭出血。

　　稅費(fèi)的優(yōu)惠調(diào)整歸財(cái)政部門，大家可以拭目以待。

　　最后，上海賣房、買房、置換的，趁著新政出臺(tái)之前的窗口期，都可以行動(dòng)起來(lái)了。

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　　讓你上海賣房買房，少走彎路。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。