今年圣誕，外灘源為什么又贏了？

又到圣誕季，一個(gè)月前，上海各大區(qū)域就已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)地開(kāi)始醞釀圣誕情緒了。當(dāng)外灘源暖冬嘉年華的星星燈亮起、雪落下，圣誕氛圍被推向高潮。

這背后是百年歷史建筑與新潮市集的相得益彰，更是洛克?外灘源在歷史風(fēng)貌保護(hù)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新上的雙向賦能 —— 既有老建筑的厚重打底色，又有精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)布局、親民的消費(fèi)場(chǎng)景打造，讓歷史空間煥發(fā)現(xiàn)代活力，盡顯其強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

01

百年歷史建筑群

洛克·外灘源由圓明園路、虎丘路、蘇州路、北京東路圍合而成，占地面積近1.7公頃，總建筑面積約9.4萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)100多年的歷史更迭，如今街區(qū)內(nèi)仍然完整保留著11棟建造于20世紀(jì)初至20世紀(jì)30年代的歷史建筑（另有1棟建于19世紀(jì)末的建筑得以部分保留），共同記錄了上海開(kāi)埠以來(lái)的城市發(fā)展脈絡(luò)。

街區(qū)內(nèi)現(xiàn)存最古老的建筑為始建于1896年的眾安·豐美大樓，由通和洋行設(shè)計(jì)，采用英國(guó)維多利亞時(shí)期折衷主義風(fēng)格，以紅磚外墻與巴洛克山花裝飾為特色，曾是多家洋行、保險(xiǎn)公司的辦公之處。

眾安·美豐大樓，圖片來(lái)源：ROCKBUND洛克外灘源

1904、1905年，愛(ài)爾德洋行設(shè)計(jì)的圓明園公寓與安培洋行相繼落成，二者均采用英國(guó)安妮女王式清水紅磚立面。圓明園公寓曾入駐馬海洋行、挪威領(lǐng)事館及多家航運(yùn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)，安培洋行多引入航運(yùn)、貿(mào)易、地產(chǎn)、律師等行業(yè)的機(jī)構(gòu)，二戰(zhàn)結(jié)束后，巴拿馬公使館、紅十字國(guó)際委員會(huì)等也曾在此辦公，奠定了外灘源作為早期國(guó)際商務(wù)樞紐的基調(diào)。

圓明園公寓，圖片來(lái)源：樂(lè)游上海

安培洋行，圖片來(lái)源：解放日?qǐng)?bào)

20 世紀(jì)20-30年代是建筑群的密集建成階段，12棟建筑中有2/3誕生于這一時(shí)期。1923年，協(xié)進(jìn)大樓啟動(dòng)建設(shè)，此后長(zhǎng)期作為全國(guó)基督教活動(dòng)中心。1925年啟動(dòng)建設(shè)的光陸大樓融合影院、辦公與新式公寓功能，成為派拉蒙、福克斯、華納、哥倫比亞、聯(lián)美等好萊塢公司在華總部，推動(dòng)上海早期電影文化發(fā)展。

協(xié)進(jìn)大樓，圖片來(lái)源：ROCKBUND洛克外灘源

1926年，哈密大樓動(dòng)工，臨圓明園路的東半部設(shè)計(jì)了辦公和公寓用途，西半部為倉(cāng)庫(kù)，東西兩側(cè)由連廊連接。中央通訊社上海分社、文匯報(bào)館、沙彌洋行、瑞和洋行等單位曾入駐于此，建國(guó)后，新華通訊社、文匯報(bào)社等重要通訊機(jī)構(gòu)相繼入駐。

哈密大樓，圖片來(lái)源：ROCKBUND洛克外灘源

同年，上海最早的西式劇場(chǎng)蘭心劇院原址上新建了以現(xiàn)代主義風(fēng)格為基底，融入新古典主義裝飾的蘭心大樓，建成后柯達(dá)公司、國(guó)民政府外交部辦事處等機(jī)構(gòu)都先后入駐。

蘭心大樓與真光大樓修繕后東立面，圖片來(lái)源：上海市歷史建筑保護(hù)事務(wù)中心

1930年前后，建筑熱潮達(dá)到頂峰。也是鄔達(dá)克從現(xiàn)代主義突破期過(guò)渡到巔峰的時(shí)期，這一時(shí)期，他在外灘源留下了廣學(xué)大樓和真光大樓兩棟連體姐妹樓，是中華浸信會(huì)書(shū)局和廣學(xué)會(huì)的聯(lián)合大樓。兩者都是中國(guó)近代史上歷史悠久且影響深遠(yuǎn)的基督教出版機(jī)構(gòu)。

真光大樓，圖片來(lái)源：解放日?qǐng)?bào)

1930年建成的中實(shí)大樓，融合新古典主義與折衷主義，解放前曾是中國(guó)實(shí)業(yè)銀行總部大樓，也入駐過(guò)美國(guó)金山鐵廠美大煤油公司、永寧保險(xiǎn)公司。建國(guó)后，入駐過(guò)國(guó)家電力華東設(shè)計(jì)部，中國(guó)農(nóng)業(yè)上海分行等。

中實(shí)大樓，圖片來(lái)源：上海市歷史建筑保護(hù)事務(wù)中心

1932年，喬治?威爾遜設(shè)計(jì)的亞洲文會(huì)大樓，將中式元素與西式結(jié)構(gòu)結(jié)合，作為中國(guó)最早的公共博物館，其藏品為上海三大文化場(chǎng)館奠定基礎(chǔ)。同年，李錦沛設(shè)計(jì)的女青年會(huì)大樓建成，該樓曾進(jìn)駐中國(guó)征信所、譚垣和黃耀偉建筑事務(wù)所、中國(guó)建筑研究學(xué)會(huì)、捷克領(lǐng)事館、中央宣傳部國(guó)民印刷所、上海市政工程設(shè)計(jì)院等多家機(jī)構(gòu)。

外灘美術(shù)館，原亞洲文會(huì)大樓，圖片來(lái)源：ROCKBUND洛克外灘源

女青年會(huì)大樓，圖片來(lái)源：上海外灘美術(shù)館

02

歷史皮膚下的現(xiàn)代功能

2003年，洛克菲勒集團(tuán)與上海新黃浦集團(tuán)聯(lián)袂簽署土地出讓合同，并成立上海洛克外灘源綜合開(kāi)發(fā)有限公司，全面負(fù)責(zé)該片區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)事宜。

2005年，項(xiàng)目正式啟動(dòng)更新工作。次年，項(xiàng)目方邀請(qǐng)戴衛(wèi)?奇普菲爾德事務(wù)所，對(duì)區(qū)域內(nèi)11棟歷史建筑開(kāi)展保護(hù)性修繕，對(duì)眾安?美豐大樓實(shí)施保護(hù)式新建，并承擔(dān)廣場(chǎng)內(nèi)街的景觀設(shè)計(jì)任務(wù)，推動(dòng)街巷肌理的恢復(fù)與廣場(chǎng)空間的重塑。同年，又邀請(qǐng)ARQ建筑事務(wù)所，負(fù)責(zé)眾安大樓、洛克?安仁和洛克?榮府大樓的新建筑設(shè)計(jì)工作。

洛克·安仁與洛克·榮府，圖片來(lái)源：ROCKBUND洛克外灘源

2010年，洛克?外灘源項(xiàng)目完成老建筑首輪修繕。歷經(jīng)十八載的打磨，項(xiàng)目于2023年全面完成街區(qū)更新，以 “文化+商業(yè)綜合街區(qū)” 的定位，正式對(duì)公眾開(kāi)放。

博物院廣場(chǎng)，圖片來(lái)源：ROCKBUND洛克外灘源

整個(gè)修繕工作摒棄了 “復(fù)古” 或 “翻新” 的表層化操作，轉(zhuǎn)而以剝離不合時(shí)宜的附加物、還原建筑歷史原真狀態(tài)為核心目標(biāo)，系統(tǒng)推進(jìn)六大環(huán)節(jié)：

通過(guò)墻體內(nèi)外打樁加梁穩(wěn)固條形結(jié)構(gòu)、修復(fù)墻體裂縫與梁柱變形；

對(duì)外墻深度清洗以去除污垢與風(fēng)化層，采用傳統(tǒng)工藝修補(bǔ)破損磚石及裝飾構(gòu)件；

門(mén)窗、欄桿、檐口等細(xì)部嚴(yán)格保留榫卯、雕花等原有樣式與工藝，精修欄桿、檐口、山花等細(xì)部裝飾；

清理拆除內(nèi)部違規(guī)加建部分以恢復(fù)原始空間布局，同步增設(shè)照明、通風(fēng)、消防等現(xiàn)代設(shè)施；

留存銘牌、標(biāo)識(shí)等歷史元素，通過(guò)二維碼等數(shù)字化手段為公眾解讀建筑背景，對(duì)缺失部分遵循 “可識(shí)別性、可還原” 原則，保留歷史痕跡；

結(jié)合現(xiàn)代功能需求，將建筑改造為辦公、商業(yè)、文化展示等多元空間，實(shí)現(xiàn)歷史風(fēng)貌保護(hù)與現(xiàn)代功能需求的有機(jī)統(tǒng)一。

圖片來(lái)源：上海規(guī)劃資源

如今，洛克·外灘源的歷史保護(hù)建筑內(nèi)已入駐 30 余家潮流品牌，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、書(shū)店、買(mǎi)手店、運(yùn)動(dòng)、音樂(lè)工作室、畫(huà)廊、美術(shù)館等多個(gè)領(lǐng)域，且多數(shù)為上海首店或旗艦店。其中，新榮記更是整棟拿下洛克?榮府大樓，將其打造為旗下餐飲品牌矩陣的辦公與展示空間，同時(shí)以此為實(shí)驗(yàn)基地，試水消費(fèi)者對(duì)從休閑平價(jià)到高端精致全品類餐飲的接受度。

圖片來(lái)源：ROCKBUND洛克外灘源

03

新功能更需會(huì)運(yùn)營(yíng)

從整個(gè)更新的時(shí)間周期來(lái)看，洛克·外灘源彰顯出了“慢工出細(xì)活”的理念，運(yùn)營(yíng)上也是如此，不盲目追求投資回報(bào)率，而是把重心放在項(xiàng)目品質(zhì)的打造上。

洛克·外灘源憑借建筑、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)和魅力，從市場(chǎng)中吸引了一批理念獨(dú)到、深受消費(fèi)者青睞的潮流品牌入駐。除此之外，運(yùn)營(yíng)方還親自下場(chǎng)參與單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及活動(dòng)策劃，例如與城市考古團(tuán)隊(duì)共同打造了一座集展覽、文創(chuàng)、閱讀一體的城市檔案型圖書(shū)館（城市考古圖書(shū)館）。近期，這座圖書(shū)館被打造為“House of Rockbund”，在保留原有館藏書(shū)籍的基礎(chǔ)上，功能定位進(jìn)一步優(yōu)化，更加側(cè)重于提供客戶服務(wù)和社群活動(dòng)運(yùn)營(yíng)。

圖片來(lái)源：商業(yè)咔

今年上半年，洛克·外灘源聯(lián)合Curiosity Life打造“躺平生活節(jié)”，旨在為那些被焦慮、內(nèi)耗和KPI壓得喘不過(guò)氣的都市人群提供一個(gè)放松身心、重新加載生活的契機(jī)。一個(gè)月前，一年一度的“外灘源暖冬嘉年華”如期拉開(kāi)帷幕，不到300米的圓明園路上擺放了約45座純正德式木屋攤位，覆蓋圣誕限定糖果、餅干、熱紅酒、手工藝品，搭配主題藝術(shù)裝置、旋轉(zhuǎn)木馬、圣誕樹(shù)、降雪城堡，開(kāi)幕首日就人氣爆棚，甚至吸引了特地調(diào)班前來(lái)打卡的游客。

圖片來(lái)源：shanghaiWOW

同時(shí)，街區(qū)巧妙的利用上海外灘美術(shù)館作為紐帶，輸出文化內(nèi)容，鏈接各界人士。2020年發(fā)起的“客堂間”項(xiàng)目，聚集了外灘地區(qū)的教育工作者、文史研究者、音樂(lè)創(chuàng)作者、藝術(shù)創(chuàng)作者、建筑師、策展人及鄰里，通過(guò)公共實(shí)踐記錄周邊社區(qū)的變遷，共同關(guān)注外灘區(qū)域內(nèi)社會(huì)和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)變遷。2023年為紀(jì)念洛克·外灘源項(xiàng)目竣工以及美術(shù)館新大門(mén)與博物院廣場(chǎng)啟用，美術(shù)館發(fā)起了第一屆外灘建筑節(jié)，一方面，以建筑思考為核心議題，探索建筑在塑造公共空間過(guò)程中不斷演變的角色定位；另一方面，更是為建筑、城市規(guī)劃、藝術(shù)、設(shè)計(jì)和創(chuàng)意領(lǐng)域的專業(yè)人士搭建了交流互動(dòng)的平臺(tái)。2024年發(fā)起的歷史建筑重游計(jì)劃，全網(wǎng)招募各行各業(yè)的志愿者，包括與外灘有故事的居民、精通各國(guó)語(yǔ)言的翻譯人員，鼓勵(lì)全民參與為公眾講解洛克·外灘源的建筑歷史。

圖片來(lái)源：上海外灘美術(shù)館

這種種舉措，無(wú)一不彰顯出洛克·外灘源強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力。盡管圣誕期間的新天地同樣人潮涌動(dòng)，但新天地的業(yè)態(tài)以精致的門(mén)店為主，進(jìn)店消費(fèi)人均普遍150元起。

反觀“外灘源暖冬嘉年華”，以集中小攤位的市集形態(tài)呈現(xiàn)，各攤位單品價(jià)格區(qū)間在45-55元（158元巨額的棉花糖圣誕樹(shù)除外），精準(zhǔn)擊中消費(fèi)者的親民消費(fèi)心理。由此可見(jiàn)，單從消費(fèi)轉(zhuǎn)化的角度衡量，洛克?外灘源的表現(xiàn)顯然更勝一籌。

從潮流品牌的精致體驗(yàn)，到親民市集的煙火氣息，從文化策展的深度探索，到社群活動(dòng)的溫情聯(lián)結(jié)，洛克?外灘源跳出了商業(yè)體 “唯流量”、“唯回報(bào)率” 的傳統(tǒng)邏輯。它以 “慢工” 打磨品質(zhì)，用多元業(yè)態(tài)與文化活動(dòng)織就一張兼具商業(yè)價(jià)值與人文溫度的網(wǎng)絡(luò)，既守住了歷史街區(qū)的獨(dú)特韻味，又為城市更新提供了 “以質(zhì)取勝” 的鮮活范本。

原創(chuàng)作者：林欣藍(lán)

責(zé)任編輯：林欣藍(lán)

策劃審核：夏 雨