濱江集團470億拿地，杭州土市為何能逆市狂飆？

出品|中訪網

審核|李曉燕

土地市場深度回調的2025年，杭州走出了獨樹一幟的行情。12月23日，隨著富陽區銀湖板塊一宗涉宅用地以2.92億元成交，杭州十區全年涉宅用地成交落定——92宗地塊、1420.8億元成交總額，不僅較2024年分別增長27.8%和21.5%，更在一線城市整體承壓的背景下，成交規模與北上并列，成為全國土地市場的"明星城市"。而在這場土市盛宴中，濱江集團以超470億元拿地金額、23宗拿地及合作項目，坐穩杭州土拍"榜一大哥"，浙系房企的頭部力量盡顯。

杭州土地市場的熱度，幾乎全部集中在上半年。數據顯示，全年超八成的成交金額（1160.14億元）在上半年完成，半年賣地收入已接近2024年全年水平。這一階段的杭州土拍，呈現出高頻成交、高溢價率與價格紀錄密集刷新的"三高"特征。68宗成交地塊中，20宗溢價率超50%，建發房產競得的蔣村文新單元項目更是以115.39%的溢價率，成為年度"地王級"案例。錢江世紀城、蕭山新區、城東新城等近20個板塊，在短時間內連續刷新樓面價紀錄，一季度更是上演了樓面價上限"三連跳"。

1月24日，濱江集團以6.48萬元/平方米的樓面價拿下湖墅單元民生藥廠地塊，將杭州樓面價推至新高度；僅兩個月后，濱江再出手，以52.03億元拿下濱江區西興單元地塊，樓面價升至7.74萬元/平方米；三天后的3月28日，建發房產經過102輪競價，以34.35億元摘得蔣村文新單元地塊，8.80萬元/平方米的樓面價再度刷新紀錄。進入二季度，越秀、綠城、保利等房企相繼在運河新城、蕭山市北、世紀城核心等板塊高溢價拿地，進一步鞏固了杭州土地市場的高位運行態勢。值得注意的是，上半年的杭州土拍呈現多類型房企同臺競技的格局，濱江、興耀等民企拿地數量占比過半，展現出民營房企在杭州市場的強勁活力。

與土地市場熱度相呼應的，是杭州千萬級豪宅市場的爆發。中指研究院數據顯示，截至2025年11月，杭州市區總價超1000萬元房源成交2868套，成交金額442.9億元，同比增長38.4%，套均總價約1544萬元。奧體博覽城、江灣新城、安琪兒/城東新城三大板塊合計貢獻近180億元，占高端住宅成交總額的近一半，成為資金最集中的區域。而白馬湖、湘湖等擁有稀缺自然資源的板塊，也憑借景觀優勢獲得穩定支撐，顯示出改善型購買力對低密居住環境的持續偏好。

作為高端市場的"標桿項目"，濱江集團打造的奧映鳴翠府以62.3億元成交金額位居榜首。這個奧體板塊首個不限價住宅項目，首開備案均價達86978元/平方米，較此前板塊新房限價大幅上漲，部分房源備案價突破10萬元/平方米。在其帶動下，杭州高端住宅成交均價同比上漲24.0%，達到62848元/平方米，上城區復興板塊的御園更是以18.6萬元/平方米的均價，成為城市核心稀缺資產的代表。

中指研究院分析指出，高端市場的快速放量，得益于新房限價全面取消與高凈值人群擴容的雙重推動。限價取消為開發商打造高品質產品提供了充足利潤空間，而杭州數字經濟和科創產業的發展，持續孕育新的高凈值人群，疊加"賣舊換新"的置換需求，共同構成了高端住宅市場的基本盤。

不過，市場隱憂已現。進入下半年，杭州土地市場明顯降溫，24宗成交地塊的金額僅占全年不足兩成，高溢價成交顯著減少，四季度過半地塊以底價成交。高端住宅市場同樣出現去化放緩跡象，克而瑞報告顯示，11月杭州5萬元/平方米以上的高端項目已出現"流搖"情況。未來，隨著17個總價1500萬-5000萬元以上的高端項目陸續入市，杭州高端市場將迎來供應放量的考驗。而以濱江為代表的房企，在470億拿地的大手筆之后，如何在市場分化中實現項目盈利，將成為接下來的核心課題。